2. Изменение предмета и субъектного состава.

• Объединение нанимателей в одну семью. Характерен лишь для социального найма. Ст. 82 ЖК.

Наниматели, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма, могут, объединившись в одну семью, подать заявление о заключении единого договора. Объединение может происходить и в иных, чем брак, формах. Показатели семьи в жилищном законодательстве – взаимная забота, общий бюджет, общие покупки и прочее.

В прежнем ЖК был и другой вариант – раздел жилого помещения. Граждане, которые занимали единое помещение, заключали отдельные договоры. Сегодня такого способа нет, т.к. законодатель пытается бороться с коммунальными квартирами. Этот тезис подтверждает и ВС в п. 31 Постановления № 14 – граждане не могут потребовать изменения договора путем заключения с ними отдельного договора. П. 30 Пост. ВС № 14: бывший член семьи нанимателя вправе потребовать от нанимателя и наймодателя заключения отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по несению права. Инициатива заключения такого соглашения может исходить и от нанимателя.

3. Изменение посредством изменения предмета.

• Занятие, освободившихся в квартире жилых помещений. Только для социального найма.

С точки зрения прежнего ЖК главным условием определения лиц, имеющих право на занятие жилых помещений, был характер освобожденных помещений. В первую очередь правом на занятие жилого помещения обладал наниматель смежного жилого помещения.

Сегодня такого деления нет.

Ст. 59 – 4 очереди граждан, имеющих право на занятие освободившегося жилого помещения.

1 очередь – проживающие в этой квартире граждане, которые являются или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися. Помещение предоставляется по договорам социального найма.

2 очередь – проживающие в данной квартире граждане, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены жильем меньше нормы предоставления (18 или 33). Помещение предоставляется по договору социального найма.

3 очередь – граждане, которые обеспечены жилым помещением менее нормы предоставления. Законодатель видимо забыл про условие «проживающие в данном помещении», это техническая ошибка. Помещение может быть предоставлено по договору купли-продажи.

4 очередь – заселяется в общем порядке лицами, состоящими на очереди, не имеющие к этой квартире никакого отношения.

К каждой следующей очереди можно перейти только если нет лиц, относящихся к предыдущей группе, либо если такие лица отказались от своего права.

Нарушение очередности является основанием для признания решения о предоставлении или заключенного договора недействительными.

Прекращение жилищных правоотношений

Основание и порядок прекращения жилищных правоотношений сформулированы в ГК и ЖК. Ничего общего между ними нет.

Коммерческий найм.

• По инициативе нанимателя. Правовая форма прекращения – односторонний отказ, который возможен в любое время. Необходимо письменно предупредить наймодателя за 3 месяца. Отношения прекратятся по истечении 3 месяцев с момента восприятия отказа наймодателем.

• Прекращение жилищных правоотношений по требованию наймодателя. Правовой формой выступает судебное расторжение, основания для соответствующего обращения в суд исчерпывающим образом названы в п. 2 и аб. 2 п. 4 ст. 687.

• По требованию любой из сторон, основаниями для предъявления требования указаны в п. 3 ст. 687, а правовой формой является судебное расторжение.

Социальный и специализированный найм.

• По инициативе нанимателя, причем такая инициатива может быть изъявлена в любое время, прекращение не сопряжено с соблюдением каких-либо условий или предпосылок. Выезд на другое место жительство автоматически влечет прекращение договора с момента выезда. В прошлых НПА подчеркивалось, что правовое значение имеет только постоянный выезд. Ст. 71 – временное отсутствие нанимателя не влечет изменения по договору социального найма.

КС от 23.07.95: во внимание должна приниматься не продолжительность отсутствия, но направленность волеизъявления. Но нет доказательств, которые ясно показывают одно или второе. П. 32 Пост. ВС № !4: необходимо выяснять характер волеизъявления.

• Прекращение по инициативе наймодателя – выселение. Допускается только в судебном порядке и только по основаниям, которые установлены в ЖК. Пост. № 14, п. 35: применение ГК к отношениям по расторжению договора соцнайма не допускается.

• Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

Характеристики благоустроенного жилого помещения – п. 37 Пост. Пленума № 14 и ст. ЖК. Другое благоустроенное жилое помещение:

- должно находиться в пределах данного населенного пункта

- должно отвечать установленным требованиям (быть пригодным для постоянного проживания)

- должно быть благоустроенным. Благоустроенность – соответствие жилого помещения определенному набору требований: обеспеченность коммунальными услугами, например. П. 37 № 14: благоустроенность определяется применительно к условиям данного населенного пункта, при этом прежде всего учитывается благоустроенность домов государственного и муниципального пунктов.

Размер другого благоустроенного жилого помещения: общая площадь должна быть равнозначна площади ранее занимаемого. Нормативы жилого помещения не принимаются во внимание.

Основания для выселения данного вида (ст. 85-88 ЖК):

- жилой дом подлежит сносу

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое

- жилое помещение признано непригодным для проживания

- жилое помещение подлежит капитальному ремонту (если в результате ремонта жилое помещение не будет сохранено, если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится (станет ниже учетной нормы), если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно увеличится (обеспеченность жильем свыше нормы предоставления).

