3.4.Оцениваемые права

Согласно Гражданскому Кодексу РФ (статья 209) по праву собственности «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, ….., не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами…».

3.5. Процесс оценки

а) Заключение договора на проведение оценки,

б) Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки,

в) Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки,

г) Определение итоговой величины стоимости объекта и составление отчета.

4. Анализ рынка недвижимости

В первой половине 2011 г. отмечался рост числа поселков без центрального водоснабжения и канализации в радиусе 60 км от МКАД, где стоимость земли без подряда существенно выше, чем в дальнем Подмосковье. В результате поселки с индивидуальными скважинами подорожали в среднем на 11%, а объекты, где предусмотрены септики, – на 13%. Хотя они существенно уступают в цене поселкам со всеми центральными коммуникациями, последние, напротив, подешевели за этот период. Для сравнения: прирост числа поселков с центральным водоснабжением составил 10%, а с центральной системой канализации – 9,5%.

Рисунок 1

Увеличение доли объектов без центральной системы водоснабжения и канализации в более дорогом сегменте Подмосковья (в пределах 60 км от МКАД) привело к росту цен в таких поселках. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы», в конце 2010 г. средняя стоимость сотки в поселках с индивидуальными скважинами составляла 92 400 руб., а к лету 2011 г. она выросла до 98 400 руб., или на 6,5%. Сотка земли без подряда в объектах, где на каждом участке предусмотрен септик, подорожала со 101 900 до 109 750 руб., или почти на 8%.

В поселках с центральными коммуникациями стоимость земли, напротив, снизилась. За первую половину 2011 г. объекты с центральным водоснабжением подешевели с 280 300 до 250 200 руб. за сотку, или на 11%, а поселки с центральной системой канализации – с 357 200 до 310 500 руб. за сотку, или на 13%.

Рисунок 2

По мнению специалистов www.irn.ru, на отрицательную динамику цен в этой группе объектов оказали влияние несколько факторов. Во-первых, за полгода выросла доля поселков с центральными коммуникациями, в которых земля предлагалась под дачное строительство. В частности, число дачных поселков с центральным водоснабжением в конце 2010 г. составляло 129, а к середине 2011 г. увеличилось до 142. Во-вторых, за этот период увеличилась доля объектов, где коммуникации не были построены. А доля поселков, где центральная система водоснабжения и канализации были готовы, снизилась на 5% и 7% соответственно. Это привело к отрицательной коррекции средних цен в поселках с центральными коммуникациями.

Несмотря на снижение стоимости земли в поселках с центральной системой водоснабжения и канализации в первой половине 2011 г., они остаются самыми дорогими на рынке участков без подряда Подмосковья. В середине 2011 г. средний уровень цен в таких объектах составлял примерно 310 500 руб. за сотку. Это в три раза дороже, чем в поселках с индивидуальными скважинами и септиками.

Таблица 1

Характеристика поселков с участками без подряда с центральными коммуникациями и без, которые предлагались на продажу в середине 2011 г.

Параметр	Центральные системы водоснабжения и канализации	Центральная система водоснабжения или канализации	Индивидуальная скважина и септик
Количество поселков, шт.	169	63	82
Средняя площадь участка, сот.	19,0	15,7	14,6
Средняя стоимость 1 сот., тыс. руб.	310,5	113,2	98,4
Средняя стоимость участка, млн руб.	5,9	1,8	1,4

Разница в средней стоимости участка еще больше из-за превышения размеров земельных наделов в объектах со всеми центральными коммуникациями по сравнению с поселками, где предусмотрены индивидуальные скважины и септики. Так, участки без подряда в объектах со всеми центральными коммуникациями в середине 2011 г. предлагались в среднем по 5,9 млн руб. Это в четыре раза дороже, чем в поселках с индивидуальными скважинами и септиками (1,4 млн руб.).

По прогнозам группы «Земер» средняя цена сотки в 2012 году снизится примерно на 25% по сравнению с текущим годом, и составит около 160 000 руб. Продавцы участков без подряда стремятся оживить спрос на землю путем снижения цен: стоимость сотки падает в среднем на 7% за квартал, с начала года цены на "участки без подряда" в Подмосковье упали на 21%, сообщается в исследовании группы "Земер".

На данный момент падение спроса остановилось, по сравнению с началом года он вырос на 6%, отмечают аналитики компании.

По данным "Земер", сейчас средняя цена сотки составляет 245 300 руб. против 289 624 руб. в первом квартале 2011 года. Средняя цена земельного участка также снижается с начала года в среднем на 6% за квартал (с учетом прогноза на 4 квартал 2011 года) и составляет 5 200 000 руб. Причин сразу несколько: возникновение серьезной конкуренции в этом сегменте, затоваривание рынка, изменение предпочтений покупателя, поясняют специалисты.

При этом, по подсчетам аналитического центра группы "Земер", объем предложения участков без подряда с начала 2011 года продолжает расти (в среднем +4% за квартал с учетом прогноза на 4 квартал 2011 года). Предположительно объем предложения в 4 квартале практически не изменится по отношению к 3 кварталу и составит около 24 500 объектов. Всего на рынке 295 организованных коттеджных поселков, где продаются сегодня участки без подряда.

Аналитики компании ожидают снижение объема предложения участков без подряда в 2012 году. По отношению к 2011 году оно может составить 19%, или около 19 000 объектов против 23 376 в текущем, 2011 году. Это объясняется перенасыщением предложения формата "участок без подряда" и, как следствие, высочайшей конкуренцией за покупателя, которая в основном выражается лишь в снижении стоимости сотки.

В 2012 году мы ожидается продолжение снижения средней стоимости сотки (порядка 12% за весь будущий год), которая составит около 230 000 руб. против прогнозируемых за весь 2011 год 260 000 руб. Средняя же стоимость участка в предложении может снизиться практически на 22-28%.

По прогнозам аналитиков объем проданных объектов в 4 квартале сократится на 22% по отношению к 3 кварталу и составит около 1500 реализованных объектов. Средняя цена приобретенной сотки земли по Московской области, учитывая ежеквартальное падение на 7%, составляет сегодня около 190 000 руб. Средняя цена приобретенного земельного участка также снижается с начала года (в среднем на 14% за квартал). Однако в 4 квартале 2011 года данный показатель, скорее всего, вырастет примерно на 7% за счет ожидаемых дисконтов, скидок и различных акций.