1. Расторжение договора.

Юрисдикционное прекращение – требование о расторжении договора. Необходимым условием выступает решение суда, а отношения прекращаются в момент вступления решения суда в законную силу.

Ст. 619 – по требованию арендодателя

Ст. 620 – по требованию арендатора

Перечень неисчерпывающий Иные основания могут быть установлены законом (например, ст. 450) или договором П. 25 Инф. ВАС № 66: основания для досрочного расторжения, установленные договором, могут быть и не связаны с нарушениями сторон.До обращения с суд арендодатель должен направить предупреждение о необходимости устранить нарушения + претензионный порядок по 452 ст. Это не взаимоисключающие явления! Нужно и предупреждение, и предложение (претензия) о расторжении договора. П. 29 Инф. ВАС № 66: нужно соблюдать оба этапа, но текстуально предложение и предупреждение могут быть помещены в один документ, но даже при таком варианте два этих разных варианта должны явствовать из текста. Сюрприз: п.8 Инф. ВАС № 14: требование о расторжении договора может быть удовлетворено, если к моменту вынесения решения нарушение не устранено. Избежать можно путем установления для предпринимателей возможности одностороннего отказа (310).

Во многом напоминает правила ст. 619. Юрисдикционная процедура. Неисчерпывающий перечень. Не нужно предупреждение! Но претензионный порядок по 452 ст. сохраняется все равно. Тот же сюрприз из Инф. ВАС № 14. Также можно за счет 310 ст. устанавливать односторонний отказ.

Прокат.

Ст. 626: По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Специфика субъектного состава:

Арендодатель – лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

Арендатор – никаких особых требований нет. Цель арендатора для договора проката индифферентна. В том случае, если в качестве арендатора выступает гражданин-потребитель возникает дополнительное неравенство – применяется законодательство о защите прав потребителей. –ст. 9 вводного Закона, но ГК имеет преимущество.

Специфика предмета:

Только движимая вещь. Это дань исторической традиции.

Порядок заключения договора проката.

Публичный договор – обязанность заключить договор с любым и каждым на ранее объявленных для всех условиях.

Форма договора проката:

Письменная форма

Дополнительные права арендатора:

• Право на отказ от договора (п. 3 ст. 627). Никаких условий не установлено. Вопрос решается исключительно произволом арендатора, он вправе отказаться в любом случае. Единственное, что требуется – предварительное предупреждение. Это императивное правило.

• Право требовать безвозмездного устранения недостатков или замены. Цель законодателя – предоставить более льготный режим, поэтому он может использовать 612 ст. п. 1 создан исключительно для указания срока.

Дополнительная ответственность и обязанности арендодателя.

• Информационная обязанность

• Должен проводить и капитальный и текущий ремонт. Императивное правило.

Срок.

Предельный срок – до 1 года. Установление предельного срока не означает, что условие о сроке является существенным. Применяются все общие правила ст. 610 для договоров аренды с предельным сроком – заключенный на срок выше предельного считается заключенным на срок, равный предельному.

Цена или арендная плата.

Только денежная форма выражения. Есть основания полагать, что условие об арендной плате в прокате является существенным – п. 1 ст. 630, обращение к ФЗ «О защите прав», системность регулирования – прокат занимает ту же нишу, что и розничная к-п.

Однако необходимо обеспечить предпринимателю возможность беспрепятственной предпринимательской деятельности: не применяются правила о преимущественном праве на заключение договора и о возобновлении договора на неопределенный срок. Также запрещена субаренда, перенаем, залог и пр. – императивное правило! Упрощенный порядок взыскания задолженности по арендной плате – по исполнительной надписи нотариуса. Этот способ не порочит и то, что в законе об исполнительном производстве в перечне исполнительных документов нет исполнительной надписи, по позиции КС в Определении 06.07.01 №650-О: в перечне указано и другие документы, предусмотренные законом, а ГК и есть федеральный закон. Возможность бесспорного порядка взыскания установлена только для просрочки арендной платы.

Аренда зданий и сооружений.

Ст. 650: По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Главная особенность: специфика предмета – здания и сооружения.