• Выселение с предоставление другого жилого помещения

Характеристик этого другого жилого помещения в ЖК не содержится. П. 38 Пост. № 14: должно находиться в границах данного населенного пункта, должно относиться к фонду социального использования, должно отвечать установленным требованиям (быть изолированным и пригодным для постоянного проживания), благоустроенность может не соответствовать ранее занимаемому. Размер – не менее 6 кв.м. жилой площади на 1 человека.

Основания для выселения (ст. 90 и 103):

- выселение граждан в связи с неоплатой жилья и коммунальных услуг

- выселение из общежитий и служебных жилых помещений. По общему правилу, такое выселение производится без предоставления другого жилья. В качестве исключения перечислены категории граждан, которые могут быть выселены только с предоставлением другого жилья (перечень закрытый). Выселяются из специализированного, а другое помещение предоставляется из социального фонда. ВС дает указание, что и в данном случае, по размеру должно соответствовать нормам общежития, хотя в законе такого не содержится.

• Выселение без предоставления другого жилого помещения

Основания (п. 1, 2 ст. 91, ст. 103ЖК):

- в случае использования жилого помещения не по назначению и прочее. Разъяснения в п. 39 пост. № 14. Условиями является вина, противоправность и систематичность.

- лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с ребенком признано невозможным. П. 40 Пост. № 14

- выселение из специализированных жилых помещений

Договор подряда

Ст. 702: 1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Характеристика:

• Консенсуальный

• Возмездный

• Двусторонний, синаллагматический

Признаки:

1. Подрядчик выполняет работу по заданию заказчика. Результат призван удовлетворить индивидуальные запросы и требования заказчика. Подряд всегда характеризуется результатом, в качестве результата всегда выступает индивидуально определенная вещь

2. Обязанностью подрядчика является выполнение определенной работы, результатом которой выступает создание новой вещи, либо восстановление уже существующей. Результат должен быть способен к передаче. Он всегда носит материализованный, овеществленный характер, автономен по отношению к деятельности подрядчика.

3. Подрядчик обязуется выполнить работы за свой риск и может получить вознаграждение только за данный результат. Главный риск: недостижение результата.

4. Договор подряда всегда носит в определенной степени длящийся характер: момент заключения и момент исполнения определенным образом отстоят друг от друга. Принципиально исключена возможность исполнения в момент заключения. Не может характеризоваться как договор подряда отчуждение уже готового к моменту заключения результата.

5. Подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов в достижении обусловленного заданием заказчика результата.

Отграничение договора подряда от смежных правовых явлений:

1. От трудового договора:

   1. Предметом договора подряда является получение подрядчиком результата работ, предметом трудового договора выступает сам труд работника в соответствующей должности. По договору подряда ключевым является результат, по трудовому договору – процесс.

   2. В рамках трудового договора работа выполняется стороной, независимой организационно и имущественно, подрядчик – автономный и самостоятельный субъект. В рамках трудового договора работник включается в трудовой коллектив, следовательно, работник включается в трудовой коллектив и обязан выполнять требования администрации.

   3. В рамках договора подряда подрядчик должен достичь результата за свой счет и на свой риск. В рамках трудового договора на работнике такого риска нет. Зарплата – это не эквивалент, это система социальных гарантий, она получается независимо от достижения результата.

   4. Общее дозволение в договоре подряда для привлечения к выполнению работ третьих лиц в качестве субподрядчиков. В трудовом договоре единственным возможным результатом является личное выполнение работником трудовой функции.

2. От договора купли-продажи. И договор к-п, и договор подряда предполагают передачу определенной вещи, к тому же наличие титула для к-п не является обязательным.

1. Критерий предоставления материала. Ст. 3 Венской конвенции о договорах к-п: если изготовление товара происходит полностью или в существенной части иждивением лица, обязанного к передаче, то такой договор должен квалифицироваться как к-п. Напротив, если сторона заказывающая производство или изготовление берет на себя обязательство предоставления материалов для изготовления вещи, то такой договор является договором подряда. Этот критерий сложился исторически, его плюс в том, что он объективен. Однако в рамках отечественного правопорядка этот критерий использоваться не может – ст. 704.

2. Предметом договора к-п является сама вещь, передача вещи, а предметом договора подряда является изготовление и передача вещи. Как использовать этот критерий?? Некоторые говорят, что квалификация будет зависеть от того, регламентирует ли договор выполнение работ или нет. Если да – подряд, если нет – к-п. Однако такой вывод является явно неприемлимым, т.к. он сводит анализ договора к анализу текста, тем более, что получается, что стороны могут манипулировать положениями договора, подводя его под соответствующую конструкцию. Проблемы с законодательством о защите прав потребителей, с договорами, заключенными в устной форме. Более удачным выглядит подход, согласно которому нужно выяснить, с какой целью осуществляется создание вещи, т.е. создает ли лицо эту вещь для рынка или для конкретного контрагента, воплощает ли этот результат индивидуальные потребности заказчика или отражает стандартные требования. Если для обезличенного контрагента, для рынка – это к-п. Применение критерия сложен, т.к. зиждется на субъективный основаниях.