10. Обременение рентой недвижимого имущества

Плательщик ренты вправе производить отчуждение полученного им в собственность под выплату ренты имущества. Нормами закона прямо не предусмотрено, что для отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, требуется согласие получателя ренты. Однако при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества, имея в виду, что в силу закона оно находится в залоге у получателя ренты, следует, по всей вероятности, руководствоваться ст. 346 ГК: плательщик ренты вправе отчуждать имущество только с согласия получателя ренты, если иное не предусмотрено договором ренты.

При отчуждении имущества плательщиком ренты также необходимо учитывать, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. При оформлении договоров отчуждения обремененного рентой имущества нотариус должен разъяснять это обстоятельство новому приобретателю имущества.

11. Переход прав и обязанностей участников договора ренты

В соответствии с п. 2 ст. 589 ГК права получателя постоянной ренты могут передаваться другим лицам (гражданам либо некоммерческим организациям) путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Договором можно предусмотреть обратный вариант: что права получателя ренты другим лицам не могут быть переданы.

При пожизненной ренте права получателя ренты к другим физическим лицам не переходят. Со смертью получателя пожизненной ренты договор прекращается. Если получателей пожизненной ренты несколько, то в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное (п. 2 ст. 596 ГК). Исходя из этого можно предусмотреть в договоре пожизненной ренты, что в случае смерти одного из ее получателей договор в части выплаты ренты этому получателю прекращается. В случае же смерти последнего получателя ренты договор безусловно прекращается. Аналогичный порядок наследования прав получателя ренты установлен и по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случае смерти плательщика ренты договор ренты не прекращается. Имущество, ставшее после заключения договора ренты собственностью плательщика ренты, включается после его смерти в наследственную массу и переходит в собственность наследников плательщика ренты. В результате этого наследники умершего плательщика ренты сами становятся ее плательщиками, обязанными выплачивать ренту на условиях, определенных договором ренты.

При этом, если у плательщика ренты имелось несколько наследников и все они претендуют на наследство, свидетельство о праве на наследство будет выдано им в соответствующих долях. В этом случае, согласно ст. 593 ГК, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты в случаях, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.