4.2 Выбор подходов к оценке и описание процесса оценки

Согласно стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития и обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Каждый из трех подходов соотносится с другими, поскольку они основаны на сборе и анализе данных по продажам, стоимости и доходам, касающихся оцениваемой недвижимости.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, исходя из специфики оценки и вида определяемой стоимости.

Во всех подходах наиболее важным источником данных является рынок. Это относится не только к методу сравнительных продаж, но и к определению затрат на создание (изготовление) объекта, уровней арендной платы, коэффициентам незанятости, расходам, коэффициентам капитализации, ставки дисконтирования, строительным издержкам и другим аспектам экономической жизни.

4.2.1. Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за имущество больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

Основные этапы процедуры оценки затратным подходом.

1. Определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения имущества.

2. Определение величины износа имущества.

3. Расчет рыночной стоимости имущества путем вычитания из стоимости воспроизводства/стоимости замещения величины накопленного износа.

Таблица 4.1.

Выбор метода оценки стоимости воспроизводства

Название метода	Условие применения	Возможность применения
Метод расчета по цене идентичного объекта	Наиболее предпочтителен. В качестве оцениваемой стоимости объекта берется текущая цена предприятия-изготовителя.	-	Нет необходимости в применении данного метода.
Метод расчета по цене однородного объекта	Метод применим в том случае, когда существует конструкционный аналог, однородный по используемым материалам и технологии изготовления, у которого есть рынок сбыта и цена на него известна.	–	Нет данных для применения метода.
Поэлементный расчет или ресурсно-технологическая модель	Объект можно условно разделить на узлы и комплектующие части, имеется рынок комплектующих нужного типа, операция сборки несложна и есть расценки на нее.	–	Нет необходимости в применении данного метода.
Анализ и индексация затрат	Метод применим, если известны цена в прошлом и индексы цен по видам продукции.	–	Метод не применяется, нет необходимой информации.
Расчет по укрупненным нормативам	Метод используется, если есть конструкторская документация и информация от производителей оборудования. Аналог не обязательно конструктивный, но должен быть похож по составу материалов и технологии изготовления.	–	Нет необходимости в применении данного метода.
Метод построения корреляционно-регрессионной модели	Необходимо достаточное наличие аналогов на рынке, чтобы сформировалась репрезентативная выборка.	–	Нет необходимости в применении данного метода.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости объектов, вызванная физическими разрушениями (физический износ ФИ), функциональным устареванием (функциональный износ ФуИ), внешним устареванием (внешний износ ВИ) или комбинацией этих факторов.

Накопленный износ может определяться непосредственно путем осмотра объекта и анализа его отдельных компонентов, влияющих на стоимость. Он также может рассчитываться косвенно с использованием подходов с точки зрения дохода или рыночных сопоставлений.

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбивки на виды износа (в том числе ФИ, ФуИ и ВИ).

2. Метод срока жизни (бухгалтерский).

3. Метод сравнения продаж (рыночный метод).

Таблица 4.2