2. Види вартості об’єкта нерухомості.

Види вартості нерухомості:

1.споживча вартість-відображає цінність об’єкта нерухомості для конкретного власника, який не збирається виставляти його на ринок;

2.відновна вартість-визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об’єкта;

3.вартість заміщення-визначається витратами в поточних цінах на будівництво об’єкта нерухомості, корисність якого еквівалентна корисності оцінюваного об’єкта, але збудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів, прогресивних матеріалів і конструкцій, а також сучасного устаткування;

4.інвестиційна вартість- ціна об’єкта нерухомості, що визначається, виходячи з його прибутковості для конкретної особи для досягнення заданої інвестиційної мети;

5.вартість страхування-розраховується на основі відновної вартості або вартості заміщення об’єкта, що знаходиться під загрозою руйнування (визначаються суми страховок, виплати та відсотки);

6.вартість оподаткування-визначається акредитованими нормами при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової або відновної вартості об’єкта нерухомості.В даний час така оцінка здійснюється за нормативною методикою з урахуванням інвентаризаційної вартості об’єкта нерухомості та базується на відновній вартості;

7. ліквідаційна вартість-визначається, якщо об’єкт нерухомості повинен бути відчужений за строк менший за звичайний термін служби аналогічних об’єктів і є чистою грошовою сумою, яку власник об’єкта нерухомості може отримати у разі його ліквідації або примусового продажу;

8.вартість утилізації-чиста грошова сума ,яку власник об’єкта нерухомості може отримати у разі повної ліквідації останнього;

9. первинна вартість-фактичні витрати на придбання або створення об’єкта на момент початку його використання;

10. залишкова вартість-вартість об’єкта з урахуванням зносу;

11. вартість за існуючого використання-ринкова вартість об’єкта нерухомості , заснована на продовження форм його функціонування за умов можливого продажу на ринку;

12. вартість діючого підприємства-вартість єдиного майнового комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, яке сформувалося;

13.заставна вартість-вартість з метою забезпечення кредиту;

14.вартість спеціалізованих об’єктів - вартість об’єктів, які через свої специфічні особливості не можуть бути продані на ринку;

15.вартість права оренди-одноразова плата за право користування та розпорядження об’єктом.

Ціна об’єктів нерухомості залежить від цілої низки чинників, які можна згрупувати так:

1.об’єктивні чинники визначають середній рівень цін конкретних операцій об’єктами нерухомості (макроекономічні, пов’язані з загальною кон’юктурою ринку та мікроекономічні – характерні об’єктивні параметри конкретних операцій);

2.чинники, пов’язані з феноменом масової свідомості та психологічного характеру (реклама, інфляційні очікування,симпатії тощо);

3.фізичні чинники (місцезнаходження: віддаленість від центру, ступінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення, архітектурно-конструктивні рішення, стан об’єкта нерухомості, наявність комунальних послуг, економічні чинники);

4.чинники, що впливають на ціну та швидкість продажу (кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення з попитом саме на цей тип об’єктів у визначеній частині міста, об’єктивні недоліки об’єкта, престижність району, екологічна обстановка в районі, транспортне сполучення і розвиненість інфраструктури району, соціальна однорідність будинку, характер операції, юридична “чистота”об’єкта).

Зі світового досвіду відомо, що головним критерієм будь-якої операції є її вигідність для обох сторін. Проте, кожний вкладає в це поняття свої значення. Для одного на першому місті стоять гроші (такий продавець може досить довго чекати свого клієнта, не знижаючи ціни). Для іншого важливо якнайшвидше отримати вільні засоби (в цьому випадку на перше місце виходить швидкість операції та діє принцип “час-гроші”). Третій віддає перевагу надійному покупцеві, який може гарантувати дотримання графіку оплати. Трапляється, що під час переговорів змінюються і пріорітети. Вміло виставляючи їх між об’єктивними чинниками та власними можливостями, покупець і продавець взмозі укласти взаємовигідну операцію і не розчаруватися в її результатах.