4.2 Порядок и методика выполнения задания
4.2.1 Принципиальные схемы развития недвижимости
Для анализируемого объекта можно выделить три принципиальных варианта дальнейшего развития (стратегии развития):
1) стоянка, офисный и жилой комплекс, технопарк;
2) строительство гаража-стоянки с офисным блоком класса С;
3) строительство офисного здания А с парковкой для арендаторов.
В рамках предварительного анализа оценивается каждая составляющая в предлагаемых вариантах (стратегиях) развития:
офисный компонент;
парковочный компонент;
жилой компонент.
Варианты развития проекта могут быть предложены:
- инициатором проекта и соответствовать первоначальному замыслу развития анализируемого объекта;
- консалтинговой компанией в результате анализа и оценки перспектив развития в районе офисных, торговых и жилых помещений, а также автостоянок.
Выбор оптимальной стратегии дальнейшего развития объекта недвижимости осуществляется инвестором в пользу наилучшего варианта с финансово-экономической точки зрения.
В случае варианта незавершенного строительства метод сравнительного анализа продаж неприменим, так как нахождение аналогов объекта для проведения анализа затруднительно. Таким образом, использование данного метода становится ненадежным для определения целесообразных компонентов стратегий развития объекта.
4.2.2 Содержание вариантов проекта девелопмента
Рассмотрим некоторые варианты развития с использованием компонентов и проведем анализ ориентиров для определения рыночных возможностей следующих объектов:
Офисный комплекс. Ориентиры выбираются на основе трех вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Чтобы применить этот подход, исследуются арендные ставки и сделки купли-продажи сравнимых зданий в Москве.
Офисный компонент
Исходя из рассматриваемых вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, проанализированы ориентиры класса А, а также класса С. В том числе получены фактические данные о сделках купли-продажи недвижимости непосредственно от продавцов (из открытых источников). Рассматривая возможный уровень арендных ставок, применимых для объекта анализа, отобраны ориентиры класса А и С. Так как ориентиры по продажам помещений класса А и по арендным ставкам на помещения класса С отсутствуют непосредственно в субрынке, были рассмотрены также и другие районы Москвы.
Таким образом, средние арендные ставки на офисные помещения класса А в Таганском субрынке, исходя из имеющихся данных, составляют минимум 475 дол. за кв. м в помещении класса А и максимум 600 дол., а средняя 544 дол. Минимальная арендная ставка для помещений класса С составляет 250 дол. за кв. м, максимальная 320 дол., а средняя 288 дол.
Парковочный компонент
Наземные парковочные места сдаются в Москве по ставкам 150250 дол., а подземные места по ставкам 250300 дол. Однако необходимо учесть параметры ценообразования на машиноместа. Стоимость боксов в гаражных комплексах варьируется в зависимости от месторасположения, масштаба и элитности застройки, а также от типа и качества самого гаража. Так, например, для определения стоимости машиноместа следует категоризировать паркинг по типам: автостоянка в офисном здании, гаражи в жилом здании и общественные стоянки, которые, в свою очередь, подразделяются на крытые и закрытые, одноуровневые и многоуровневые, поземные и наземные. В офисном здании машиноместа обычно сдаются в аренду. Однако есть примеры продажи: в бизнес-центре по адресу Турчанинов переулок, 6, основная часть 4-этажного подземного паркинга предназначена для продажи, причем стоимость машиноместа составляет около 30 000 дол. В среднем цена машиноместа в подземных гаражах в центре города колеблется от 40 000 до 80 000 дол. Стоимость мест в подземных паркингах в домах «золотой мили» на Остоженке варьируется от 40 000 до 70 000 дол. Цены на наземный паркинг значительно ниже. Не менее важна и удаленность гаражного комплекса. Таким образом, средняя цена машиноместа в гаражном комплексе составляет 10 00030 000 дол.
Жилой компонент
Выделим ориентиры среди класса А в Центральном округе.
