6. Принцип повноти кадастрового обліку

Ведення державного земельного кадастру базу­ється на принципі повноти обліку всіх земельних ділянок того чи іншого об'єкта адміністративно-те­риторіального устрою України. Кадастрова база да­них має охоплювати всі земельні ділянки в межах території ведення кадастру, визначеного індексною картою, і завжди бути в актуальному стані. На ка­дастровому плані не повинно бути "білих плям", що дає змогу контролювати баланс площ відповідної території. Це забезпечить пов­ноту бази даних кадастрово-реєстраційної системи та її актуальність. У разі ведення паралельних систем кадастру та реєстрації прав обидві бази даних будуть неповними й неактуальни­ми, і в той же час значна частина інформації дублю­ватиметься.

7. Принцип максимального врахування існуючої інфраструктури

Необхідно враховувати існуючі організацію та структуру землевпорядної служби та її зовнішні зв’язки. Зворотним до цього принципу є принцип міні­мізації витрат на створення, запровадження та функ­ціонування кадастрово-реєстраційної системи. Він пов'язаний з оптимальним вибором інституційної основи ведення кадастрово-реєстраційної системи.

8. Принцип оптимізації техніко-економічних показників системи

Вибір найкращого варіанта створення автомати­зованої кадастрово-реєстраційної системи є завдан­ням багатовекторної оптимізації з суперечливими критеріями. З одного боку, система повинна бути рентабельною, задовольняти всі технічні та ерго­номічні вимоги, бути реалізованою в середовищі сучасних інформаційних технологій, а з другого - має бути створена за короткий термін із мінімальни­ми витратами праці та обсягами фінансування.

1.2. Засади ведення земельного кадастру.

Саме по собі управління земельними ресурсами (далі УЗР) є систематичною, свідомою, цілеспрямованою дією держави і суспільства на сферу земельних відносин, яке дозволяє досягти найефективнішого використовування земельних ресурсів країни.

Ефективність використовування земельних ресурсів визначається поряд критеріїв. Серед основних з них можна відзначити соціальний, екологічний і економічний критерії. Залежно від ступеня розвитку, на якому знаходиться суспільство, придбаває важливість той або інший критерій.

В даний час в умовах розвитку земельного ринку відбувається орієнтація на економічний критерій ефективності, який, як правило, виражається в грошовому еквіваленті, а його економічне значення зводиться до отримання дійсного валового доходу від управлінської діяльності (земельний податок, платня за надання різних картографічних матеріалів, дохід від ліцензіюючої діяльності, надання інформації консультаційного характеру і т.д.)

Одним з найважливіших чинників управління земельними ресурсами є система державного земельного кадастру, яка служить інформаційною основою державного управління земельними ресурсами і економічного регулювання земельних відносин.

Базовими цілями застосування системи земельного кадастру для управління земельними ресурсами виступають:

• оптимізація використовування земельних ресурсів країни;

• забезпечення належної охорони територій з погляду дотримання екологічних вимог;

• захист прав власників і користувачів земельних ділянок;

• регулювання земельних відносин в країні на основі раціонального земельного оподаткування.

Процес ведення земельного кадаструпередбачає виконання комплексу різних видів робіт і обстежень, виконуваних регулярно за єдиною технологією і необхідних для створення і ведення системи офіційних відомостей про природне, господарське і правове положення земель на районному, обласному і державному рівнях.

Ефективність процесів ведення земельного кадастру залежить від дотримання певних принципів, а саме:

• комплексності, яка передбачає охоплення всіх земель України;

• єдності методології ведення зе­мельного кадастру в масштабах всієї країни;

• об'єктивності, достовірності і по­вноти даних земельного кадастру;

• документованості всієї інформації;

• безперервності, що передбачає систематичне виявлення і відображен­ня всіх змін в земельно-кадастрових даних;

• обов'язковості застосування даних земельного кадастру при підтвердженні права власності на землю, справлянні плати за землю, здійсненні цивільно-правових угод із земельними ділянками, прогнозуванні і плануванні раціонально­го використання і охорони земель, здійсненні землеустрою, контролю за використанням земель, вирішенні зе­мельних спорів тощо;

• наочність земельно-кадастрових відомостей;

• економічності ведення кадастрової системи.[5].