Инф. ВАС 1.06.00 № 53: апеллируя к неразрывной связи нежилых помещений со зданиями и сооружениями, в которых они находятся, ВАС сказал, что регистрация проводится только в случаях, предусмотренных ст. 651.

Неразрывная связь делает необходимым приравнивание объектов, поэтому нужно расширительно толковать положения закона, распространяя положения о зданиях на нежилые помещения.

Предмет:

Здания и сооружения, а также нежилые помещения, которые за счет своей неразрывной связи со зданиями и сооружения требуют приравнивания аренды.

Могут ли выступать предметом аренды конструктивные части зданий и сооружений?

П. 1 Инф. ВАС № 66: крыша – конструктивный элемент, не являющийся объектом, поэтому договор аренды заключен быть не может, однако это договор, который не противоречит ГК и к которому применяются общие положения о договорах и обязательствах.

23.07.09 Пост. Пленума ВАС № 64: п. 7 – по соглашению собственников помещений в здании допускается передача конструктивного элемента или отдельной части здания в пользование. По аналогии применяются положения об аренде зданий и сооружений и госрегистрации по статье 651, при этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Непонятно, то ли это договор аренды конструктивных элементов, то ли это договор аренды зданий и сооружений в целом с определением порядка пользования.

Условие о предмете – это существенное условие, чтобы предмет данного договора считался определенным, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определить объект. С точки зрения ГК кадастровый номер необязателен.

Существенные условия:

Помимо предмета, еще и арендная плата (цена).

Форма:

Ст. 651 – письменная форма путем составления единого документа. Несоблюдение влечет недействительность, которая наступает при любом нарушении.

П. 2 ст. 651 – необходимость госрегистрации договора, если договор заключается на срок не менее 1 года.

А что делать с договором аренды зданий на неопределенный срок? Сегодня и доктрина, и практика исходят из того, что такой договор в регистрации не нуждается. П. 11 Инф. ВАС № 59: договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в госрегистрации не нуждается, потом эта идея была развита. Обременение арендой на неопределенный срок меньше 1 года, т.к. существует возможность расторжения любой из сторон с уведомлением за 3 месяца, получается, что обременение в 3 месяца, что меньше года. Но проблема в том, что уведомить нужно «не менее чем за 3 месяца», а может договором быть установлен любой иной срок, который разрушает всю идею.

Есть соблазн применить 170 ст., т.к. устанавливая большой срок для уведомления, сторона фактически выговаривает себе право пользоваться этим имуществом в течение всего этого срока, т.е. притворная сделка получается.

Исполнение.

Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту. Значение этого акта такое же, как и в к-п недвижимости, это всего лишь одно из возможных доказательств передачи вещи.

Принцип единой судьбы здания и земельного участка, на котором оно находится.

Ст. 652 – одновременно с передачей в аренду здания или сооружения к арендатору переходит право аренды земельного участка, на котором оно находится или который необходим для обслуживания. По умолчанию арендная плата за здание или сооружение включает в себя арендную плату за участок.

Финансовая аренда (лизинг)

Ст. 665: По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Все лица, участвующие в лизинговых отношениях, с помощью этой конструкции удовлетворяют свой интерес.

Источники регулирования:

Конвенция УНИДРУА «О международном финансовом лизинге» 1988 год, принята в Оттаве. Ратифицирована РФ, вступила в силу с 1 января 1999 года.

Но! У нас финансовая аренда, а у них – финансовый лизинг. Финансовый лизинг – это лишь одна из разновидностей.

П. 6 гл. 34 ГК

ФЗ «О лизинге» в редакции от 29.01.02

В момент заключения договора имущества у лизингодателя нет, он лишь приобретает его для передачи лизингополучателю. Это конститутивный элемент.

Выбор имущества и продавца по общему правилу осуществляется лизингополучателем, поэтому лизингодатель не несет ответственности за данный выбор. Договором может быть установлено иное.

Определенная специфика для лизингополучателя как бюджетного учреждения: выбор имущества и продавца в любом случае осуществляется лизингодателем.

Предмет.

Предметом лизинга могут выступать любые непотребляемые вещи, в том числе и недвижимые, кроме земельных участков и других природных объектов, а также имущества, запрещенного к обороту.

