2. Класифікація підходів до оцінки.

Важливі підходи до оцінки класифікуються за такими ознаками:

1. за змістовним розподілом:

а)прямі (відносяться методи визначення вартості об’єкта на основі ринкових цін на ідентичні чи аналогічні об’єкти; при цьому рівень цін цих об’єктів може корегуватись, щоб враховувати відмінності оцінюваного об’єкта по споживчих характеристиках і можливі зміни умов ціноутворення);

б)непрямі (засновані на припущеннях, згідно з якими реальну вартість об‘єкта визначають витрати по його створенню – витратний підхід, чи доходи від його експлуатації – доходний підхід );

2.за “технологічною ознакою”:

а) статистичні (передбачають формування методик оцінки на основі статистичного, тобто математичного аналізу досить великих масивів фактичної інформації);

б)експертні (евристичні) – орієнтовані на використання досвіду фахівців або на формування методики для розрахунків вартості об’єктів.

Статистичні методи оцінки відрізняються досить високою вірогідністю і об’єктивністю результатів. При дотриманні визначених правил вони дають надійні оцінки, а в ряді випадків придатні навіть для прогнозування тенденцій розвитку.

Особливістю експертних методів оцінки є їх більш широка застосовність. Вони дозволяють враховувати різні фактори, які важко формалізуються, а також швидко відобразити великі зміни ринкової ситуації, облік яких статистичними методами значно запізнюється. Таким чином, проблема вибору тих чи інших методів при оцінці конкретних об’єктів залежить від специфіки цих об’єктів, характеру розв’язуваної задачі і відповідних вимог до оцінки, характеристик доступної інформації і ресурсів, які можуть бути використані для оцінки.

3. Доходний підхід до оцінки нерухомості.

З позиції доходного підходу вартість об’єкта нерухомості визначається можливостями інвестування в інші об’єкти аналогічної корисності, що приносять доходи. Вартість доходної нерухомості визначається розміром та тривалістю майбутніх вигод, що очікуються протягом її економічного існування, тобто ціна є еквівалентом корисності нерухомого майна. Під вигодами розуміють доходи, які отримує юридична або фізична особа внаслідок наявності майнових прав на нерухоме майно (від оренди, продажу, дивідендів тощо).

При цьому ринкова вартість визначається не за використанням нерухомого майна за будь-якого з можливих варіантів, а лише з варіанта найбільш ефективного. Сфера можливого застосування розповсюджується на визначення вартості доходної нерухомості з метою продажу передачі в оренду під заставу, внесення в статутний фонд, оподаткування, комерційного використання (магазини, ресторани, готелі, автозаправні станції) тощо.

Основні принципи доходного підходу:

1.очікування

2.заміщення

3.попиту та пропозиції

4.вкладу

У межах доходного підходу розрізняють:

1.метод прямої капіталізації – здійснюється аналіз чистого операційного доходу від нерухомого майна за перший рік використання за умови, що на ринку таке майно відноситься до типового, а також визначається коефіцієнт капіталізації за інформацією ринкових даних про співвідношення доходу до вартості майна аналогічного тому, що оцінюється;

2.метод капіталізації за нормою віддачі на капітал – розраховується прогноз чистого операційного доходу від використання нерухомого майна та доход отриманий від продажу в кінці періоду володіння, а також здійснюється розрахунок коефіцієнту дисконтування для визначення всієї суми теперішньої вартості майбутніх прогнозованих доходів. Капіталізація за нормою віддачі на капітал має 2 різновиди:

1.капіталізація шляхом дисконтування грошових доходів для кожного року прогнозу доходів, коли прогнозуються змінні нерівномірні доходи;

2.капіталізація за нормою кінцевої віддачі на капітал у разі рівномірних змінних доходів за визначеною тенденцією їх зміни.