Інформація, що циркулює в системі земельного кадастру неоднорідна. Вона включає відомості про правовий, природний і господарський стан земель. Крім того дані ДЗК повинні відображатися не тільки в текстових форматах, але і на планово-картографічних матеріалах, а так само у формі таблиць, діаграм і графіків. Різнорідність інформації пов’язана з основними роботами, що виконуються для забезпечення повної інформації про кожну окрему земельну ділянку. До основних складових частин процесу ведення земельного кадастру відносяться:

• кадастрове зонування;

• кадастрові зйомки;

• бонітування ґрунтів;

• економічну оцінку земель;

• грошову оцінку земельних ділянок;

• державну реєстрацію земельних ділянок;

• облік кількості та якості земель.

Окремо слід підкреслити необхідність підтримання баз даних земельного кадастру в актуальному стані, що вимагає постійного, оперативного внесення в базу кадастрових даних всіх змін в природно-господарському і правовому положенні земель.

Технологічно, процедура ведення земельного кадастру ґрунтується на трьох базових принципах:

• створення і підтримка бази даних, що містить просторово прив'язані дані про конкретні земельні ділянки;

• застосування методик і технологій систематичного збору, коректування, обробки і розповсюдження даних.

• використання єдиної системи прив'язок всіх даних системи до координат в просторі, що полегшує співвідношення даних усередині системи з іншими даними про землю.

1.3. Етапи і процедури ведення державного земельного кадастру

Ведення державного земельного кадастру регламентовано відповідними державними нормативно-правовими актами і інструкціями.

Формально, процедури ведення земельного кадастру представлені на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Процедури ведення земельного кадастру

Інформаційні процеси зводяться до п’яти основних функціональних груп операцій з даними, а саме збір, зберігання, оновлення, аналіз і підготовка звітів. Продуктами цих процесів виступає інформація, представлена в текстовій або графічно-образній формі і містить конкретні данні про землю, статистичну інформацію, результати аналізу та прогнозування, і ін.

Процедура єдиного процесу державного кадастру включає три етапи:

• формування кадастрової справи об'єкту нерухомості (земельної ділянки і міцно пов'язаного з ним нерухомого майна);

• державний кадастровий облік об'єкту нерухомості;

• державна реєстрація прав на об'єкт нерухомості.

Формування кадастрової справи об'єкту нерухомості включає наступні операції:

• визначення просторово-площинних характеристик об'єкту (місцеположення, межі на місцевості, координати поворотних точок меж земельної ділянки, будівлі, споруди, площі, узгодження меж з суміжними землекористувачами, закріплення меж на місцевості);

• технічний опис об'єкту (найменування і цільове призначення об'єкту, рік споруди, поверховість, матеріал, фундамент, стіни, підлоги, перекриття, дахи, площинні характеристики об'єкту, наявність і типи комунікацій і інші);

• економічний опис об'єкту.

У результаті формування об'єкту нерухомості створюється спеціальна кадастрова справа. Кадастрова справа містить три групи документів: що описують власне об'єкт, засвідчуючи самого суб'єкта права, підтверджуючі право суб'єкта на об'єкт нерухомості.

Документи в кадастровій справі формуються по окремих регістрах:

• регістр титулів (документ підтверджуючий правовий статус);

• регістр топогеодезичний (матеріали зйомок, кадастровий план, каталог координат, відомість площ, экспликация ділянки);

• регістр майна (документи технічних характеристик об'єкту, правова приналежність будівель і споруд);

• регістр економічний (матеріали вартісної оцінки об'єкту на основі місцеположення, ґрунтового покриву, інфраструктури, покладів корисних копалин, відомості про податки, платежі, пільгах і т.п.;

• регістр обмежень (обмеження, що накладаються на право користування об'єктом, сервітути).