Субъекты:

К-п – факультативный элемент договора лизинга. Поэтому стороны: лизингодатель и лизингополучатель.

Лизингополучатель: любые лица могут быть.

Лизингодатель: предприниматель

Продавец не является стороной договора лизинга. Им может быть любой лицо.

Лизингополучатель может быть одновременно продавцом, в международной практике такая ситуация называется «возвратным лизингом».

Срок.

Срок договора лизинга, как привило, примерно равен сроку амортизации. Стороны свободны в определении соответствующего условия.

Из ФЗ следует, что срок выступает в качестве существенного условия. Договором может быть предусмотрено, что по окончании срока имущество переходит в собственность лизингополучателя. По умолчанию титул к лизингополучателю переходить не может!

Цена.

Представлена величиной лизинговые платежи. Размер определяется договором, при этом ФЗ дает основание полагать, что условие о размере лизинговых платежей является существенным.

Форма.

Специальных правил нет. Общие правила ст. 609 – письменно, т.к. юрлица.

Ст. 20 ФЗ – необходимость госрегистрации прав на недвижимое имущество, передаваемое в лизинг, и (или) договора лизинга, если это предусмотрено законодателем.

Обязанности лизингодателя.

1. Обязанность приобрести имущество у продавца

2. Обязанность предупредить продавца о сдаче имущества в лизинг. Ст. 670 дает получателю возможность прямого иска к продавцу. Это извещение необходимо для возможности предъявления получателем прямого иска (позиция доктрины). Неисполнение обязанности предупредить рассматривается в качестве существенного и дает возможность требовать расторжения договора

3. Обязанность обязан обеспечить передачу соответствующего имущества. Имущество может исполняться непосредственно продавцом. Договором может быть предусмотрено иное.

Обязанности лизингополучателя.

Обеспечение сохранности предмета, техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонты возлагаются на лизингополучателя. Это диспозитивное правило.

Риск случайной гибели или порчи несет лизингополучатель. Это регулирование диспозитивно.

Жилищное право.

Понятие жилищного права.

- совокупность правовых норм, регулирующих отношения в области жилищной сферы, в том числе в области, связанной с учетом жилищного фонда, распределением жилья, а также возникающие в связи с использованием жилых помещений.

ЖП характеризуется тем, что входящие в его состав нормы не утрачивают отраслевой принадлежности, это комплексная отрасль законодательства, в которую входят нормы из конституционного, административного, гражданского права.

Жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов.

Источники:

• Конституция

• ФЗ, ключевое значение у Жилищного кодекса и у Гражданского кодекса. Ст. 5 ЖК устанавливает приоритет ЖК, а ст. 3 ГК – приоритет ГК. Возникает коллизия. Нужно исходить из ст. 3 ГК в случае, когда нормы принадлежат гражданскому праву, но это лишь общее правило, могут быть исключения. Например, п. 3 ст. 672 – установлен приоритет жилищного законодательства, но это исключение, которое нельзя толковать расширительно. Только проблема со специализированным наймом, такого в ГК нет, т.к. в момент принятия ГК специализированный найм входил в социальный, поэтому применяя п.3 ст. 672 нужно использовать историческое толкование, т.е. в отношении специализированного найма также приоритет жилищного законодательства.

Постановление ВС № 14 от 2.07.09, п. 4: также приоритет гражданского законодательства в области регулирования коммерческого найма.

• Подзаконные нормативные акты федерального уровня

Постановление Правительства РФ от 28.01.06 № 47

Постановление Правительства от 21.05.05 № 315

Постановление Правительства от 21.01.06 № 25 и др.

• НПА субъектов РФ

Закон СПб от 19.07.05 № 407-65

Закон СПб от 4.04.06 № 100-15 « О специализированном жилищном фонде СПб»

Ст. 13 ЖК устанавливает компетенцию субъектов в области регулирования жилищных отношений

• Ст. 14 ЖК устанавливает компетенцию органов местного самоуправления, соответственно по данным вопросам органы м/с могут принимать свои НПА. Но в СПб все эти вопросы отданы на уровень субъекта.

Понятие и виды жилищных фондов.

