Глава 9, т.К. Спецрегулирования нет ни в 31 главе, ни в 30.

Но применительно к отдельным видам к-п есть иные правила о форме, которые будут применяться и к договору мены.

Содержание.

Это права и обязанности обменивающихся сторон. Объем их правовых возможностей в рамках договора мены одинаков.

Главная обязанность: передать товар в собственность. Регулирование этих вопросов в рамках 31 главы отсутствует, следовательно, все требования, предъявляемые к обязанности передать товар в собственность, будут сохранять свою значимость и здесь, как и правила о способах защиты.

Все указанные правила из к-п применяются к мене, если они не противоречат существу мены. Например, неприменимо правило об уменьшении покупной цены в случае обнаружения недостатков или прав третьих лиц.

Единственное специальное правило содержится в ст. 571.

Специальное регулирование вопроса о переходе права собственности (ст. 570) – одновременный переход права собственности после исполнения своей обязанности последней из сторон. Это необходимо для защиты при разновременной передаче вещей. Переход риска случайной гибели решается по общим правилам главы 30. Однако эта схема действует лишь по умолчанию и может быть изменена соглашением сторон.

Однако есть проблема с недвижимостью. П. 1 ст. 223 является общей нормой по отношению к 570, но п.2 ст. 223 также является специальным по отношению к п. 1. Вопрос: какую специальную норму нужно применять? Обе нормы содержат оговорку «если иное не предусмотрено законом».

Судебно-арбитражная практика, Инф. № 69, п. 11: при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает с момента госрегистрации, независимо от приобретения права собственности другой стороной. ВАС признал 223 специальной по отношению к 570. С точки зрения системы регулирования оборота недвижимости, такое решения благоприятно, иначе бы нивелировалось значение госрегистрации.

В определенных случаях, содержание данного договора будет изменяться. При неравноценности передаваемых товаров сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже, обязана доплатить разницу.

Презумпция равноценности – п.1 ст. 568, может быть опровергнута. Для опровержения этой презумпции необходимо явное волеизъявление сторон. П. 7 и 8 Инф. ВАС № 69.: данные о неодинаковых ценах (номиналах) сами по себе не свидетельствуют о неравноценности. Равноценность – понятие субъективное, объективные показатели в этом плане не дают ответа, необходимо соответствующее намерение сторон.

Срок доплаты определяется договором, он не относится к числу существенных условий (ст. 568). Срок приурочивается к моменту исполнения обязанности передать товар той же самой стороны.

П. 14 Инф. № 69: непосредственно до или после – это не позднее следующего дня. Но применительно к конкретному делу это может быть и верно, но вывод не универсален.

Поскольку обязанность произвести оплату является денежным обязательство, то возможно применение ответственности по 395.

Дарение.

Понятие и признаки.

Ст. 572: По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

• Безвозмездность. Это конститутивная черта договора дарения. П. 2 ст. 423: Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Встречное предоставление может быть предметом другой сделки, или даже предметом сделки с другими лицами. С доктринальной позиции встречным предоставлением считается предоставление, которое находится в условной или причинной зависимости от действий дарителя. Существуют обстоятельства, внешне схожие со встречным предоставлением, однако не являющиеся таковыми: мотивы дарителя, предоставления символического характера, возложение на одаряемого расходов на принятие дара, модус. Модус – это возложение одной стороной на другую обязанности в свою пользу, в пользу третьих или неопределенных лиц, или в общественно-полезных целях, эта обязанность должна исполняться исключительно из того, что подарено. Экономически происходит некое уменьшение предмета дарения.

• Направленность договора на увеличение имущественной сферы одаряемого: за счет увеличения активов, либо за счет уменьшения пассивов.

• Указанное выше увеличение имущественной сферы одаряемого происходит при одновременном уменьшении имущественной сферы дарителя.

• Намерение одарить - animus donandi. Необходимо для изменения презумпции возмездности + с помощью этого признака можно отграничить договор дарения от смежных правовых явлений (например, возврата карточного долга).

• Необходимость согласия одаряемого на принятие дара. Однако эту волю зачастую не видно, но это не означает, что этот признак не является обязательным.

Характеристика договора:

1. Безвозмездный

2. Может быть заключен, как по модели реального, так и по модели консенсуального. У сторон есть свобода выбора. Обещание дарения в будущем и есть консенсуальный договор дарения. Реальный договор дарения отличается определенной спецификой: заключенный договор дарения не влечет никаких последствий, само заключение договора исчерпывает собою все и никаких обязанностей при этом не наступает. Поэтому реальный договор дарения в доктрине часто именуют вещным.

3. В зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами

• Консенсуальное дарение – односторонний договор по общему правилу. При достижении соглашения сторон, он может быть двусторонним (при модусе, например). Он никогда не станет синаллагматическим.

• К реальному договору эта классификация неприменима, т.к. нет обязательственного эффекта.

Договор дарения является самостоятельной договорной конструкцией и не выступает в качестве родовой категории к иным безвозмездным договорам. Правила главы 32 относятся только к дарению, не могут восприниматься в качестве общих правил для всех безвозмездных договоров, не могут быть использованы для аналогии закона.