Державний кадастровий облік об'єкту нерухомості здійснюється шляхом внесення необхідної, достовірної і достатньої інформації про об'єкт нерухомості в реєстраційні документи державного земельного кадастру.

Процедура кадастрового обліку земельних ділянок і міцно пов'язаної з ними нерухомості включає наступні операції:

• перевірка повноти і правильності формування кадастрової справи;

• заповнення кадастрової реєстраційної карти на об'єкт нерухомості;

• привласнення земельній ділянці унікального кадастрового номера;

• занесення відомостей про об'єкт в документацію державного земельного кадастру;

• нанесення меж об'єкту на черговий кадастровий план;

• оформлення свідоцтва про кадастровий облік об'єкту нерухомості;

• закриття кадастрової справи і здача його в архів органу державного кадастрового обліку об'єктів нерухомості;

• залучення до кадастрової справи об'єкту нових встановлюючих право документів для відстежування правової історії об'єкту нерухомості.

Державний земельний кадастр реалізується у вигляді баз даних, що представляються на паперових або електронному носії.

Державна реєстрація прав на об'єкти нерухомості здійснюється за допомогою внесення інформації про право деякого суб'єкта на об'єкт нерухомості в спеціальний документ, званий Поземельною книгою.

Процедура реєстрації включає наступні дії:

• аналіз і експертиза встановлюючих право документів на об'єкт нерухомості, перевірці їх автентичності і відповідності чинному законодавству;

• запис в Поземельну книгу;

• виписування в двох екземплярах свідоцтва про реєстрацію прав на об'єкт;

• сповіщення органу державного кадастрового обліку об'єкту і суб'єкта прав про проведену реєстрацію.

Поземельна книга є картотекою даних. Розділи Поземельний книги включають:

• земельні ділянки;

• первинні об'єкти нерухомості (будівлі, споруди);

• вторинні об'єкти нерухомості (квартири, приміщення, кімнати і тому подібне).

Відомості про об'єкти нерухомості в Поземельній книзі можуть зручності підрозділятися на складові частини (регістри) по числу існуючих видів прав:

• регістр основних прав (кадастровий номер, адреса, цільове призначення, розміри, відомості про правовласника, виді його права на об'єкт, посилання на документи, на основі яких право зареєстровано);

• регістр арендувати (арендувати відносини, пов'язані з об'єктом);

• регістр сервітутів;

• регістр застав;

• регістр обтяжень.

Формування кадастрового коду починається після того, як остаточно сформована земельна ділянка, визначений його власник, власник або користувач і межі нанесений на чергову кадастрову карту (план) району або населеного пункту. Формування земельної ділянки завершується привласненням йому чергового номера по журналу обліку кадастрових номерів.

При проведенні нових зйомок або інвентаризацій коди елементів, що становлять кадастровий номер, не повинні мінятися. Код первинного об'єкту формується як черговий порядковий код у межах земельної ділянки або використовується реєстраційний код, привласнений органами влади по формуванню об'єктів нерухомості (БТІ, служба лісового, водного господарства і інші), після чого фіксується в журналі обліку кадастрових кодів. Код вторинного об'єкту нерухомості формується як черговий порядковий код в межах первинного об'єкту нерухомості або використовується реєстраційний код, привласнений при формуванні об'єктів нерухомості, і фіксується в журналі обліку кадастрових кодів.

Земельні ділянки для зручності використовування кадастрових кодів формуються в кадастрові квартали. Межі кварталів проходять по зовнішніх межах ділянок і мають певні геодезичні координати. Ділянки покривають територію кварталу без розривів і перекриттів. В квартали можуть групуватися ділянки з різним цільовим призначенням. Як кадастровий квартал може бути прийнятий сільський населений пункт, садове або дачне суспільство, або частина крупного населеного пункту (мікрорайон, квартал, промислова або комунальна зона, обмежена червоними лініями забудови або природними межами).

Кадастрові квартали групуються в кадастрові масиви.

