7. Особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет ряд технических и социально-экономических особенностей, которые выделяют его среди других рынков и влияют на его развитие, функционирование, формирование цен на объекты недвижимости. Можно выделить следующие наиболее важные особенности рынка:

Величина спроса на объекты недвижимости определяется многочисленными факторами — экономическими, социальными, административными, географическими, историческими, окружающей средой и т.д.

Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем и индивидуализирован вследствие особенностей индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности.

Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой эластичностью, что во многом связано с длительным жизненным циклом объектов недвижимости.

Достаточно длительный период экспозиции недвижимости обусловлен низкой ликвидностью объектов.

Высокий уровень трансакционных издержек (или издержек обмена) вызван сложностью сделок с недвижимостью.

Большинство сделок на рынке недвижимости должно проходить государственную регистрацию, что также увеличивает период экспозиции, трансакций иные издержки и снижает ликвидность объектов.

Информация о рынке и об объектах не столь открыта, как на других рынках. Многие сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер.

Вложение капитала в недвижимость сопровождается последующими расходами на поддержание объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (эксплуатационные и ремонтные расходы), на уплату налогов за владение недвижимостью и сборов при заключении рыночных сделок.

Такие особенности рынка недвижимости, как уникальность каждого объекта, специфичные условия финансирования, сложные юридические правила функционирования, низкая ликвидность объектов, дают основание утверждать, что рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции.

8.Спрос и предложение на рынке недвижимости.

Развитие событий свидетельствует, что в настоящее время на рынке недвижимости будет интенсивно происходить:

резкое обострение конкуренции, которая будет носить более жесткий характер;

изменение в технологии риэлторских услуг, что инициирует промышленный шпионаж (информационный грабеж);

совершенствование и наполнение информационного и правового пространства;

рост уровня информатизации общества, повышение значимости и качества информационных систем и факторов среды быстрой и качественной доставки информации, разработки и ускорения принятия решения;

темпы изменений будут несравнимо выше предыдущих периодов, т. е. окружающая среда будет изменяться с увеличивающейся скоростью и в сторону усложнения;

усложнятся процессы и повысится качество всех видов деятельности, в том числе управленческой в связи с повышением роли «человеческого фактора»;

информация все более будет приобретать качества элементов системы выживания и благополучия, безопасности и конкурентоспособности;

резкое обострение борьбы за рынки труда и сбыта, клиентов и кредитные ресурсы банков, отечественных и зарубежных инвесторов;

перераспределение собственности, что увеличит имущественно-наследственные споры.

Безусловно, фирмы, продающие (покупающие) недвижимость и представляющие риэлторские услуги на данном рынке, давно образовали отрасль. Соотношение спроса и предложения относительно, и, на первый взгляд, предложение доминирует на рынке. В идеале, да и на практике так и должно быть. Но это лишь видимая сторона. Рыночная цена – это та цена, которая одновременно устраивает и продавцов и покупателей, балансирует величину предложения с величиной платежного спроса. Итак, что же интересует в первую очередь риэлторские компании из всего обилия информации на рынке недвижимости:

1) цены, скидки, условия договора;

2) рыночная политика и планы конкурентов, их доля на рынке и тенденции изменения;

3) отношения с клиентами и репутация, оценка качества и эффективности их работы;

4) численность и размещение филиалов, агентств;

5) каналы, политика и методы взаимодействия с органами государственной власти и местного самоуправления;

6) программы рекламы, продвижение информации о недвижимости через средства массовой информации и собственные печатные средства;

7) уровень издержек: возможности проведения маркетинговых исследований.

Рынок недвижимости является основным механизмом осуществления сделок с таковой. Именно здесь присутствуют главные компоненты:

действующее законодательство;

отработанная посредническая система;

единое информационное пространство;

устоявшиеся правила и обычаи делового оборота;

соблюдение нравственных принципов;

высокая вероятность безопасности сделки;

хорошая финансовая насыщенность;

наличие высококвалифицированных специалистов.

Динамика и емкость рынка недвижимости в регионах зависят от воздействия экономической ситуации и перспектив экономического роста в городах, от структуры и возможности изменения доходности объектов недвижимости. Доходность объектов недвижимости производственного назначения прямо связана с возможностью получения прибыли от хозяйственной деятельности, а объектов непроизводственного назначения от спроса и предложения на земельные участки, жилые и служебные помещения. Чем выше уровень доходов населения, инфраструктурная обустроенность и экономическая активность территории, тем дороже там ценится недвижимость.

В силу этого рынок недвижимости косвенно включает в себя и оценку:

ресурсной базы (количество и качество земельных, лесных, водных минерально-сырьевых ресурсов);

экономического потенциала (структура и качество основных фондов);

инфраструктурного потенциала (обеспеченность мощностями инфраструктуры – железными и автомобильными дорогами, электрическими сетями и линиями связи, авиационным транспортом и т. п.);

кадрового потенциала (наличие и качество трудовых ресурсов);

уровень экономического развития;

уровня и качества жизни населения;

инвестиционной привлекательности и предпринимательского риска.