6.2.Оценка сравнительным подходом

При сравнительном подходе стоимость объекта определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Точность расчета стоимости объекта зависит от объема (полноты), качества (достоверности) информации о предложениях на продажу.

Сравнительный подход состоит из этапов:

1.Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав объекта и аналогов.

2. Анализ рынка аналогов жилой недвижимости, совпадающих по функциональному назначению объекта оценки.

3. Отбор аналогов из числа предложений на продажу (публичная оферта), проверка информации об отобранных аналогах.

4. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различие в параметрах сравнения.

5. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

Для расчетов по сравнительному подходу оценщик изучил рынок недвижимости и произвел отбор следующих объектов-аналогов, предлагаемых для продажи.

Характеристика земельных участков-аналогов Таблица 3

Показатели	Характеристика показателей по аналогам
	1	2	3	4	5
1. Местоположение	МО, Рузский район, п. Тучково	МО, Рузский район, п. Тучково(мосеево)	МО, Рузский район, п. Алтыново	МО, Рузский район, п.Нестерово	МО, Рузский район, п. Шелковка
2. Общая площадь (сотки)	10	15	15	10	15
3. Наличие недвижимости	нет	нет	нет	нет	нет
4. Категория земель	Земли с/х назначения
5. Коммуникации	Газ, электричество по границе	Электричество и газ.	Электричество и газ по границе	Электричество и вода.	Электричество по границе
6. Транспортная доступность (до МКАД, км)	60 км	60 км	70 км	80км	67 км
7. Дополнительные сведения	Рядом лес, Москва-река 400 м, хорошее транспортное сообщение.	рядом лес, Москва-река 300м ,	Лес рядом, река в 500м, 15 мин пешком до остановки.	Солидное окружение, рядом лес, река в 500м, развитая инфраструктура	Лес ,рядом водоем.
8. Цена предложения, руб.	2100000	2950000	2100000	2600000	1150000
9. Реквизиты продавца	хххххххх	ххххххххх	хххххххх	ххххххххх	ххххххххх

Более подробная информация об аналогах, включая ссылки на конкретные источники информации, представлена в приложении 1.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенное различие между аналогами.

Определение корректировок и их обоснование

В результате сбора и анализа информации по земельным участкам-аналогам были использованы заявленные цены предложений земельных участков-аналогов.

Корректировки цен предложений определялись в процентном выражении, что точнее отображает состояние рынка недвижимости и его динамику.

1. Право собственности: по всем аналогам полное право собственности, корректировок нет.

2. Условия финансирования: корректировки по этому показателю сравнения не проводились, так как для всех аналогов и объекта оценки они совпадают - рыночные.

3. Условия продаж: корректировка по этому элементу сравнения основывается на практике торга и данных различных риэлтерских компаний, составляет на сегодня 5%.

4. Условия (время) рынка: так как данные по всем аналогам выставлены на открытую продажу, были приняты оценщиком на дату оценки – ноябрь 2011 г., то корректировка не проводилась.

5. Местоположение: все аналоги находятся в Рузском районе Московской области, равно как и объект оценки, тяготеют к Минскому, Можайскому и Новорижскому шоссе, поэтому проводить корректировку по данному элементу сравнения нет необходимости.

6. Транспортная доступность: для земельного участка наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство жилого дома и ведение ЛПХ, поэтому данный элемент сравнения напрямую влияет на стоимость предложения.

Для транспортной удаленности от 0 до 15 км до МКАД ввод корректировки допустим из расчета: 1% за разницу в 2 км, для транспортной удаленности от 15 до 30 км до МКАД – 2% за разницу в 1 км, если более чем в 60 км от МКАД – 1% за разницу в 15 км.

7. Коммуникации: наиболее существенным фактором, влияющим на рыночную стоимость земельного участка, является возможность или наличие подведения коммуникаций к нему и находящимся на нем постройкам.

Анализ рынка недвижимости Московской области показывает, что наличие электричества повышает рыночную стоимость на 10-15 %. Наличие водопровода – на 8-10 %, магистрального газа – на 8-15%, канализации и отопления – на 3-7 %. Если какой-либо вид коммуникации не разведен по участку, но проходит по границе, размер коррекции уменьшается вдвое.

8. Корректировка по площади земельного участка базируется на том, что наиболее типичными (оптимальными) на сегодняшний день являются участки для ИЖС и ведения ЛПХ площадью 6-20 соток. Стоимость одной сотки участка такого размера, как правило, является наиболее высокой, а стоимость 1 сотки участков, площадь которых не попадает в данный диапазон, как правило, несколько дешевле и разница в среднем составляет 1-2 % за сотку.

9. Целевое назначение, категория земель. Данный элемент сравнения является определяющим фактором при выборе земельных участков-аналогов. Учитывая, что оцениваемый земельный участок и аналоги находятся на территории земель с/х назначения, корректировка не проводилась.

10. Наличие улучшений, дополнительных построек. Корректировка не требуется, так как ни оцениваемый земельный участок, ни его аналоги не имеют на участке дополнительных построек.

Таблица 4

Корректировка и расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Показатели	Объект оценки	Земельные участки-аналоги
		1	2	3	4	5
Цена за земельный участок (руб./сотка)		210000	196667	140000	260000	76667
Право собственности	полное
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		210000	196667	140000	260000	76667
Условия финансирования		рыночные
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		210000	196667	140000	260000	76667
Условия продажи		торг
Корректировка		-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость		199500	186833	133000	247000	72834
Условия (время) рынка	Ноябрь 2011 года
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		199500	186833	133000	247000	72834
Местоположение	Московская область, Рузский район
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		199500	186833	133000	247000	72834
Категория земель	Земли с/х назначения
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость		199500	186833	133000	247000	72834
Транспортная доступность (км до МКАД)	65 км	60 км	60 км	70 км	80км	67 км
Корректировка		0	0	0	1%	0
Скорректированная стоимость		199500	186833	133000	249470	72834
Физические характеристики
Площадь	10	10	15	15	10	15
Корректировка		0	0	0	0	0
Коммуникации	Водоснабжение, электричество газ	Газ, электричество по границе	Электричество и газ.	Электричество и газ по границе	Электричество и вода.	Электричество по границе
Корректировка		4%+5%=+9%	8%+10%=+20%	4%+5%= +9%	8%+8%= +16%	+4%
Наличие недвижимости	нет
Корректировка		0	0	0	0	0
Сумма корректировок		+9%	+20%	+9%	+16%	+4%
Скорректированная стоимость по сумме корректировок		217455	224200	144970	289385	75747
Количество корректировок		2	2	2	3	2
Общая чистая коррекция, руб		-7455	-27533	-4970	-29385	920
Общая чистая коррекция, %		-3,55%	-13,9	-3,55%	-11,3	1,2%
Общая валовая коррекция, руб		29400	49167	19600	57200	6900
Общая валовая коррекция, %		14%	25%	14%	22%	9%

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж на дату оценки, составляет:

((217455+224200+144970+289385+75747)/5)*10=1903514руб.

Цена за сотку - 190351 руб./сотка