3. Метод капитализации дохода.

Метод используется, когда имеется постоянный и стабильный доход от объекта недвижимости (например, в результате сдачи его в аренду). Алгоритм метода:

1. Расчет ежегодного чистого дохода (ЧОД).

Последовательность расчета чистого операционного дохода:

1). Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД определяется из предположения, что все единицы (вся площадь) объекта недвижимости арендованы на целый год (100-процентная загрузка без учета потерь и расходов):

ПВД = С_ар * N * 12 (9)

где С_эф – месячная ставка аренды, д.е./нат.ед.; N – количество единиц, сдаваемых в аренду, или сдаваемая в аренду площадь (м²); 12 – количество месяцев в году.

2). Рассчитывается действительный (эффективный) валовой доход (ДВД).

ДВД = ПВД – П_н – П_д + Д_пр (10)

где П_н – потери от незагруженности помещений; П_д – потери от безнадежных долгов по арендной плате;

Д_пр – прочие доходы.

Потери от незагруженности помещений:

П_н = К_н*ПВД (11)

где К_н – коэффициент недоиспользования, %.

3). Рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

ЧОД = ДВД – ОР – Р_зам (12)

где ОР – операционные расходы (постоянные и переменные); Р_зам – резерв на замещение.

2. Определение коэффициента капитализации:

Существует несколько методов расчета К_кап:

1). Метод прямой капитализации, который основывается на анализе рыночных данных по сопоставимым объектам:

(13)

где ЧОД_соп – чистый операционный доходы от эксплуатации сопоставимого объекта;

ЦП_соп – цена продажи сопоставимого объекта.

2). Кумулятивный (суммарный) метод:

К_кап = r + Н_в (14)

где r – ставка дисконта, определяемая по формуле 3; Н_в – норма возврата капитала (процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций).

(15)

где СЭЖ – остаточный срок экономической жизни объекта.

3). Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – используется для объектов недвижимости, для покупки или строительства которых использовались заемные средства. Заключается во взвешивании составных частей общей ставки капитализации пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций:

К_общ = К_заем + К_собст (16)

К_заем = ИП * I_кр (17)

где ИП – ипотечная постоянная, определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита; I_кр – долговая доля инвестиций.

К_собст = К_ск * (1- I_кр) (18)

где К_ск – ставка капитализации на собственный капитал, определяется отношением чистой прибыли от эксплуатации объекта к величине собственного капитала.

4). Метод связанных инвестиций – земли и здания – определяет К_кап исходя из деления объекта недвижимости на землю и строения:

К_кап = С_з * К_з + С_зд * К_зд (19)

где С_з и С_зд – удельный вес стоимости земли и здания;

К_з и К_зд – ставки капитализации для земли (К_з = r) и здания (К_зд = r + Н_в).

3. Расчет текущей стоимости объекта недвижимости:

(20)