- •Экономика недвижимости
- •Введение
- •Использование принципа лучшего и наиболее эффективного использования
- •Определение стоимости жилых объектов
- •Методика расчета арендной платы зданий и помещений
- •Применение метода дисконтирования денежных потоков для расчета стоимости недвижимости
- •Использование таблиц сложных процентов для решения задач по оценке объектов недвижимости
- •Применение метода сравнительных продаж для оценки объектов недвижимости
- •Прямая капитализация доходов при оценке объектов недвижимости
- •Применение затратного метода для определения рыночной стоимости недвижимости
- •53 Приложение
- •6% Начисление процентов – ежегодное
- •8% Начисление процентов - ежегодное
- •10% Начисление процентов - ежегодное
- •12% Начисление процентов - ежегодное
- •15% Начисление процентов - ежегодное
- •18% Начисление процентов - ежегодное
- •20% Начисление процентов - ежегодное
- •22% Начисление процентов - ежегодное
- •25% Начисление процентов - ежегодное
- •8% Начисление процентов – ежемесячное
- •10% Начисление процентов – ежемесячное
- •12% Начисление процентов – ежемесячное
- •13% Начисление процентов – ежемесячное
- •Литература
- •Экономика недвижимости
Определение стоимости жилых объектов
Продажа квартир государственного жилого фонда и комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города, производится по договорам купли продли. Эти договора от имени города заключает Фонд имущества.
Продажа квартир производится фондом имущества на аукционах и конкурсах. При этом фонд имущества не может назначать дену за квартиру ниже минимальной.
Продажа комнат производится Отделом учета и распределения жилой площади в первую очередь гражданам, проживающим в данной коммунальной квартире. Остальным претендентам передача освободившегося жилого помещения производится только по договору купли-продажи. Договором купли-продажи комнат в коммунальных квартирах от лица города заключает Фонд имущества на основании документов, оформляемых Жилищным комитетом. Все расходы по заключению договора, включая уплату государственной пошлины, налогов и затрат Фонда имущества, несет покупатель.
При определении стоимости продаваемой жилой квартиры за исходную единицу оценки принимается стоимости 1 м2 продаваемой квартиры.
1. Исходные данные для работы 5 (табл. 4).
1.1. Состав работы.
2.1. Оценка стоимости продаваемой квартиры.
2.2. Оценка стоимости продаваемой комнаты.
1. Оценка стоимости свободного жилого помещения, передаваемого в собственность, производится исходя из его общей площади, инвентаризационной площади 1 квадратного метра строения, в котором продается квартира и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потребительских качеств:
Скв= Си х Пкв х Кпкк, (1)
где С кв - стоимость свободной квартиры, руб.;
Си - инвентаризационная стоимость 1 квадратного метра строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущий год, руб.;
Пкв - общая площадь квартиры, квадратных метрах;
К пкк - суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества квартиры;
Суммарный коэффициент определяется по следующей формуле:
Кпкк = К1 + К2 + К3+... + Кп, (2)
где К1, К2,... Кп - коэффициенты потребительских качеств. (Коэффициенты потребительских качеств приводятся в приложении 1).
При определении стоимости свободного изолированного помещения в коммунальной квартире (т.е. комнаты) за исходную единицу оценки принимается стоимость 1м2 выкупаемой комнаты.
Стоимость 1 м2 свободной комнаты в коммунальной квартире эквивалентна инвентаризационной стоимости 1 м2 строения, в котором находится выкупаемое жилое помещение, определенное районным проектно-инвентаризационным бюро для целей налогообложения по состоянию на текущий год.
Оценка стоимости свободной комнаты производится, исходя из ее жилой площади, инвентаризационной стоимости 1 м2 строения, в котором продается комната, и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потребительских качеств:
Ск=Си х Пк х Кпкк, (3)
где С к - стоимость свободной комнаты, руб;
П к - площадь свободной комнаты в коммунальной квартире, м ; Кпкк - суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества коммунальной квартиры и продаваемой комнаты (приложение I).
16
Таблица 4
Исходные данные
№ вариа нта |
Общ ая площ адь кв-ры. Пм2 |
Пло щадь комн аты Пк м2 |
Потребительские качества жилья |
||||||||||||||
|
|
|
К1 |
К2 |
КЗ |
К4 |
К5 |
Кб |
К7 |
К8 |
К9 |
К10 |
К11 |
К12 |
К13 |
К14 |
К15 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
1 |
60 |
12 |
0,0 |
0,1 |
0,3 |
2,0 |
2.4 |
0,1 |
0.5 |
0,4 |
0,2 |
0,3 |
0,4 |
0,2 |
0,1 |
0,1 |
0,4 |
2 |
62 |
15 |
0,45 |
0,0 |
0,12 |
0,60 |
2,0 |
0,45 |
0.57 |
0,47 |
0,4 |
0,0 |
0,4 |
0.35 |
0,12 |
0,18 |
0,06 |
3 |
65 |
17 |
0,45 |
0,18 |
0,0 |
0,45 |
2,45 |
0,60 |
0,45 |
0,47 |
0,4 |
0,0 |
0,0 |
0,66 |
0,12 |
0,0 |
0,09 |
4 |
67 |
20 |
0,45 |
0,21 |
0,0 |
0,0 |
2,0 |
0,0 |
0,30 |
0,47 |
0,4 |
0,0 |
0,4 |
0,9 |
0,0 |
0,18 |
0,18 |
5 |
70 |
22 |
0,0 |
0,18 |
0,12 |
0,45 |
2,0 |
O,0 |
0,30 |
0,0 |
0,4 |
0,4 |
0,0 |
0,66 |
0,0 |
0,18 |
0,0 |
6 |
72 |
25 |
0,45 |
0,0 |
0,12 |
0,60 |
2,0 |
0.0 |
0,45 |
0,0 |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
0,66 |
0,0 |
0,18 |
0.0 |
7 |
75 |
27 |
0,45 |
0,21 |
0,31 |
0,60 |
2,45 |
0,45 |
0,57 |
0,47 |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
0,35 |
0,12 |
0.18 |
0,0 |
8 |
77 |
30 |
0,45 |
0,21 |
0,12 |
0,45 |
2,45 |
0,45 |
0,0 |
0,47 |
0,0 |
0,4 |
0,4 |
0,66 |
0.12 |
0,45 |
0,03 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
9 |
80 |
32 |
0,0 |
0,0 |
0,31 |
0,45 |
2,0 |
0.60 |
0,45 |
0,47 |
0,0 |
0,0 |
0,4 |
0,66 |
0,12 |
0,45 |
0.03 |
10 |
82 |
35 |
0.0 |
0,21 |
0,0 |
0,0 |
2,0 |
0,60 |
0,45 |
0,47 |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
0,35 |
0,12 |
0,45 |
0,06 |
17
Практическая работа 3