Ст. 19 ЖК: Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Ст. 15 ЖК: Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Пригодность для постоянного проживания – это объективная категория. Ключевые требования содержатся в Пост. Пр-ва № 47.

Если формально помещение учтено как жилое, значит, в таком качестве его и надо воспринимать. Постановление КС о разрешении регистрации по месту жительства не имеет никакого значения в данному случае, т.к. он затрагивал лишь административные отношения.

Весь единый жилищный фонд РФ классифицируется определенным образом.

По форме собственности: сколько есть форм собственности, столько и есть видов жилищного фонда (частный, государственный и муниципальный).

В зависимости от целей использования (п. 3 ст. 19):

• Социального использования – договор социального найма.

• Индивидуальный – договор безвозмездного пользования, или ссуда. Это попытка размывания правовых форм, опосредующих жилищные правоотношения. Отношения регулируются главой 36 ГК, что полностью разрушает все гарантии гл. 35.

• Коммерческого использования – договор коммерческого найма. Это составная часть любого жилищного фонда.

• Специализированный – договор специализированного найма

Нарушен принцип стабильности жилищного фонда (все перемещения помещений из одной категории в другую должно быть зафиксировано определенным образом). Если гражданин решит свое помещение сдавать на коммерческой основе, то он автоматически перемещает свое помещение из индивидуального фонда в коммерческий без всякого внешнего показателя, без учета.

Основания возникновения жилищных правоотношений.

Жилищное правоотношение – правоотношение по владению, пользованию и ограниченному распоряжению чужим жилым помещением, без приобретения права собственности на него, поэтому правовой формой, опосредующей жилищные отношения, будет договор (найма жилого помещения). При этом институт найма жилого помещения распадается на три разновидности.

Договор коммерческого найма жилого помещения.

Термина коммерческий наем нынешнее законодательство не знает, это устойчивое доктринальное обозначение.

Ст. 671 ГК: По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Характеристика:

1. Консенсуальный

2. Возмездный

3. Двусторонний, синалагматический

Стороны:

Наймодатель – любые субъекты права, но обязательно наличие титула. Неоправданное ограничение, договор консенсуальный, а требуется титул. Этот подход проходит через все договорные конструкции, опосредующие передачу имущества во временное владение и пользование.

Наниматель – только гражданин, никаких особых условий к фигуре гражданина закон не предъявляет.

Предмет:

Только жилое помещение (ст. 673). Никаких нормативов закон не устанавливает.

Срок:

Ст. 683 – устанавливается соглашением сторон, существует предельный срок в 5 лет. Это условие не относится к существенным, есть восполняющая норма. Именно поэтому невозможно существование такого договора на определенный срок.

Цена:

Определяется соглашением сторон, условие о размере платы не относится к числу существенного условия. Изъятие из общего принципа: ранее для недвижимости цена всегда имела существенное значение

Форма:

Письменная форма, независимо от условий договора, субъектного состава и срока. Но нет специальных требований к такой письменной форме. Нет особых правил о последствиях ее несоблюдения – общие правила главы 9.

35 глава не предусматривает необходимости госрегистрации такого договора – следовательно, она не нужна для договора. Это сознательное допущение законодателя для того, чтобы облегчить оборот и снять социальную нагрузку с государства.

Социальный наем

Ст. 60 ЖК: По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Субъектный состав:

Наймодатель – публично-правовое образование, либо управомоченное им лицо. Обязательной предпосылкой вступления наймодателя в отношения – наличие права собственности.

Наниматель – только гражданин, который соответствует требованиям, обозначенным в законе:

• Гражданин должен относиться к категории нуждающихся в жилых помещениях (ст. 51). Нуждаемость определяется, исходя из нормативов, нуждающимся признается гражданин, обеспеченный жилыми помещениями, менее учетной нормы, которая устанавливается органами субъектов. В СПб – ст. 3 Закона № 407-65 – 9 кв.м. общей площади для проживающих в отдельных квартирах или домах и 15 кв.м. для проживающих в коммунальных квартирах.

Нуждающимися признаются также граждане, проживающие в домах, не соответствующих нормам и регламентов и граждане, проживающие в жилых помещениях вместе с лицами, больными хроническими формами тяжелых заболеваний, список которых установлен Правительством.

