Инвестиционная недвижимость (ias 40)

Понятие инвестиционной недвижимости, ее признание в учете и возможность переклассификации.

Инвестиционная недвижимость – земля, здания, либо часть здания, находящаяся в распоряжении собственников или арендаторов по договору финансовой аренды с целью:

• Получения арендных платежей по договору операционной аренды

• Получения доходов от прироста стоимости капитала

• и того и другого

К инвестиционной недвижимости относится: Объекты недвижимости, приобретенные не для использования в ходе обычной деятельности копании, и не для продажи в рамках обычной торговой деятельности, а в качестве объекта инвестиций для целей получения инвестиционного дохода.

Недвижимость признается в учете при условии:

• Существует вероятность притоков компании, будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной недвижимостью

• Можно достоверно оценить стоимость инвестиционной недвижимости

В случае изменения предназначения объекта, следует произвести переклассификацию, включив или исключив объекты из категории инвестиции в недвижимость. Например, начато использование объекта владельцем для собственных нужд. Инвестиционная недвижимость исключается из категории инвестиционная недвижимость и становится обычной недвижимостью. Или, например, начата подготовка к продаже – исключение. Окончание использования владельцем объекта для собственных нужд и передача этого объекта в операционную аренду – перевод в инвестиционную недвижимость.

Оценка инвестиционной недвижимости

Объект инвестиционной недвижимости первоначально оценивается по затратам на его приобретение, строительство и все прямые расходы, связанные с приобретением. Последующие затраты, которые могут возникать после первоначального признания объекта признаются в отчетном периоде и отражаются в отчете о совокупной прибыли, кроме случая, когда затраты увеличивают стоимость инвестиционной недвижимости:

• Существует вероятность, что компания в будущем получит экономические выгоды от инвестиционных затрат

• Затраты могут быть достоверно оценены и отнесены на конкретный объект инвестиционной недвижимости.

Последующая оценка данных объектов зависит от выбора компанией одной из двух моделей учетной политики и эта оценка должна применяться ко всей группе.

1 модель – учет по себестоимости. Объект отражается по себестоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

2 модель - Последующее отражение объекта в отчете о финансовой позиции осуществляется по справедливой стоимости, при этом, возникающая прибыль (убыток) от изменения стоимости относится на финансовые результаты. В том периоде, в котором они возникли и отражаются в отчете о совокупной прибыли. Амортизация при этом не начисляется и проверка на обесценение не проводится. Оценка по справедливой стоимости используется до выбытия. Если стоимость определить невозможно, то инвестиционная недвижимость учитывается по себестоимости за вычетом амортизации и убытков от обесценения.

Определение справедливой стоимости

Справедливая стоимость – сумма денежных средств, на которые можно обменять актив, при совершении сделки между хорошо осведомленными желающими совершить такую сделку независимыми друг от друга сторонами.

Компания не обязана привлекать оценщика для подтверждения справедливой стоимости, хотя это по стандарту приветствуется. Справедливая стоимость определяется на отчетную дату таким образом, что она должна отражать обстоятельства и условия именно на эту дату, а не на какие либо прогнозы на будущее. Лучшим вариантом, подтверждающим достоверность справедливой стоимости, является действующие цены на активном рынке. Однако, если такая информация недоступна, компания должна привлечь дополнительные сведения как альтернативную оценку, основанную на прогнозировании дисконтированных потоков денежных средств, т.е. взять данные о наиболее близких по времени ценах на других активных рынках, скорректированных с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам.

Выбытие инвестиционной недвижимости и отражение ее в финансовой отчетности.

Выбытие данных объектов может быть в форме продажи, передачи в финансовую аренду или прекращения использования, так как нет больше экономической выгоды. Прибыль (убыток) от выбытия объектов отражается в составе доходов и расходов в отчете о совокупной прибыли и определяется как разница между чистой выручкой от выбытия и балансовой стоимостью. В отчете о финансовой позиции инвестиционная недвижимость отражается в отдельной статье по справедливой стоимости или по себестоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

В примечаниях к финансовой отчетности раскрывается информация:

1. Наименование (виды инвестиционной недвижимости)

2. Оценка

3. Модель учета

4. Результат переоценки

5. Подтверждение справедливой стоимости.