2 Типы реконструкций

Реконструкцию однокорпусных гостиниц проводят одним из трех вариантов:

А. Капитальный ремонт зданий с модернизацией, перекладкой внутренних коммуникаций, обновление фасадов и оптимизацией поэтажных планировок. Возможна (но не обязательна) дополнительная пристройка торговых площадей и предприятий гостиничного обслуживания. Не предлагаются: изменение этажности капитальной встройки и пристройки к существующим площадям. Это краткосрочный проект (максимум 5-7 лет) по улучшению условий гостеприимства, отвечающий совокупности современных требований, но по-прежнему не позволяющий эффективно использовать землеотводы. К тому же неизбежно уменьшение номерного фонда и числа мест для приема. Гостиница остается в том же самом низком ценовом и рыночном секторе. Проблема автостоянок в варианте А вообще не рассматривается.

Б. Поэтапная реконструкция без приостановки хозяйственной деятельности с надстройкой типовых и мансардных этажей. Возможна пристройка новых сооружений для размещения гостиничной инфраструктуры, встройка сооружений между существующими корпусами. Предусматривается замена или модернизация инженерных коммуникаций, перепланировка и переоборудование номерного фонда, создание новой структуры объектов торговли и питания, введение комплекса услуг отдыха и развлечений, конгресс-залов и др. При этом можно использовать технологии, позволяющие без усиления существующих фундаментов, путем создания выносных, осуществить значительное (до 10 этажей) повышение этажности гостиничных корпусов. Этот вариант предполагает капитальный ремонт существующих корпусов с полной поэтажной перепланировкой, надстройкой от 2-х до 5 этажей, двухуровневую мансарду и включение в оборот подвальных помещений. Возможна пристройка полезных площадей коммерческо-бытового назначения.

Собственно строительно-монтажные работы по возведению гостиничных корпусов составляют от 17% до 25% всего объема инвестиций. Эксплуатационные расходы укладываются примерно в треть выделяемого бюджета, что сопоставимо с затратами по закупке и наладке оборудования. Расчет реконструкции по варианту Б позволит увеличить объем номерного фонда. Расчеты показывают эффективность реконструкции и актуальность подобного подхода к гостиницам данного типа. Стоимость реконструкции 1 кв.м гостиничной площади среднего класса начинается с 500$. Срок окупаемости зависит от условий кредитования, но составляет не менее 6 лет.

Вариант Б предполагает кратко-среднесрочный (10-12 лет) либо среднесрочный (10-15 лет) проект по улучшению условий предоставления услуг гостеприимства на современном уровне. Данный вариант неэффективно использует землеотвод, ограничен возможностями достижения полноценных результатов и имеет относительно высокий уровень затрат на реконструкцию. Ограничены архитектурно-планировочные решения, прежде всего, состоянием зданий и фундаментов, совокупно с надстройкой. Неизменна и неэффективная конфигурация застройки. При этом варианте реконструкции гостиница перемещается в более высокий ценовой и рыночный сектор наряду с возможностью серьезного структурирования помещений и бизнесов предприятия. Поэтапная реконструкция позволяет поэтапно сохранить доходы предприятия, пускай не в полном размере.

В. Реконструкция с разработкой корпусов, реализацией инвестиционного проекта по современному строительному плану. Предусматривает полную разборку всех гостиничных корпусов постройки 1950-х годов на отдельном земельном участке и постройку нового гостиничного комплекса с принципиально новым архитектурно-планировочным решением. Строительство по современным нормативам с применением новейших материалов и технологий. При проектировании учитывается вся площадь застройки, а все сопряженные проблемы – от парковки автотранспорта до досуга туриста – решаются комплексно. По удельным затратам вариант В фактически дешевле варианта Б. Для строительства гостиницы категории «три звезды» при сложившейся инфраструктуре и отсутствии серьезных обременений следует принять стоимость строительства и оборудования 1 кв.м гостиничной площади за 1000$.