• Гражданин должен относиться к категории малоимущих, порядок признания таковыми устанавливается субъектом, исходя из доходов, приходящихся на каждого из членов семьи и стоимости имущества, принадлежащего им. Установлено в Законе СПб № 407-65. Учитывается лишь имущество, подлежащее налогообложению. По общему правилу требуются обе указанные предпосылки, но законом субъекта или ФЗ могут быть установлены иные категории нуждающихся. В Законе СПб № 407-65 есть такие категории.

• Гражданин должен быть поставлен на учет, должна подойти очередь или должны иметься основания для внеочередного предоставления

• Должно быть решение о предоставлении помещения

Предмет.

Жилое помещение должно относиться к жилищному фонду социального использования, должно находиться в пределах данного населенного пункта, должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (законодатель забыл упомянуть «благоустроенное», однако очевидно, что она должна быть).

Жилое помещение должно соответствовать установленным нормам, для СПб нормы предоставления определены ст. 5 Закона 407-65.

Договор социального найма бессрочен.

Будучи разновидностью договора найма, договор социального найма всегда носит возмездный характер. Малоимущие освобождаются от платы за наем, но это не меняет характер договора.

Ст. 63 ЖК – письменная форма договора, но нет специальных последствий ее несоблюдения.

Наём специализированного жилого помещения

Ст. 100: По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Специфика субъектного состава:

Наймодатель: обязательность наличия права собственности, только публично-правовое образование, либо управомоченное им лицо.

Наниматель: только гражданин, который обладает определенными предпосылками, но эти предпосылки во всех 7 случаях будут разными.

Предмет.

Пригодные для постоянного государства и благоустроенные жилые помещения, при этом они должны быть предварительно отнесены к указанному фонду спец органом и в подобном качестве учтены. Соответствующее жилое помещение должно быть не менее установленных нормативов. Норма устанавливается для каждой из 7 категорий. Для служебных жилых нормативов общих нормативов быть не может.

Срок.

Это срочный договор. Срок будет различным, применительно к отдельным разновидностям жилого фонда.

Это возмездный договор.

Содержание жилищных правоотношений.

Обязанности наймодателя.

1. Обязанность передать жилое помещение нанимателю. Передаваемое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать всем санитарным и техническим требованиям, установленным нормативно. Постановление Правительства № 47.

При нарушении данного требования в социальном найме: выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

При нарушении в коммерческом найме: право требовать расторжения договора

Предоставляемое жилое помещение должно быть юридически чистым, т.е. свободным от прав третьих лиц. Специальных последствий за нарушение нет – глава 25 ГК.

2. Наймодатель должен принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Финансово соответствующая обязанность может быть перераспределена на нанимателя.

3. Обязанность осуществлять капитальный ремонт. Это характерно для всех разновидностей договора найма. Для социального найма эта обязанность предусмотрена в императивной норме, в специализированном найме – императивная норма, в коммерческом найме – это только общее правило. Такие последствия указаны лишь в ЖК в ст. 66: либо уменьшение платы, либо возмещение собственных расходов, либо возмещение убытков. Странно, что возмещение убытков является альтернативой, тем более в договоре аренды гораздо больше способов защиты.

Обязанности нанимателя.

1. Обязанность использовать жилое помещение по назначению.

2. Обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Последствия нарушения:

В коммерческом найме – предъявление наймодателем требования о расторжении договора

В социальном (специализированном») найме – необходима систематичность нарушение, тогда выселение без предоставления другого жилого помещения

3. Обязанность производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. П. 4е Типового найма жилого помещения: к текущему ремонту относятся… эти правила прописаны только для социального найма, но понятно, что они будут применяться и к специализированному, и к коммерческому акту

4. Обязанность вносить плату за жилое помещение.

Коммерческий найм: структура и размер, как и порядок ее внесения устанавливается сторонами в договоре, при этом стороны свободны в их определении.

Социальный найм (как и специализированный): компоненты устанавливаются нормативно. Ст. 154 структура платы за жилое помещение: плата за пользование (за наем), плата за содержание и ремонт жилого помещения, плата за коммунальные услуги.

