71. Незаконное строительство, незаконное привлечение средств вкладчика под строительство жилых домов, практические вопросы защиты вкладчиков.

Вокруг федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года ситуация изначально сложилась неоднозначная. Еще в период подготовки закона строители сразу заявляли о невозможности работать на новых условиях.

Судить, чем продиктована позиция большинства застройщиков: привычкой работать по старым схемам, по которым можно привлечь средства частных инвесторов еще на этапе проектирования и избежать по отношению к ним целого ряда обязательств или действительными трудностями и административными барьерами – довольно сложно. На рынке работают разные компании, с отличными объектами, объемами строительства, конечными ценами и политикой продаж. Много зависит и от позиции региональных властей.

Проблема правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве в последнее время стала объектом пристального внимания не только со стороны судов, рассматривающих многочисленные споры о признании права собственности на объект долевого строительства, применении имущественных санкций к неисправному застройщику, понуждении к надлежащему исполнению сторонами обязательства, но и науки гражданского права. Осуществляются попытки провести исследование и установить юридическую природу договора участия в долевом строительстве, найти оптимальные способы защиты прав и охраняемых законом интересов дольщиков. В этой части нуждаются в осмыслении нормы ст. 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Речь идет о том, что в случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки (договора участия в строительстве) недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае удовлетворения иска застройщик обязан возвратить дольщику вложенные ранее денежные средства и уплатить проценты в виде штрафной неустойки. Необходимо выяснить, в чем проявляется заблуждение стороны и является ли это достаточным для признания сделки недействительной. Интерес также представляет вопрос о том, какие характерные особенности имеют последствия признания сделки недействительной. Можно предположить, что исследование в этом направлении позволит не только расширить имеющиеся знания о недействительности договора участия в долевом строительстве, но и оценить в этой части эффективность норм законодательства.

Большие денежные средства, находящиеся в обороте строительных компаний, дополнительные финансирования привлекают внимание и мошенников.

Спрос на жилье, превышающий предложение, позволяет строительным компаниям привлекать денежные средства граждан, не всегда реализуя инвестиционные проекты. Для привлечения большего количества вкладчиков будущим участникам долевого строительства показывается «пока пустая» строительная площадка, чертежи дома или незаконченный «нулевой цикл» - вырытый котлован под фундамент или уже готовый фундамент. А денежные средства берутся в полном объёме в размере стоимости готовой квартиры. Так, мошенники имеют «в запасе» несколько лет, пока потерпевшие не поймут, что обмануты, а их деньги многократно «прокручиваются», успешно окупая затраты, даже если иски потерпевших будут удовлетворены в порядке гражданского судопроизводства. Средства отчасти тратятся для удовлетворения нужд некоторых вкладчиков за счет взносов других (как в стандартных финансовых пирамидах 90-х годов), вкладываются в строительство домов, фигурирующих в договорах совместного инвестирования, и других объектов, а также тратятся на другие цели. В итоге преступники получают за счет денег обманутых граждан значительную прибыль, оставляя последних без жилья, и отказываются возвращать заплаченные за эти квартиры деньги.

Организациями, осуществляющими постройку жилых домов, а также органами местного самоуправления даже на первоначальном этапе строительства допускается огромное количество нарушений земельного, градостроительного и экологического законодательства. Самые распространенные из них - предоставление земельных участков под строительство жилых домов без должного оформления и получения заключения экологической экспертизы, совершение строительных работ без нужной разрешительной документации, а также несоблюдение порядка приема жилых домов в эксплуатацию.

В случае прямого присвоения части денежных средств вкладчиков или их хищения путем вложения в другие строительные объекты (бизнес), не предусмотренный договором, мошенники из числа руководителей строительных и посреднических коммерческих структур, чтобы избежать наказания, обычно действуют по следующей схеме:

- совершают реорганизацию компании во главе с другим руководителем или просто меняется директор организации, ссылаясь в дальнейшем на то, что договоры были заключены с другими лицами и спрашивать нужно с них; - уговаривают вкладчиков внести доплату, так как стоимость строительства якобы резко возросла;

- умышленно затягивают строительство дома, превращают его в долгострой.

Так же в сфере строительства совершаются и многие другие преступления. К примеру, незаконное предпринимательство, т.е. совершение строительства без регистрации либо без специальной лицензии или нарушение условий обязательного лицензирования.