Тема 8: Методичні підходи до оцінювання об`єктів власності.

1. Характеристика підходів і методів оцінки.

2. Класифікація підходів до оцінки.

3. Доходний підхід до оцінки нерухомості

4. Ринковий та витратний підходи до оцінки вартості нерухомості.

5. Теорія вартості грошей у часі.

1. Характеристика підходів і методів оцінки.

Важливим питанням, що й досі вважається недостатньо врегульованим є встановлення реальної та справедливої вартості, що надається у власність, відшкодовується чи просто реалізується. Нині, методичні підходи оцінки майна в Україні, хоча й не повною мірою, але досить виважено викладені у затвердженій постановою Кабміну України від 10 грудня 2003 року № 1891 Методиці оцінки майна. Ця методика застосовується для проведення оцінки майна у таких випадках:

1. приватизація (корпоратизація);

2. створення підприємств (господарських товариств) на базі державного і комунального майна, а також майна господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді , та у разі відчуження такого майна у випадках, встановлених законодавством, крім випадків відчуження майна згідно ЗУ “Про майновий режим майна у Збройних силах України”;

3. визначення вартості внесків учасників (засновників) господарських товариств у разі , коли до статутних фондів зазначених товариств вноситься державне (комунальне) майно, майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді ;

4. визначення вартості цілісних майнових комплексів господарських товариств, до статутних фондів яких вноситься державне (комунальне) майно;

5. виділення або визначення часток майна у спільному майні, в якому є державна (комунальна) частка;

6. застава державного та комунального майна, а також майна господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді;

7. повернення об’єктів приватизації у державну власність, зокрема за рішенням суду.

Відповідно до цієї методики проводиться оцінка об’єктів у матеріальній формі (окрім земельних ділянок), у нематеріальній формі та цілісних майнових комплексів. Незалежна оцінка майна проводиться відповідно до вимог Національних стандартів з урахуванням положень цієї методики та Міжнародних стандартів оцінки. За зверненням правоохоронних органів оцінка майна проводиться відповідно до нормативно-правових актів, що були чинні на визначену відповідним органом дату з використанням їх термінології. У ринкових умовах господарювання використовуються три основних підходи до оцінки вартості об’єктів:

1.витратний;

2.доходний;

3.порівняльний, на основі яких оцінювач визначає різні види вартості об’єкта – ринкову, інвестиційну і т.д.

Методи оцінки залежать від підходу, прийнятого експертом-оцінювачем для оцінки даного об’єкта. У тому випадку, коли існує ринок нерухомості подібної оцінюваній достатнього обсягу, тобто часто відбувається зміна власника, можна безпосередньо порівнювати капітальні вартості – порівняльний підхід. Якщо нерухомість має ринкову вартість і використовується для цілей інвестування, оцінювач повинен порівняти орендні платежі, а також можливі доходи покупця при інших типах інвестицій – доходний підхід. Якщо власність звичайно не купується і не продається, якщо не існує розвинутого ринку, то оцінка може проводитися на основі визначення вартості будівництва з урахуванням зносу чи методом відбудовної вартості з урахуванням зносу – витратний підхід. Земля, придатна для потенційного розвитку і поліпшення, звичайно оцінюється по методу залишку. Вважається, що можливі поліпшення уже виконані і оцінюється вартість за винятком усіх матеріальних і фінансових витрат. Залишок відображає продажну ціну ділянки. У більшості випадків експерт-оцінювач визначає вартість об’єкта з використанням усіх трьох підходів. Остаточний висновок роблять по сукупності їхніх результатів, які, як правило, повинні бути близькі. Істотні розбіжності вказують або на помилки в оцінках або на значну незбалансованість ринку.