Проведение предварительной работы

В рамках эмиссионной стратегии обязательным условием повышения инвестиционной привлекательности корпорации является комплекс мер, включающий подробное и детальное изучение его финансового состояния, анализ бухгалтерской отчетности, выработку рекомендаций по оптимизации структуры пассивов, приведение отчетности в соответствие со стандартами GAAP и IAS .

Это также предполагает проведение экспертизы учредительных документов с целью приведения их в соответствие с требованиями отечественного и мирового законодательства к акционерным обществам.

 

Рис. 25. Этапы эмиссионной политики корпорации

Ключевым моментом при отработке концепции развития ликвидного рынка акций является формирование пакетов акций необходимых размеров для выполнения той или иной задачи в процессе вывода ценных бумаг на внутренний и внешний фондовые рынки.

С учетом имеющихся временных и законодательных ограничений комбинированная и согласованная по срокам стратегия формирования рынка акций, как правило, включает в себя основные блоки, представленные на рис. 25.

Каждый блок включает в себя ряд мероприятий, которые обеспечат успешное выполнение реализации эмиссионной стратегии конкретной корпорации (рис. 26). Последовательное и своевременное выполнение указанных в программе рекомендаций ведет к снижению инвестиционных рисков инвесторов и повышает инвестиционную привлекательность корпорации

24) Методика управления корпоративным недвижимым имуществом Цикл управления корпоративным недвижимым имуществом

Каждый из элементов корпоративной собственности имеет определенную специфику. Это означает, что для каждого элемента можно описать определенные, присущие только этому объекту свойства, отличающие его от других. В этой связи корпоративное недвижимое имущество может быть охарактеризовано как реальные активы, которые приносят доход не за счет создания с их прямым использованием товарной продукции, а как имущество, позволяющее осуществлять вспомогательные и иные функции, например, функции управления (здания различных учреждений), экономических (офисные здания) и другие.

система управления корпоративной собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:

• знаниях о составе объектов корпоративной собственности;

• определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;

• создании единого банка данных корпорации обо всех объектах недвижимости;

• применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

• полноценной защите имущественных прав корпорации;

• достижении максимальной доходности объектов недвижимости.

Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования корпоративной недвижимости.

 

Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых – внесение объекта недвижимости (например, помещения) в корпоративную базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис. 28).

 

Рис. 28. Технологическая схема проведения инвентаризации

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является корпоративный кадастр недвижимости (ККН), представляющий собой единую систему корпоративного учета объектов недвижимости и прав на них.

Функционирование корпоративного кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:

1. Формирование объектов недвижимости, как неразрывная совокупность следующих дел:

• дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;

• кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления корпоративного учета объекта недвижимости;

• экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для корпоративной регистрации оценок данного объекта.

2. Формирование территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:

• ККН – совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;

• ККН – обеспечение корпорацией гарантии прав своих структурных подразделений на недвижимость; формирование доходной части консолидированного корпоративного бюджета за счет целесообразного и эффективного использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в корпоративной собственности.

• Кадастровый учет – это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.

2.1. Технический учет – описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).

2.2. Кадастровый учет – определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

3. Корпоративный земельный кадастр (КЗК) как функционально самостоятельная компонента корпоративного кадастра недвижимости.

3.1. Структура и организация КЗК: КЗК – охватывает все территории, на которых есть корпоративных объекты недвижимости (Россия, СНГ, зарубеж) и содержит сведения о земельных участках, являющихся корпоративной собственностью, а также о территориальных зонах.

3.2. Принципы создания КЗК:

• единство правил создания КЗК;

• доступность информации КЗК на любом этапе его создания;

• одновременное вовлечение в процесс создания КЗК всех участников корпорации;

• постоянный контроль за актуальностью сведений КЗК;

• разделение приоритетов для объектов различного подчинения;

• обеспечение приоритета конкретных участников корпорации.

После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.