1. Изменение субъектного состава.

• Вселение в жилое помещение членов семьи (характерна для любого договора найма, правда имеет несколько отличающуюся регламентацию в разных видах найма).

ЖК градирует всех членов семьи на три группы:

1 группа - супруг, родители и дети. Для приобретения ими статуса члена семьи не нужно никаких предпосылок.

2 группа – другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Для приобретения ими статуса членов семьи необходимо ведение общего хозяйства. П. 25 Постановление Пленума № 14: под другими родственниками следует понимать любых родственников, как самого нанимателя, так и членов семьи, при чем независимо от степени родства. Нетрудоспособные иждивенцы – лица, которые получают постоянную помощь, которая является для них основным или единственным источником дохода – несовершеннолетние, инвалиды, пенсионеры по старости. Ведение общего хозяйства – наличие совместного бюджета, общие расходы на приобретение имущества и т.п..

3 группа – иные лица, которые могут быть признаны членами семьи в судебном порядке. П. 25 Пост. № 14: при признании должно учитываться были ли они вселены в качестве членов семьи, наличие общего хозяйства и т.п.

ГК использует категорию «граждане, постоянно проживающие с нанимателем».

Для приобретения соответствующего статуса необходимо вселение в особом порядке. ЖК предусматривает для 1 категории письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, при этом п. 26 Пост. Пленума № 14: не имеет никакого значения, что норма площади при вселении станет меньше учетной. Для вселения 2 и 3 группы помимо согласия всех членов, ЖК требует также согласие наймодателя. При этом наймодатель может запретить такое вселение, если нарушается учетная норма общей площади на человека. Исключение – несовершеннолетние дети, для их вселения не требуется согласие ни наймодателя, ни членов семьи. Речь идет о любых детях, как самого нанимателя, так и членов его семьи.

Коммерческий найм: ГК исходит из необходимости наличия двух согласий для всех случаев. Исключение: несовершеннолетние дети. + во всех случаях нужно соблюдение нормы общей площади, но исключение для несовершеннолетних детей. Будучи вселены в установленном порядке, члены семьи приобретают равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, при этом данное правило императивно. Приобретая равные права, дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В коммерческом найме статус граждан постоянно проживающих обладает определенными отличиями. Они приобретают равные с нанимателем права по пользованию, однако обязанностей по соответствующему договору соответствующие лица не несут. Исключение: указанные лица могут заключить договор о солидарной ответственности.

Индифферентным остается факт наличия или отсутствия регистрации. Это лишь внешний показатель наличия отношений, выступает лишь одним из доказательств таких отношений.

• Замена нанимателя. Может происходить в договоре социального и коммерческого найма.

В большинстве случаем необходимость замены вытекает из смерти нанимателя, которая сама по себе прекращения жилищных отношений не влечет, как правило. Замена происходит из состава дееспособных членов семьи или граждан, постоянно проживающих. При этом обязательным условием законодатель считает согласие совершеннолетних членов семьи, а также согласие наймодателя. Такое регулирование выглядит нелогично в рамках социального найма (зачем нужно согласия наймодателя, если ему безразлично, кто наниматель??).