25. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

Согласно доходному подходу стоимость объекта недвижимости зависит от доходов, которые будут получены от его использования в будущем.

Методы оценки доходной недвижимости:

1. Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду; использует мультипликатор валовой ренты (GRM). Применяется для оценки объектов, сдаваемых в аренду.

(1)

где ЦП_соп - цена продажи сопоставимого объекта; ПВД_соп - потенциальный валовой доход сопоставимого объекта.

Тогда стоимость объекта оценки:

СН_оц = GRM * ПВД_оц (2)

2. Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод используется для оценки объектов недвижимости, имеющих неравные потоки доходов и расходов или имеющих отрицательные денежные потоки в первые годы прогнозного периода (например, после реконструкции). Метод основан на процессе дисконтирования, т.е. преобразовании будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Будущие доходы включают:

• Периодический денежный поток доходов от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения.

• Денежные поступления от продажи объекта недвижимости в конце срока владения, т.е. будущая выручка от перепродажи недвижимости (за вычетом издержек по оформлению сделки).

Алгоритм метода:

1. Определение общей продолжительности владения объектом недвижимости.

2. Прогнозирование темпов инфляции на срок владения недвижимостью.

3. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора.

4. Определение ставки дисконта для оцениваемого объекта. Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность покупки (аренды) данного объекта. Ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом (методом суммирования):

r = r_б + r_р + r_л + r_м (3)

где r_б - безрисковая ставка (доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам, ставки по депозитам банков высшей категории надежности); r_р – поправка на риск, связанный с функционированием данного объекта недвижимости (0-6%); r_л - поправка на низкую ликвидность недвижимости (1-6%); r_м - поправка на инвестиционный менеджмент (0-5%).

Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставка дисконта должна быть очищена от влияния инфляции по формуле:

(4)

где r_н – номинальная ставка дисконта, рассчитанная по формуле (3); i – темп инфляции.

5. Определение суммарного дисконтированного денежного потока (текущей стоимости) за прогнозный период:

(5)

где ДП_t – денежный поток в периоде t; Т – величина прогнозного периода.

6. Прогнозирование стоимости недвижимости в конце срока владения ею.

При определении стоимости перепродажи объекта недвижимости можно использовать метод "предполагаемой продажи" (с помощью модели Гордона):

(6)

где В_п - выручка от перепродажи объекта; Д_пп – суммарная величина дохода в постпрогнозный период.

По модели Гордона:

(7)

где ДП_пп – денежный поток, который может быть получен в первый постпрогнозный год;

р – ожидаемый темп роста прибыли.

7. Расчет текущей стоимости недвижимости по формуле:

СН = ДДП_Т + В_п (8)