4.2.3 Экономический механизм пользования земельными ресурсами

Землепользование в РФ осуществляется в соответствии с Земельным кодексом от 25.10.2001 №136-ФЗ, а также Налоговым кодексом РФ (раздел 10, глава 31 – «Земельный налог»).

Собственниками земельных участков могут быть граждане и юридические лица, а также государство или муниципалитеты.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Земельный кодекс предусматривает ограничения оборотоспособности земельных участков. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками;

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные выше;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, археологического наследия, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками;

5) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

6) предоставленные для нужд связи;

7) занятые объектами космической инфраструктуры;

8) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

9) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

10) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

11) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

12) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Земельный кодекс различает следующие понятия собственности на землю:

• Постоянное (бессрочное) пользование. Земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам участки в постоянное пользование не предоставляются. Но право постоянного пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка

• Пожизненное наследуемое владение. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

• Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут). Сервитут бывает частным и публичным. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Публичный сервитут устанавливается законодательством РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.274-279) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Сервитут может быть срочным и постоянным.

• Аренда участков. Участок предоставляется в аренду собственниками участков в соответствии с гражданским законодательством. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Арендатор участка имеет право передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления (если договором аренды не предусмотрено иное). При продаже участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, арендатор участка имеет преимущественное право его покупки.

• Безвозмездное срочное пользование может осуществляться участками:

1) земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органами государственной власти или местного самоуправления, казенным федеральным юридическим лицам, государственным и муниципальным учреждениям, на срок не более чем один год;

2) земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) земель организаций гражданам в виде служебного надела;

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

4) земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органами государственной власти или местного самоуправления, религиозным организациям для строительства зданий, строений религиозного и благотворительного назначения на срок безвозмездного пользования этими зданиями и строениями.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

Земли РФ по целевому назначению подразделяются на категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;

• земли поселений;

• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны;

• земли особо охраняемых территорий;

• земли лесного фонда;

• земли водного фонда;

• земли запаса.

Для разных целей установлены различные виды стоимости земельных участков:

• Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (в соответствии с ФЗ от 11 .10.91 № 1738-1 «О плате за землю»). Нормативная цена земли используется в экономическом регулировании земельных отношений при передаче земли в собственность (при передаче в наследство, дарении и залоге, для покупки и выкупа земельных участков, установлении коллективно-долевой собственности на землю). Она должна составлять кратную ставку земельного налога на единицу площади участка. Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997г. №319 (ФЗ от 22.08.2004г. №122-ФЗ внесены изменения).

• Кадастровая стоимость участка устанавливается для целей налогообложения и определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316).

• Рыночная стоимость земли устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 N 135-ФЗ. В случаях определения рыночной стоимости участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

• Цена продажи государственных и муниципальных земель собственникам расположенных на них зданий, строений. Устанавливается субъектом РФ (до установления применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога) в поселениях с численностью населения: свыше 3 млн. человек - в размере 5-30 кратного размера ставки земельного налога за единицу площади; от 500 тысяч до 3 млн. человек - в размере 5-17 кратного размера ставки земельного налога за единицу площади; до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере 3-10 кратного размера ставки земельного налога за единицу. При продаже участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, утвержденный Правительством РФ, учитывающий основной вид использования здания, строения, сооружения в размере от 0,7 до 1,3.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Государственный земельный кадастр ведется по единой для РФ системе.

Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра и при использовании его сведений, регулируются Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изменениями от 22 августа 2004 г., 30 июня, 4 декабря 2006 г.).

• Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков и содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. В

Использование земли в РФ является платным.

Формами платы за землю являются:

• земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость);

• арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога с 01.01.2005 г. регулируется новой главой НК РФ «Земельный налог», которая заменяет закон РФ 1991 года «О плате за землю».

Налогоплательщиками налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не являются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Впервые за все годы существования земельного налога индивидуальные предприниматели приравниваются к юридическим лицам в процессе исчисления и уплаты налога. С 2006 г. налог для ИП может состоять из двух частей. Во-первых – по участкам, используемым предпринимателями в личных бытовых целях (под жилым домом, садовым участком, гаражом). Во-вторых, по участкам, которые используются ими в коммерческой деятельности.

Объектами налогообложения являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Т.е. объект налогообложения не привязывается к принадлежности земель к федеральным, региональным и местным, а зависит от места расположения участка.

Согласно главе 31 НК РФ не признаются объектом налогообложения:

- земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте;

- земельные участки, занятые особо ценными объектами культуры;

- земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности;

- земли в пределах лесного фонда;

- земли, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами.

Земельный налог является местным налогом и вводится нормативными актами органов местного самоуправления.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января. Налогоплательщики (организации и индивидуальные предприниматели) самостоятельно определяют налоговую базу на основании сведений государственного земельного кадастра. Для физических лиц, не использующих землю для предпринимательской деятельности, налоговая база определяется налоговыми органами.

Налоговым периодом является календарный год, а отчетным периодом является квартал.

Налоговым кодексом предусмотрено уменьшение налоговой базы на сумму 10 000 руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования для следующих категорий:

1. Героев Советского Союза, Героев РФ, полных кавалеров ордена Славы;

2. Инвалидов, имеющих 1, 2 и 3 степень инвалидности;

3. Инвалидов с детства;

4. Ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов и ветеранов боевых действий;

5. Физических лиц, получивших лучевую болезнь в результате испытаний ядерного оружия, ликвидаций аварий ядерных установок;

6. Физических лиц, получивших радиационное облучение вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, на ПО «Маяк», вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне.

Налоговая база находящихся в общей долевой собственности участков определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Налоговая база находящихся в общей совместной собственности участков определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками участка, в равных долях.

Налоговые ставки. Согласно Федеральному закону "О плате за землю" ставки налога устанавливались в абсолютной сумме (иначе говоря, в рублях и копейках). С 2005 года налоговые ставки устанавливаются в процентах по отношению к кадастровой стоимости земельных участков. Определение конкретной величины ставок на территории каждого муниципального образования - прерогатива органов местного самоуправления. Но в соответствии с НК они не могут превышать:

1. 0,3% в отношении земельных участков:

• отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

• занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

• предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

1,5 % в отношении прочих земельных участков.

Устанавливаются также дифференцированные налоговые ставки в зависимости от категорий земель и разрешенных способов использования земельного участка.

Освобождаются от налогообложения:

1) организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ - в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;

2) организации - в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;

3) религиозные организации - в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения;

4) общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80 процентов, - в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;

организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов, - в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утверждаемому Правительством РФ по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг);

учреждения, единственными собственниками имущества которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, - в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям;

5) организации народных художественных промыслов - в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;

6) физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также общины таких народов - в отношении земельных участков, используемых для сохранения их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;

7) организации - резиденты особой экономической зоны - в отношении земельных участков, расположенных на территории особой экономической зоны, сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на каждый земельный участок.

Например, в г. Казани от уплаты земельного налога освобождаются организации в отношении земельных участков общего пользования (под городскими лесами, лесопарками, парками, скверами, шоссе, проспектами, улицами, переулками, проездами, площадями, набережными).

В Набережных Челнах в 2007 года ставка земельного налога снижена по сравнению с 2006г.: для садоводов – 0,2% от кадастровой стоимости (вместо прежних 0,3%), для челнинцев, держащих машину в гараже – 0,1% вместо 0,3 (при условии оформления дачи или гаража в собственность).

Если ИП как физическое лицо имеет льготу на основании ст.395 НК, то эта льгота распространяется и на участки, используемые им в предпринимательской деятельности.