4. Ринковий та витратний підходи до оцінки вартості нерухомості.

Ринковий підхід до оцінки вартості нерухомості.

З позицій порівняльного підходу раціональний покупець не заплатить за об’єкт нерухомості більше, ніж ціна об’єкта аналогічної корисності.

Метод порівняння продаж застосовується за наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації про угоди купівлі/продажу об’єктів нерухомого майна, яке є аналогом тому, що оцінюється.

Підхід порівняльного аналізу продаж – це метод оцінки ринкової вартості нерухомого майна на підставі даних про нещодавні угоди.

Метод порівняння продажів.

Метод порівняння продажів базується на 3х принципах оцінки:

1.попиту та пропозиції

2.заміщення

3.внеску.

За допомогою цього методу моделюється ринкова вартість нерухомості. В тому випадку, коли даний ринок відповідає умовам вільної конкуренції і не зазнав істотних змін, аналогічний об’єкт нерухомості буде проданий приблизно за ту ж ціну. Але так як об’ктивно не існує двох абсолютно однакових об’єктів по всіх розглянутих параметрах, то необхідно вносити коригування цін ( “+” і “-”).

У цьому випадку розрахунках ринкової вартості відбувається по формулі:

- ціна продажу і-го порівнюваного об’єкта

- величина коректування ціни продажу і-го порівнюваного об’єкта

Метод порівняння продажів при оцінці нерухомого майна реалізується в такій послідовності:

1.Виявлення нещодавніх продаж аналогічних об’єктів нерухомого майна на відповідному ринку.

2.Аналіз ринкової ситуації та даних по об’єктах порівняння і перевірка отриманої по них інформації.

3.Визначення одиниць та елементів порівняння по об’єктах продаж нерухомого майна та проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці.

4.Проведення коригування вартості одиниць порівняння по елементах порівняння об’єктів продажу.

5.Зведення показників вартості об’єктів, що порівнюються, до ринкової вартості об’єкта оцінки.

Метод валового рентного мультиплікатора.

Даний метод базується на об’єкивній оцінці прямого взаємозв’язку між ціною продажу нерухомості та відповідним орендним доходом. Даний взаємозв’язок вимірюється мультиплікатором (коефіцієнтом) валової ренти (МВР, анг. CRM), який знаходиться як відношення ціни продажу до річного доходу від здачі в оренду.

V – вартість

ОВ – річний дохід від здачі в оренду

МВР – валовий рентний мультиплікатор

Витратний підхід до оцінки вартості нерухомості.

З позицій витратного підходу за об’єкт нерухомості недоцільно сплачувати більше, ніж буде коштувати будівництво нового об’єкта аналогічної корисності у прийняті строки.

Теоретично за витратним підходом (методом) ринкова вартість нерухомого майна визначається сумою його складових компонентів, а саме:витрат на придбання земельної ділянки, вільної від забудови, та витрат на повне відновлення або заміщення поліпшень за вирахуванням його знецінення, що визначені за поточними ринковими цінами..

При цьому ринкова вартість будівництва включає в себе витрати за кошторисом будівництва нерухомого майна та доходу забудовника (інвестора), який хоче отримати премію за ризик.

На активно діючих ринках нерухомого майна при визначенні ринкової вартості віддається перевага методам порівняння та капіталізації доходу.

Щодо унікальних об’єктів та таких, які мають історичну, архітектурну та інші цінності, найбільш ймовірний підхід, що дає можливість отримати уяву про значення ринкової вартості є витратний метод. Крім того, оскільки за витратним підходом оцінюється окремо земельна ділянка та поліпшення, його застосування як основного методу для визначення вартості оподаткування (спеціалізованого) та страхування всього нерухомого майна цілком доцільне.

Послідовність визначення ринкової вартості нерухомого майна складається з таких етапів:

1.Визначення вартості землі ( ) як вільної та доступної для найбільш ефективного використання.

2.Визначення відповідної вартості ( ) або вартості заміщення ( ) нерухомого майна, в тому числі визначення прямих та непрямих витрат на будівництво.

3.Визначення рівня підприємницького прибутку ( ) – сума, яку підприємець очікує отримати за використання капіталу, інвестованого в проект, що обумовлена станом ринку.

4.Визначення вартості загального знецінення нерухомого майна ( ).

Визначення ринкової вартості повного права на нерухоме майно.

За принципом заміщення термін вартості будівництва означає будівництво (відтворення) точної копії нерухомого майна або будівництво (заміщення) сучасного, адекватного за корисністю нерухомого майна. В цьому випадку обидва поняття вартості мають право на існування, оскільки забезпечують функціональну за призначенням корисність.

Вартість відтворення (відновна) є витрати на створення повністю ідентичної (точної копії нерухомості, що має однакові характерні для них основні ознаки, незначні відмінності можуть не враховуватись) нерухомості в цінах, що існують на дату оцінки.

Вартість заміщення є витрати на створення нерухомості, адекватної (однорідної) за функціональним призначенням та корисністю об’єкта оцінки в цінах, що існують на дату оцінки.

Структура вартості будівництва складається з:

1.прямих витрат (безпосередньо пов’язаних із будівельними роботами)

2.непрямих витрат (необхідних для організації та супроводження будівництва).