20. Передача недвижимости в субаренду.

В соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество (здание, сооружение, нежилое помещение) в субаренду другому лицу. В части получения согласия на передачу имущества в субаренду данная норма носит императивный характер и не может быть изменена договором. Иными словами, в договоре аренды не может быть предусмотрено, что арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Однако в договоре может быть прямо предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду. В этом случае дополнительного получения согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду не требуется.

Законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделки по передаче арендованного имущества в субаренду. Согласие арендодателя может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого после ознакомления с оригиналом субарендатору необходимо получить на руки.

Если в договоре аренды не было предусмотрено право арендатора на передачу арендованного имущества в субаренду, то получение такого согласия после заключения договора аренды будет являться изменением условий договора аренды в части прав арендатора по использованию арендованного имущества. В силу положений п.1 ст.452 ГК РФсоглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соответственно, если договор аренды нотариально удостоверен, то и согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду должно быть оформлено нотариально. Несоблюдение формы сделки влечет ее недействительность. Поэтому недействительность согласия арендодателя повлечет недействительность договора субаренды, поскольку заключение договора субаренды без согласия арендодателя не соответствует закону.

Согласно ч.3 п.2 ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным. Поэтому и в договоре субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.

Если в субаренду передается помещение, составляющее часть арендованного имущества, то целесообразно оформить в качестве приложения к договору субаренды поэтажный план с указанием на нем помещения, передаваемого в субаренду, заверенный подписями сторон договора субаренды помещения.

Согласно ч.2 п.2 ст.615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение арендодателем и арендатором договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В этом случае требуется заключение нового договора субаренды на срок, соответствующий сроку действия договора аренды.

Если договор аренды и договор субаренды предусматривают симметричные условия о продлении срока действия договора на новый срок при отсутствии отказа одной из сторон от продления договора, то действие договора субаренды будут продлено в случае продолжения действия договора аренды. Однако необходимо учитывать, что если в результате такого продления срок действия договора аренды и договора субаренды превысит один год, то потребуется их государственная регистрация.

Прекращение считающегося заключенным на неопределенный срок договора аренды в порядке, предусмотренном п.2 ст.610 ГК РФ (с предупреждением другой стороны аренды за три месяца), влечет прекращение действия договора субаренды.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст.618 ГК РФ ).

Поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, соответственно, договор субаренды здания, сооружения и нежилого помещения подлежит государственной регистрации при условии, что договор субаренды заключен на срок не менее года.

Договор субаренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации. Законом не установлены сроки, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации договора. Поэтому во избежание конфликтной ситуации при заключении договора субаренды сторонам необходимо определить, какая сторона и в какой срок должна подать пакет документов на регистрацию договора субаренды. Это необходимо также на случай уклонения одной из сторон от совершения действия, необходимых для государственной регистрации договора субаренды. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор субаренды недвижимого имущества является незаключенным.

Обязательства сторон по договору субаренды, требующему государственной регистрации,возникают с момента государственной регистрации договора, поскольку именно с этого момента договор вступает в силу. Однако в договоре субаренды стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора субаренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Во избежание споров о намерении сторон применить договор к отношениям на период до его регистрации необходимо в договор субаренды включать прямо указывающее на это положение, а не полагать, что если в договоре предусмотрено его действие с момента подписания, то это означает применение положений договора к отношениям, возникшим до его регистрации.

При этом до момента регистрации договора отношения по пользованию имуществом считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. Однако договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применению не подлежит до момента регистрации договора.

Поскольку в силу п.2 ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, то субарендатор вправе с согласия арендодателя и арендатора(субарендодателя) распорядиться принадлежим ему правом аренды и заключить договор субаренды. При невозможности получить согласие арендодателя и арендатора (субарендодателя), можно использовать иные виды договоров - совместной деятельности, о сотрудничестве и т.д. Однако в последнем случае заключение такого договора может являться основанием для расторжения договора субаренды в связи с пользованием имуществом не в соответствии с условиями договора субаренды.