2.2. Форма договора купли-продажи

Договор купли-продажи, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет определенную форму. В ГК УССР и в ГК Украины нет статьи, которая бы непосредственно определяла форму для всех разновидностей договора купли-продажи. Однако эти кодексы и прочие законодательные акты содержат нормы, в которых обуславливается особый порядок оформления отдельных договоров купли-продажи. Если специальными правовыми нормами не установленная форма того ли другой разновидности договора купли-продажи, то следует руководствоваться общими правилами гражданского законодательства о форме соглашений. То есть договор купли-продажи может укладываться в устной или письменной (обычной или нотариальной) форме, а также путем осуществления так называемых конклюдентных действий.

В законодательстве советского периода было предусмотрено сравнительно немного случаев, когда требовалось специальное оформление договорных отношений купли-продажи. В частности, по ст. 227 ГК УССР договор купли-продажи жилого дома может быть нотариально заверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Правила этой статьи касаются также договора купли-продажи квартир. Такой договор подлежит государственной регистрации. Регистрация договора купли-продажи жилого дома, которую непосредственно осуществляло бюро технической инвентаризации, имела преимущественно административно-правовое значение, а ее отсутствие не приводило к недействительности нотариально заверенного соглашения купли-продажи. Эти действия совершаются соответственно Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 9 июня 2002 г.

Новый ГК Украины содержит лаконичную норму о форме договора купли-продажи. Так, в соответствии со ст. 657 договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Поэтому для решения вопроса о форме договоров купли-продажи необходимо обращаться также к анализу специальных законодательных и нормативно-правовых актов.

Как известно, объектами права собственности граждан с недавнего времени могут быть также квартиры. Так, еще Постановлением Совета Министров СССР «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилого фонда» от 2 декабря 1988 г. было впервые за период существования СССР разрешено гражданам приобретать по договору купли-продажи в личную собственность квартиры в домах государственного и общественного фонда. Для таких договоров Постановлением Совета Министров УССР и Укрпрофсовета «Об утверждении Положения о продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилого фонда, их содержании и ремонте» от 19 мая 1989 г.(утратило действие) было распространено правило об их нотариальном заверении.

Соответственно Закону Украины «О приватизации государственного жилого фонда» от 19 июня 1992 г. получение гражданами государственного жилья в порядке приватизации, безвозмездно или с оплатой, оформляется свидетельством о праве собственности на квартиру (дом), которое регистрируется в органах приватизации и не требует нотариального заверения (п. 5 ст. 8). С юридической точки зрения приватизация государственного жилого фонда в пользу граждан представляет собой соглашение об отчуждении квартир (домов), комнат и прилегающих к ним хозяйственных сооружений и помещений, в собственность граждан. Такое соглашение даже в случае безвозмездной передачи жилья в определенных законом границах имеет признаки договора купли-продажи, поскольку особым средством платежа здесь является приватизационная бумага (жилой чек), имеющий свою соответствующую стоимость (статьи З и 4). И, наконец, не может быть никаких сомнений относительно принадлежности таких соглашений к договорам купли-продажи в случае приватизации гражданами излишков общей площади квартир (домов) за плату. Это подтверждается также п. 8 ст. 8 вышеупомянутого закона, в котором записано, что «стоимость услуг органов приватизации по оформлению документов на право собственности на квартиры (дома) оплачивается покупателями по государственным расценкам» [42].

Признание передачи гражданам в собственность государственного жилья в порядке приватизации договором купли-продажи или другим соглашением означает, что на приватизационное соглашение должны распространяться правила гражданского права о признании соглашений недействительными, о разрыве договоров и т.п., что не всегда учитывают государственные и судебные органы. Так, по протесту прокурора Ватутинского района г. Киева распоряжением государственной администрации Ватутинского района была упразднена приватизация квартиры гражданина К. и признано недействительным свидетельство о праве собственности на нее в связи с тем, что ее приватизация была осуществлена будто неизвестным лицом без согласия гражданина К., который проживал в этой квартире как наниматель. Ватутинский районный суд своим решением от 15 октября 1997 г. указанные действия государственной администрации признал правомерными. С таким решением суда нельзя согласиться, ведь государственная администрация фактически присвоила себе функции судебного органа.

Согласно ст. 15 Закона Украины «О собственности» [43] каждому нанимателю жилого помещения в дома государственного или общественного фонда и членам его семьи было предоставлено право приобрести в собственность соответствующую квартиру или дом путем их выкупа или на других основаниях, предусмотренных законодательством. Несмотря на применение в законе термина «выкуп», фактически законодатель имел в виду приобретения такого жилья на условиях договора купли-продажи, для которого нужное соответствующее нотариальное заверение. Ныне в связи с осуществлением в Украине приватизации государственного и общественного жилого фонда выкуп утратил свое первоначальное значение.

По законам Украины «О приватизации государственного имущества» и «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)» договоры купли-продажи государственного имущества подлежат нотариальному удостоверению со следующей регистрацией соответствующим местным советом.

Форма договора купли-продажи земельных участков определяется Земельным кодексом Украины. Так, соответственно ст. 132 ЗК Украины соглашения о переходе права собственности на земельные участки заключаются в письменной форме и нотариально заверяются. В этой же статье предусмотрены условия, которые обязательно должны содержать такие соглашения, а также основания государственной регистрации земельного участка.

Следует учитывать, что отдельными актами законодательства или продавцом могут быть предусмотрены особые условия и порядок оформления некоторых разновидностей договора купли-продажи (на биржах, аукционах, ярмарках, выставках, во внешнеэкономической деятельности и т.п.) или для некоторых видов имущества (автомобилей, акций, валюты и т.п.).

Так, оформление внешнеэкономических договоров купли-продажи осуществляются соответственно Закону Украины «О внешнеэкономической деятельности» и Положение о форме внешнеэкономических договоров (контрактов), утвержденного приказом Министерства экономики и вопросам европейской интеграции Украины от 21 сентября 2001 г.

Несоблюдение форм договора купли-продажи и других требований к его оформлению тянет за собой последствия, определенные общими правилами гражданского права, если иное не предусмотрено специальным законом.