Тема 7: Загальні принципи оцінювання об’єктів нерухомості.

1.Принципи оцінки об’єктів нерухомості: поняття та види.

2.Групи принципів оцінки об’єктів нерухомості.

1. Принципи оцінки об’єктів нерухомості: поняття та види.

Принципи оцінки об’єктів нерухомості- це основні вихідні положення, вироблені на основі практичної діяльності в процесі оцінки і використані для здійснення даного виду діяльності. Процес оцінки нерухомого майна полягає в оцінці вартості майнових прав його власника. Принципів, які необхідно враховувати оцінювачу дуже багато, і при оцінці необхідно врахувати всі чи хоча б основні, пам’ятаючи, що всі принципи взаємопов’язані між собою.

Види принципів:

1. принцип попиту і пропозиції ( на будь-яких ринках вартість визначається дією закону попиту і пропозиції, тобто відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібне майно). Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховують ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до зміни співвідношення пропозиції та попиту на майно;

2.принцип зміни (на майно впливають всі природні та соціально-економічні умови). Майно зазнає впливу таких ринкових змін, як доступність іпотечного кредиту на вигідних умовах і відповідно приріст чи скорочення ефективного попиту на ринку. Зовнішні фактори, такі як :погода ,пожежі, засуха, землетруси та інші природні явища можуть нанести матеріальний збиток і відобразитись на ціні об’єкта оцінки. Найбільш характерними типами змін є цикли життя. Ці зміни стосуються як самих об’єктів нерухомості, так і районів, міст, галузей, суспільства в цілому. Розрізняють наступні основні цикли життя: а)зародження (проектування, будівництво та інше); б)зростання (зріст доходів від функціонування об’єктів нерухомості та інше); в)стабільність (стабільні грошові доходи, грошова одиниця); г)спад (період зменшення попиту на об’єкт, зменшення прибутку та інше). З урахуванням життєвого циклу підприємства потрібно аналізувати і прогнозувати законотворчі, демографічні, міднародні, науково-технічні і інші процеси, а також реакцію на них на ринку;

3.принцип заміщення (передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбане майно не сплачується сума більша від мінімальної ціни майна відповідно тому, яке продається на ринку);

4.принцип кращого і найбільш ефетивного використання (полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об’єкта оцінки від його найбільш ефективного використання). Під найбільш ефективним використанням розуміють використання майна в результаті якого вартість об’єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

5.принцип спадної і зростаючої продуктивності. При проведенні вдосконалення землі чи споруди досягають деякої межі, коли подальші вдосконалення не будуть викликати адекватного приросту віддачі чи навіть компенсувати виробничі затрати. Таким чином, буде мати місце ефект спадаючої віддачі;

6.принцип вкладу (проведені додаткові вдосконалення мають цінність, коли вони супроводжуються збільшенням ринкової вартості). Один вид вдосконалень може додати вартості набагато менше, ніж виробничі витрати і навпаки. Вдосконалення можуть збільшувати чи зменшувати вартість майна;

7.принцип конкуренції ( нормальна конкуренція стимулює підвищення якості об’єктів на ринку тоді, як надмірна конкуренція призводить до зниження прибутку).При відсутності конкуренції на ринку (відбувається при монополії) ринкова вартість об’єкта не може бути визначена оскільки ринкова вартість складається тільки на конкурентному ринку;

8.принцип відповідності ( визначає, в якій мірі архітектурний стиль і рівень зручності та послуг, що пропонуються об’єктом нерухомості відповідають потребам і сподіванням ринку).Об’єкт нерухомості, що відповідає ринковим стандартам, які існують в даний момент має меншу вартість. Житловий будинок, на будівництво якого витратили в декілька разів більше коштів, ніж в середньому по околі, буде оцінюватися набагато нижче, ніж , якщо б він знаходився в більш кращій місцевості. І навпаки, будинок із спрощеною конструкцією може прийняти частину додаткової вартості від своїх кращих сусідів;

9.принцип очікування (передбачає, що вартість об’єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним);

10.принцип корисності (ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови його корисності для потенційного власника або користувача). Під корисністю розуміють здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.