Межами масивів є зовнішні межі кварталів і мають відповідні геодезичні координати. В межах кадастрового масиву використовується локальна система кодування кварталів. Квартали в межах масиву кодуються за правилом меандра або спіралі.

Кадастрові масиви групуються в кадастрові зони. Межі зон проходять по зовнішніх межах масивів з відповідними геодезичними координатами або по природних рубежах (річки, межа лісових масивів, залізниць і інші лінійні об'єкти).

Під час переходу прав іншому власнику або при зміні їх вигляду на об'єкти проводиться перереєстрація прав без зміни кадастрового коду.

При операціях із земельною ділянкою, в результаті яких відбувається розподіл ділянки, кожній частині привласнюються нові кадастрові коди відповідно до порядку обліку в журналі.

Окрім Поземельної книги ведеться чергова кадастрова карта, на якій відображаються межі всіх ділянок і їх коди. Матеріали зонування адміністративних територій з описом їх меж, кадастрових кодів всіх структурних одиниць затверджуються рішенням адміністрації даної території.

На існуючому картографічному матеріалі намічаються межі кадастрових зон і масивів, узгоджуються в земельному комітеті суб'єктів федерації. Для ведення поточного обліку, відображення меж кадастрових зон, масивів, кварталів, земельних ділянок на планово-картографічному матеріалі створюється серія чергових карт:

• чергова кадастрова карта призначена для відображення на ній меж районів і міст;

• чергова кадастрова карта адміністративного району (міста) – призначена для відображення на ній меж кадастрових зон і їх нумерації. Нумерація зон усередині району (міста) починається з одиниці. Масштаб карти повинен дозволяти відображати межі масивів, кварталів усередині кожної зони, кодування яких також починається з одиниці. Дана карта, а також карта масивів і кварталів складається райкомземом;

• чергова кадастрова карта масиву призначена для відображення на ній меж кадастрових кварталів усередині кожного масиву, нумерація починається з одиниці;

• чергова кадастрова карта кварталу призначена для відображення на ній меж земельних ділянок з первинними об'єктами. Нумерація земельних ділянок усередині кожного кварталу починається з одиниці.

Чергова кадастрова карта повинна відповідати наступним основним вимогам:

• масштаб карти повинен дозволяти нанести на неї земельні ділянки і пов'язані з ними об'єкти нерухомості;

• на карту повинні бути нанесені крупні об'єкти (дорогі, лісові масиви, крупні промислові об'єкти);

• всі ділянки і об'єкти повинні бути нанесені так, щоб була бачена їх конфігурація, взаємне розташування, межі.

1.4. Передмови автоматизації земельного кадастру.

Інформаційна база даних державного земельного кадастру базується на обліковій системі земельних ділянок і їх основних характеристик. Аналіз відомостей про правовий, природний і господарський стан земель, які містить державний земельний кадастр, показує, що їх одержання, обробка й систематизація супроводжуються залученням великої кількості цифрових даних. Особливо відчутно зростає кількість таких даних при виконанні земельно-оціночних робіт, під час яких для складання шкал бонітування грунтів та економічної оцінки земель математичній обробці підлягають масові статистичні дані про природні властивості грунтів та економічні показники використання земель.

Фактично, великі об'єми інформації, з якими доводиться працювати, унеможливлюють ефективну обробку інформації в ручному режимі і вимагають пошуку шляхів її автоматизації.

На сучасному етапі розвитку економіки країни в цілому і земельних відносин зокрема, перед Україною і поряд інших європейських країн стоять нові проблеми і задачі. Перший Конгрес Європейського Співтовариства, присвячений проблемам земельного кадастру, проходячий з 15 по 17 квітня 2002 року в Гранаде висунув основну задачу, вирішити яку необхідно в найближчому наближенні. Це визначення загальних концептуальних позицій і стандартів, пов'язаних з веденням кадастру, а так само створення єдиної системи інформаційних даних земельного кадастру, за допомогою якої європейські країни змогли б легко обмінюватися досвідом і добре розуміти один одного.