Інвестор, вкладаючи капітал у майно, має на меті отримати доход за надані грошові кошти та повернути їх. Залежно від втрат доходи від нерухомого майна поділяються за рівнями:

1.потенційний валовий доход – доход, принесений нерухомістю при 100%ому завантаженні площ, призначених до здачі в оренду до відрахування експлуатаційних витрат, розраховується на щорічній основі. Втрати від неповного завантаження – це втрати від вакансій і недоотримання платежів (площі простоюють);

2.дійсний валовий доход – потенційний валовий доход, зменшений на неповне завантаження.

Операційні витрати – періодичні щорічні витрати на утримання нерухомості, безпосередньо пов’язані з одержанням дійсного валового прибутку.

Постійні операційні витрати не залежать від коефіцієнта недозавантаження площ і включає податок на майно, страхові відрахування.

Змінні операційні витрати – періодичні щорічні витрати, величина яких залежить від завантаження площ (комунальні, на поточні ремонтні роботи, податки на заробітну плату тощо).

Відрахування у фонд заміщення (доводиться заміняти елементи будинку, вузли і устаткування, термін життя яких коротший, ніж термін економічного життя будинку);

3.чистий операційний річний дохід (NOI) визначається різницею між дійсним валовим доходом та експлуатаційними витратами за рік.

Ставка капіталізації включає ставку прибутку на капітал і норму повернення, що враховує відшкодування з початку вкладених засобів.

Загальна форма обчислення вартості за допомогою ставки капіталізації:

V=NOI/R₀

Ставки, що позначають:

R₀- загальна

R_e- власного капіталу

R_т- для позикових засобів

R_l- для землі

R_b- для поліпшення

Методи визначення загальної ставки капіталізації:

1. Метод Елвуда – скорегування на зміну вартості активу (враховує доход на інвестиції і компенсацію, зміни вартості об’єкта за розглянутий період). Доход на інвестиції відображає ставка дисконтування (кінцева віддача). В випадку враховується весь період володіння нерухомістю.

Рівняння Елвуда

FV – майбутня вартість

V – вартість

Y₀ – норма віддачі (загальна ставка дисконтування)

- зміна вартості

Припускають, що доход носить ануїтетний характер, а вартість активу може змінюватися. При зменшенні вартості за період володіння інвестор вимагає компенсації втраченої вартості за рахунок періодичного прибутку. Виходячи з цього і формула має вигляд:

Якщо вартість капіталу не змінюється, то в приведеному виразі і доход можна капіталізувати по ставці дисконтування:

2. Метод Ринга – формування фондовідшкодування при лінійному поверненні капіталу. Цей метод припускає повернення капіталу рівними частинами протягом терміну володіння активом. В даному випадку норма віддачі являє собою щорічну частку початкового капіталу, що відраховується в безвідсотковий фонд заміщення. Лінійне відшкодування капіталу характерне для прибутків, що зменшуються.

За методом Ринга:

де n – час амортизації в роках.

Ставка дисконту (норма прибутку, норма віддачі) – ставка доходу, що використовується для приведення грошових сум, які треба отримати в майбутньому до їх теперішньої вартості, тобто – це ставка доходу, якого вимагає інвестор при купівлі потоку грошових коштів з урахуванням ризику їх отримання.

Ставка дисконтування характеризує ефективність капіталовкладень. Визначення ставки дисконтування визначається:

1. методом кумулятивної побудови (сумування);

2. методом ринкового аналізу;

3. методом інвестиційних груп.

Метод сумування – основний метод обчислення ставки дисконтування, оснований на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Суть методу полягає в сумуванні процентних складових, що відбивають додаткові ризики, властиві даному інвестиційному рішенню доставки прибутку на інвестиції ( що вважаються без ризиковими).

- без ризикова ставка;

- премія за ризик;

- ставка премії за невдачу в інвестиційному менеджменті;

- ставка премії за ризик ліквідності;

- ставка повернення капіталу;

- компенсація інфляційних очікувань.