Для социального найма – ст. 155 – нормативно определен порядок внесения платы.

Последствия нарушения:

В социальном найме: ст. 90 ЖК – невнесение в течение 6 месяцев без уважительных причин, наниматель с семьей может быть выселен с предоставлением иного жилого помещения по нормам общежития (по нормам общежития определяется размер нового жилого помещения). П. 38 Постановление Пленума № 14: примерный перечень причин, которые могут считаться уважительными.

Коммерческий найм: ст. 687 ГК – при невнесении более 6 месяцев, а при краткосрочном найме - более 2-х раз, можно предъявить наймодателем требования о расторжении договора. Нет разницы: уважительные причины или нет. Нужна вина или нет? С одной стороны, правила ответственности для гражданина. Но расторжение договора – это ответственность или нет??

Права нанимателя.

1. Право на вселение временных жильцов. Необходимо:

- согласие всех совершеннолетних членов семьи

- предварительное уведомление наймодателя, при этом последний может запретить такое вселение при несоблюдении нормы площади жилья. В ЖК написано, что должна соблюдаться учетная норма, а ГК не дает ответ на то, какой должна быть норма. Поэтому для коммерческого найма тоже надо учитывать учетную норму.

Временные жильцы вселяются безвозмездно, не более чем на 6 месяцев, ответственным за их действия остается наниматель, жильцы не получают самостоятельных прав.

2. Право сдавать на срок нанятое жилое помещение в поднаем (только если социальный или коммерческий найм). Ст. 100 – нет такого права в случае специализированного найма. Условия реализации этого права:

• согласие наймодателя (в ЖК требуется письменная форма

• требуется соблюдение общей площади жилья на человека (в ЖК – именно учетная норма, в ГК – абстрактная формулировка, но нужно принимать во внимание именно учетную норму).

• Для социального найма нужно письменное согласие членов семьи + есть перечень ситуаций, когда сдача в поднаем не допускается вообще (например, нельзя в случае, когда в результате такой сдачи в жилое помещение вселяются лица больные тяжелыми формами хронических заболеваний).

Сам поднаем представляет собой обычный субдоговор, который зависит от основного договора. Он прекращается при прекращении основного договора. Ст. 685 ГК – договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма. Однако следует помнить, что социальный найм – бессрочный договор. Ст. 77 ЖК – договор поднайма заключается на срок, указанный в нем, а если не указан – на 1 год.

3. Только в коммерческом найме – преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Ст. 684 ГК. Если не будет предупреждения от наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях, на тот же срок. Любой наниматель обладает таким правом, независимо от того, надлежащий он или нет. Способ защиты: право требовать признания договора недействительным и (или) возмещение убытков.

4. Только в социальном найме – право на обмен жилого помещения. Ст. 72-75 ЖК. Условия реализации: согласие всех совершеннолетних членов семьи, согласие наймодателя. Отказ наймодателя в даче согласия возможен только в тех случаях, в которых согласно закону обмен не допускается.

П. 33 Постановления Пленума № 14: ВС предметом обмена могут быть только жилые помещения, предоставленные по договору социальному найму, а субъектами обмена могут быть только наниматели жилого помещения. Правовой формой, опосредующей обмен, является договор об обмене, который должен заключаться в письменной форме путем составления единого документа.

5. Только в социальном найме – право на замену жилого помещения. Ст. 81 ЖК. Условия для реализации: общая площадь превышает норму предоставления + есть согласие всех несовершеннолетних членов семьи. Реализация права происходит посредством заявления нанимателя и наймодатель в течение указанного срока (3 месяца) должен предоставить жилое помещение, соответствующее норме предоставления. Но нет средств защиты в случае неисполнения наймодателем своей обязанности. А раз последствий нет, то видимо ничего и не произойдет.

Изменение жилищного правоотношения.

Законодатель исходит из принципа стабильности правоотношений, поэтому изменения происходят лишь в формах и по основаниям, прямо предусмотренных в законе. Нужно отграничивать изменение правоотношения от его прекращения. При обмене происходит прекращение одного отношения и возникновения другого, т.к. полностью заменяется субъектный состав и предмет.