Головною особливістю що склалася сьогодні ситуації є посилювання вимог до процесів і технологій обліку і управління нерухомим майном з інтенсивним використовуванням просторових даних. Відбуваються серйозні зміни в системах державного кадастрового обліку, реєстрації прав і оподаткування нерухомості. Зміни ведуть до зростання складності і об'ємів просторової інформації, пов'язаної з об'єктами обліку. Як наслідок, багато разів зросли вимоги до функціональності облікових кадастрових систем. Крім того, рівень і об'єми є кадастрової інформації постійно зростають, що унеможливлює її обробку, аналіз і розуміння без сучасних апаратно-програмних засобів. Тому стає необхідним створення автоматизованої системи для земельного кадастру на основі сучасних комп'ютерних технологій і телекомунікацій як єдиного комплексу для отримання повної інформації про навколишній світ, наявні ресурси, можливості і ті наслідки, які надає на світ наша діяльність.

Значно зріс інтерес до автоматизації земельно-кадастрової інформації з проведенням земельної реформи, коли виникла потреба в короткі строки виготовляти державні акти на право приватної власності на землю, вносити дані у земельно-реєстраційні документи, виготовляти копії, виписки таких даних власникам.

В умовах реформування земельних відносин відбувається динамічний перерозподіл земель, що зумовлюється значним зростанням кількості суб'єктів права власності на землю і користування нею. Одночасно з цим постійно збільшується кількість земельно-правових угод, пов'язаних з орендою, заставою, купівлею-продажем, успадкуванням земельних ділянок тощо. Все це пов'язане з необхідністю оперативного ведення і використання даних державного земельного кадастру.

Отже, метою автоматизації системи державного земельного кадастру є:

• наочне відображення в комплексі картографічних і цифрових даних земельного кадастру;

• забезпечення оперативного одержання земельно-кадастрової інформації для управління земельними ресурсами;

• скорочення строків, зниження трудових затрат на складання і оформлення земельно-кадастрових документів та підвищення якості їх виконання;

• підвищення інтелектуального рівня праці інженерно-технічних працівників із земельного кадастру і землевпорядкування.

Оскільки кадастр оперує з даними і інформацією, що має чітку просторову прив'язку, то взаємозв'язок його автоматизації з проблематикою ГИС очевидний. Але тут слід пям'ятати, що як і при створенні будь-якої автоматизованої системи задача розділяється на розробку окремих видів забезпечення: організаційного, технічного, програмного, інформаційного і, у тому числі, картографічного. При цьому обов'язковою є вимога сумісності картографічної системи з рештою компонентів.

Рішення задач кадастру на сучасному рівні вимагає не тільки застосування сучасних програмних засобів, але і глибокого технологічного опрацьовування проектів інформаційних систем.

Набір функціональних компонент інформаційних систем кадастрового призначення повинен містити:

ефективний і швидкодіючий інтерфейс;

засоби автоматизованого введення даних;

адаптовану для вирішення відповідних задач систему управління базами даних;

широкий набір засобів аналізу, а також засобів генерації зображень, візуалізації і виводу картографічних документів.

При виборі програмних продуктів необхідною умовою є забезпечення стійких зв'язків з різними системами через файлові стандарти обміну геометричними і тематичними даними. З урахуванням чинника постійної модернізації апаратних засобів інформаційних систем і модифікації програмних засобів, необхідною умовою функціонування систем є забезпечення збереження і переносимості даних в нові програмно-апаратні середовища.

До технологічних проблем забезпечення роботи інформаційних кадастрових систем відносяться проектування математичної основи електронних карт, проектування цифрової моделі місцевості, задачі перетворення даних в цифрову форму, геометричне моделювання просторової інформації, проблемне моделювання тематичних даних і т.д.

Задовольнити висунути вимоги можна тільки з використанням ГИС. Назріла необхідність створення кадастрових систем, в повному об'ємі використовуючи можливості сучасних ГИС.