Оценка объекта недвижимости доходным подходом

Для цели Настоящей сделки осуществляется оценка доходным подходом с применением метода капитализации по отдачи.

Сущность метода состоит в капитализации доходов.

Формула:

Стоимость= где,

ЧОД - Чистый операционный доход

R - Ставка капитализации

Ставка дисконтирования

R

Норма возврата

Ставка дисконтирования:

1)Без рисковая ставка

2)Премия за риск

Ставка дисконтирования = 9,28 (4,28-без рисковая ставка + 5,0 премия за риск) (см. таблицу выше)

N_воз. = где,

N_воз. – норма возврата

К – срок экономической жизни (равно 30-ти годам, в соответствии со сроком до проведения 1-го кап.ремонта. В соответствии с ВСН- 58-88)

N_воз = =

Порядок расчета чистого операционного дохода

№	Этап расчета	Сумма (руб.)
I	Потенциальный валовый доход(ПВД) в том числе	(1+2+3)
1	Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)
2	Скользящий доход
3	Рыночная годовая арендная плата ( рыночная аренда)
I I	Действительный валовый доход (ДВД)	(I+5+6)
5	Потери
5.1	Потери от недозагрузки
5.2	Потери от недоплаты
6	Прочие доходы
I I I	Чистый годовой доход (ЧОД)	(II+7)
7	Текущие операционный расходы, в том числе
7.1	Условно-постоянные
7.2	Условно-переменные
7.3	Резерв на замещение