2. Групи принципів оцінки об’єктів нерухомості.

Оскільки у процесі оцінки об’єктів нерухомості взаємодіють три елементи-суб’єкт, об’єкт і ринкове середовище – фахівці виділяють такі групи принципів:

Групи принципів оцінки об’єктів нерухомості

1.основані на уявленнях

к ористувача

2.пов’язані з об’єктом нерухомості принципи найбільш

ефективного

( насамперед із землею) та його використання об’єкта

п оліпшенням нерухомості

3.пов’язані з ринковим

середовищем

Представлені вище принципи лише відображають тенденцію економічної поведінки суб’єктів ринку нерухомості, але не гарантують реальність такої поведінки.

1. Принципи, засновані на уявленнях користувача:

а )корисності дозволяють визначити корисність

б )заміщення об’єкта, його сприйнятну ціну та очікувані

в )очікування вигоди від володіння об’єктом нерухомості

Корисність об’єкта нерухомості пов’язана з очікуванням доходів. Принцип очікування підкреслює, що вартість об’єкта нерухомості повинна містити поточну вартість всіх майбутніх доходів і враховувати постійне зростання цієї вартості під впливом збільшення попиту та обмеження пропозиції.

2. До принципів, пов’язаних з об’єктом нерухомості (перш за все із землею) та його поліпшенням відносяться:

а)принцип залишкової продуктивності землі;

б)граничної продуктивності(принцип внеску);

в)зростаючого і зменшуючого доходу;

г) збалансованості;

д)економічного розміру;

е)економічного розподілення.

За нормальних умов економічна діяльність вимагає наявності чотирьох чинників виробництва, кожний з яких повинен бути сплачений з доходів, створених даною діяльністю:

1.економічна діяльність;

2.праця, котра повинна бути компенсована заробітною платою;

3.капітал(гроші чи те, що купується за них), що повинен компенсуватися % чи дивідендами;

4.підприємницька діяльність, котра компенсується прибутком;

5.земля, що компенсується рентою.

Оскільки земля фізично нерухома, чинники праці, капіталу та підприємницької діяльності повинні бути якось пов’язані з нею. Це означає, що спочатку відбувається компенсація за використання цих виробничих чинників, а потім, якщо якісь гроші залишилися, їх виплачують власнику земельної ділянки як ренту.

Відповідно до принципу залишкової продуктивності землі власник земельної ділянки за мінімальних витрат на його облаштування може отримати максимальний дохід (задовільнити конкретним об’єктом нерухомості особливі потреби користувача або через вигідне для себе поєднання цих 3х варіантів отримати максимальний дохід). Практично цей принцип використовується у разі визначення доцільності нового будівництва.

Оцінний принцип граничної продуктивності характеризує додатковий грошовий внесок власника в об’єкт нерухомості, але не на суму вартості нового елемента нерухомості, а на суму, на яку оцінюється об’єкт нерухомості з урахуванням цього нового елемента.

Оцінний принцип економічного розміру ділянки землі дозволяє визначити вартість єдиної земельної ділянки та кількість землі для забезпечення оптимальних розмірів відповідно до ринкової кон’юктури в певному місті.

Об’єктом нерухомості можуть володіти одночасно декілька власників. Майнові права, що визначаються законом можна розподілити або з’єднати таким чином, щоб у разі реалізації об’єкта нерухомості його загальна вартість зростала.

Розподілення майнових інтересів може відбуватись по-різному:

1.фізичний розподіл ділянки землі;

2.розподіл часу (оренда, постійне володіння, майбутні майнові права);

3.розподіл прав користування (обмеження на використання об’єкта нерухомості);

4.розподіл за видами майнових прав (спільна оренда, партнерство, довірче управління, опціони, контракти з обумовленими умовами продажу);

5.розподіл за правами кредитора вступити у володіння.

3. Принципи, пов’язані з ринковим середовищем:

а)залежність попиту та пропозиції;

б)конкуренції;

в)зміни.

Грамотне використання принципів цієї групи дозволяє власнику об’єкта нерухомості отримати оптимальний дохід у конкретній економічної ситуації. Згідно з принципом залежності вартість об’єкта нерухомості піддається впливу і сама впливає на вартість інших об’єктів у прилеглій місцевості.

Суть оцінного принципу конкуренції полягає в тому, що ринковий попит породжує прибуток, а прибуток створює конкуренцію – силу , що призводить до вирівнювання прибутковості на ринку нерухомості.

Всі чинники змінюються в часі і тому оцінка об’єкта нерухомості проводиться на конкретну дату. Принцип найбільш ефективного використання об’єкта нерухомості – синтез принципів усіх трьох груп, які розглянуті вище. Він дозволяє оцінювачу виявити з можливих варіантів використання об’єкта нерухомості, який є найкращим , та самий прибутковий варіант і саме його використовують для оцінки. Згідно з цим принципом ділянки землі оцінюються вільно (при оцінці, в першу чергу, йдеться про найбільшу прибутковість земельної ділянки, а потім вже про прибутковість всього об’єкта нерухомості). При цьому враховуються лише ті варіанти використання об’єкта нерухомості, які: відповідають юридичним нормам;які можливо реалізувати фізично; здійснені фінансово;забезпечують найвищу вартість об’єкта нерухомості.

Емфітевзис – право користування чужою земельною ділянкою для задоволення сільськогосподарських потреб.

Суперфіций – право користування земельною ділянкою або її частиною для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших будівель і споруд.

Девелопмент – підприємницька діяльність, пов’язана з освоєнням і розвитком земельних ділянок, територій, споруд та інших об’єктів нерухомості.

Редевелопмент – перетворення об’єкта нерухомості в інший новий об’єкт.