Преимущества варианта В заключаются в поэтапном проведении работ по сносу малоэтажных гостиничных корпусов и строительству новых малоэтажных зданий без дополнительной нагрузки на городские земли в виде новых землеотводов. Строительство новых зданий 3-4* происходит без остановки деятельности существующих гостиниц. Кроме существенного дополнительного ресурса номерного фонда, этот вариант позволяет создать предприятие на уровне, способном предоставлять услуги гостеприимства ближайшие 30-40 лет. Номерной фонд соответствующего класса дает объем налоговых поступлений от 40 до 150$ с квадратного метра в год.

В каждом отдельном случае предприятию для осуществления того или иного мероприятия необходимы большие финансовые средства.

Основными источниками финансирования строительства, реконструкции столичных гостиниц являются средства частных инвесторов – российских и иностранных компаний. В небольших городах инвесторы реже вкладывают свои средства в гостиничный бизнес. В этом случае город сам вкладывает бюджетные средства. Для привлечения финансовых ресурсов многие акционерные предприятия выходят на фондовый рынок с их корпоративными облигациями. Чаще всего гостиницы проводят строительные работы за счет собственного капитала.

ПРОТИВОПОЖАРНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗДАНИЯМ ГОСТИНИЦ

1 Противопожарные требования к планировке и застройке

2 Противопожарные требования к конструктивным решениям зданий

3 Пути эвакуации и аварийные выходы

4 Дополнительные противопожарные требования к зданиям гостиничного типа высотой более 28 м

1 Противопожарные требования к планировке и застройке

Гостиницы, мотели и кемпинги относятся по функциональной пожарной опасности к классу Ф 1.2 в соответствии с 5.21* СНиП 21-01.

Объемно-планировочные и инженерно-технические решения должны обеспечить в случае пожара:

- возможность эвакуации людей независимо от их возраста и физического состояния наружу на прилегающую к зданию территорию (далее - наружу) до момента наступления угрозы их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара;

- возможность спасения людей;

- возможность доступа пожарных и подачи средств пожаротушения к очагу пожара, а также проведения мероприятий по спасению людей и материальных ценностей;

- нераспространение пожара на рядом расположенные здания.

Управление эвакуацией людей обеспечивается системой оповещения людей о пожаре в соответствии и световыми указателями направления эвакуации.

Противодымную защиту зданий гостиниц и мотелей рекомендуется выполнять в соответствии с СНиП 41-01 и МДС 41-1.99, а также следует учитывать требования 1.137 и 1.158* СНиП 2.08.02.

В зданиях допускается предусматривать производственные и складские помещения требуемые технологией деятельности учреждений, которые относятся к классу Ф 5.1 и Ф 5.2 (кроме категорий А и Б). Для этих помещений должна быть определена категория по взрывопожарной и пожарной опасности в соответствии с НПБ 105 и ППБ 01.

Молниезащита зданий должна быть выполнена с учетом телевизионных антенн и трубостоек телефонной сети и сети проводного вещания.

В зданиях гостиниц мотелей и кемпингов следует предусматривать системы наружного и внутреннего пожарного водопровода.

Расстояние от края проездов до стены здания следует принимать 5-8 м для зданий высотой до 28 м включительно и 8-10 м для зданий выше 28 м.

При проектировании гостиниц, мотелей и кемпингов необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к зданиям и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любое помещение в том числе при наличии встроенно-пристроенных помещений.

Подъезды пожарных машин следует предусматривать:

- к основным эвакуационным выходам из зданий;

- к выходам, ведущим к лифтам для пожарных подразделений - пожарным лифтам.

Допускается предусматривать подъезды к фасадам здания по эксплуатируемым кровлям стилобатов и пристроек, рассчитанных на нагрузку не менее 16 тонн на ось. Помещения под стилобатами должны отделяться от другой части здания противопожарными стенами и перекрытиями 1 типа в соответствии с таблицей 1 СНиП 21-01.

При проектировании зданий гостиниц и мотелей с периметральной застройкой сквозной проезд следует предусматривать через каждые 180 м шириной в свету не менее 3,5 м, высотой не менее 4,25 м.

При расположении кемпингов вне населенных пунктов (вне зоны обслуживания пожарных депо ближайших поселений) следует предусматривать помещение для размещения техники тушения пожаров в соответствии с НПБ 201.