11.Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости

Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости

включает следующие операции:

! определение массива необходимых сведений;

! выбор информационных источников;

! сбор необходимой информации;

! систематизация, обработка и анализ;

! описание информации в отчете.

На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки. Объем и качество собранной для анализа информации имеют значение для профессионального использования методов оценки недвижимости.

Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера — на общие и конкретные.

Общая информация носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах, а используются для обоснования принимаемых оценочных решений.

Конкретная информация, как правило, представлена в цифровом виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используется для расчетов в том или ином методе.

12. Временная оценка денежных потоков на основе функций сложного процента. Сложный процент. Дисконтирование

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков. Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций сложного процента, или шести функций денежной единицы.

Для приведения денежных потоков к сопоставимому виду существуют так называемые множительные таблицы.

Таблицы типа А систематизированы по видам функций сложного процента. Для их применения необходимо определить используемую функцию и на пересечении строки, соответствующей периоду, и столбца, адекватного ставке дисконта, найти множитель, позволяющий откорректировать ту или иную сумму.

Таблицы типа В сгруппированы по величине процентной ставки. Для решения задачи в этом случае необходимо сначала найти страницу, совпадающую со ставкой дисконта, а затем на пересечении столбца, совпадающего с нужной функцией, и строки, соответствующей периоду, найти множитель.

Расчет будущей стоимости основан на логике сложного процента, который представляет геометрическую зависимость между первоначальным вкладом, процентной ставкой и периодом накопления:

,

где FV — величина накопления, S — первоначальный вклад, i — процентная ставка, n — число периодов начисления процентов.

Задача, которая, по сути, является алгоритмом, позволяющим решать самые разнообразные инвестиционные вопросы, может быть сформулирована следующим образом:

Задача. Какая сумма будет накоплена вкладчиком через три года, если первоначальный взнос составляет 400 тыс. руб., проценты начисляются ежегодно по ставке 10%?

Решение.

Таблицы типа Б.

Найдем страницу, соответствующую процентной ставке — 10%.

В колонке № 1 найдем фактор, соответствующий периоду накопления.

Период накопления — 3, фактор — 1,3310.

Рассчитаем сумму накопления:

400[FV]3 10% =400 ∙ 1,3310=532,4 тыс. руб.

Таблицы типа А.

В таблице А-3 на пересечении колонки, соответствующей процентной ставке (10%), и строки, соответствующей периоду начисления процентов (3 года), найдем фактор 1,3310.

Рассчитаем сумму накопления:

400[FV]3 10% = 400 ∙ 1,3310 = 532,4 тыс. руб.

Таблица 6.1

Процесс накопления в динамике

Год	Накопленная сумма, тыс. руб.
Первый	400 ∙ 110% = 440
Второй	440 ∙ 110% = 484
Третий	484 ∙ 110% = 532,4

Таким образом, сложный процент предполагает начисление процентов не только на сумму первоначального взноса, но и на сумму процентов, накопленных к концу каждого периода. Это возможно только в случае реинвестирования суммы начисленных процентов, т.е. присоединения их к инвестиционному капиталу.

Периодичность начисления процентов оказывает влияние на величину накопления. Если вклад в сумме 1000 руб. хранить 2 года в банке, начисляющем 24% годовых, то в зависимости от части начисления процентов накопленная сумма составит:

a) ежегодное начисление процента:

1000[FV]2 24% =1000 ∙ 1,5376=1537,6;

b) полугодовое начисление процента:

1000[FV]4 12% =1000 ∙ 1,5735=1573,5;

c) ежеквартальное начисление процента:

1000[FV]8 6% =1000 ∙ 1,5938=1593,8;

d) ежемесячное начисление процента:

1000[FV]24 2% =1000 ∙ 1,6081=1608,1.

Следовательно, чем чаще начисляются проценты, тем больше накопленная сумма. При более частом накоплении необходимо откорректировать процентную ставку и число периодов начисления процентов:

Процентная ставка = (Годовая ставка ∙ число месяцев в периоде начисления) / 12;

Число периодов = Число периодов начисления за один год ∙ Число лет накопления.

Для определения периода, необходимого для удвоения первоначального вклада, используется правило 72-х. Это правило дает наиболее точные результаты, если процентная ставка находится в интервале 3—18 %.

Удвоение первоначального вклада произойдет через число периодов, равное частному от деления 72 на процентную ставку соответствующего периода

Например, если годовая ставка 24% и начисление процентов осуществляется ежегодно — удвоение произойдет через 3 года (72 / 24).

Функция дисконтирования дает возможность определить настоящую стоимость суммы, если известна ее величина в будущем при данных периода накопления и процентная ставка. Настоящая стоимость, а также текущая или приведенная стоимости являются синонимичными понятиями.

Задача. Какую сумму необходимо поместить на депозит под 10% годовых, чтобы через 5 лет накопить 1500 тыс. руб.

Решение.

Таблицы типа Б.

Находим таблицу, соответствующую процентной ставке — 10%.

В колонке № 4 найдем фактор, исходя из периода дисконтирования в 5 лет — 0,6209.

Рассчитаем сумму вклада:

1500 [PV]5 10% = 1500 ∙ 0,6209 = 931,4 тыс. руб.

Таблицы типа А.

На пересечении колонки, соответствующей процентной ставке — 10% и периода дисконтирования находим фактор — 0,6209.

Рассчитаем сумму вклада:

1500 [PV] 5 10% = 1500 ∙ 0, 6209 = 931,4 тыс. руб.

Таким образом, инвестирование 931,4 тыс. руб. на 5 лет при ставке дохода 12% обеспечит накопление в сумме 1500 тыс. руб.

Формула дисконтирования:

где PV — текущая стоимость, S — известная в будущем сумма, i — процентная ставка, n — число периодов начисления процентов.

Функция дисконтирования является оборотной по отношению к функции сложного процента. Символ функции — PVA.