Предмет.

1. Вещь. Нет ограничений, поэтому предметом дарения могут быть любые вещи, кроме изъятых из оборота. Будущие вещи могут быть предметом договора дарения? Для реального дарения – нет, а для консенсуального никаких ограничений, предпосылок утверждать обратное нет: чтобы принять обещание, обладать титулом не нужно. Консенсуальность дарения ничем не отличается от консенсуальности договора к-п.

2. Имущественные права по отношению к себе (дарителю). Эта конструкция еще ни разу не была адекватно применена, т.к. для нее нужно, чтобы даритель был одновременно должником и кредитором. При совпадении должника и кредитора в одном лице обязательство прекращается (конфузия), а как можно передать то, чего нет?

3. Имущественные права по отношению к третьему лицу. Как соотносится цессия и дарение? Это разноплановые явления: дарение – обязательственный договор, это кауза для цессия, цессия – распорядительная сделка, которая сама по себе существовать в обороте не может. Будущее право при консенсуальном дарении можно передать.

4. Освобождение от имущественной обязанности в отношении себя. Как он соотносится с институтом прощения долга? Некоторые рассматривают это как тождественные явления, однако это неверно. Прощение долга – это распорядительная сделка, а дарение – это обязательственно-правовая сделка, такое же соотношение, как и с цессией.

5. Освобождение от имущественной обязанности в отношении третьего лица

Как соотносится с институтом перевода долга и возложением исполнения на третье лицо? Они не тождественны. Перевод долга – распорядительная сделка, каузой для которой будет дарение. Если кредитор не согласится на перевод долга, то даритель может исполнить обязанность по 313. Дарение является лишь одним из возможных оснований возложения исполнения. Даже если исполнение не принято, это никак не влияет на договор дарения.

Условие о предмете является существенным. Для имущественного требования должен быть указан размер и основание для его возникновения.

Стороны:

Даритель и одаряемый.

По общему правилу, ими могут быть любые субъекты с учетом характера и объема их дееспособности. Ст. 575 и 576 - исключения, при чем они не исчерпывают собой все запреты и ограничения, иные законодательные акты также могут устанавливать запреты и ограничения на дарение.

Непонятно, почему запрещено дарение между коммерческими лицами. Больше ни в одном безвозмездном договоре такого ограничения нет.

Правопреемство в договоре дарения: ст. 581. Права одаряемого не переходят к наследникам – мотив дарителя связан с личностью одаряемого. Это правило диспозитивно. Обязанности дарителя переходят по наследству: договор дарения изменил правовое положение дарителя, взятое слово должно быть исполнено. Правило также диспозитивно.

Срок.

Правовое значение имеет только применительно к консенсуальному дарению. Срок устанавливается соглашением сторон, и стороны свободны в определении данного условия. Единственное ограничение: п. 3 ст. 572 – запрещается дарение на случай смерти. Это ограничение призвано исключить коллизию между правилами о дарении и правилами о наследовании. Необходимость согласования этого условия сторонами не означает существенности условий о сроке (есть 314 ст.).

Условие.

Есть позиция, согласно которой безвозмездная природа дарения исключает возможность использования условия в данной конструкции. Но эта позиция сомнительна.

• Отлагательные условия. Это отлагательное условие не должно содержать в себе скрытого встречного предоставления.

• Отменительные условия. Если наступит до наступления срока исполнения – обязанность прекратится, если наступит после исполнения обязательства – условие будет не результативным.

Никаких ограничений в использовании условий нет с точки зрения действующего законодательства.

Форма.

Ст. 574. Письменная форма дарения является обязательной для

• Всякого консенсуального договора дарения

• Всякого договора дарения, предметом которого выступает недвижимое имущество (прямо не установлено, но регистратор работает только с письменными документами)

• Если даритель – ЮЛ и стоимость дара больше 3000 рублей

Несоблюдение этой письменной формы влечет недействительность договора. Законодатель не предписывает специального варианта этой формы (это справедливо даже для недвижимости).

Необходима госрегистрация договора дарения недвижимого имущества (любого недвижимого имущества).

Отказ от дарения.

• Отказ одаряемого принять дар (ст. 573). Возможно только в консенсуальных договорах и только пока обязанность не исполнена. Закон не ограничивает случаи отказа и не устанавливает условий. Специальные правила о форме: отказ должен состояться в той же форме, что и договор. Если договор подлежал госрегистрации, то и отказ также подлежит госрегистрации. Отказ с нарушением формы, видимо, не считается отказом. Последствием такого отказа является обязанность одаряемого возместить дарителю реальный ущерб. Это не ответственность!

• Отказ дарителя от исполнения обязанности. Такой отказ возможен тоже только в консенсуальном договоре и только до исполнения. Ст. 577. Такой отказ допускается лишь в 2-х случаях: при существенном изменении имущественного или семейного положения, либо здоровья дарителя. Эти обстоятельства должны быть существенными и внезапными. Также возможен отказ в случае умышленного причинения вреда здоровью, смерти дарителю, его близким родственникам. Ст. 159 – сделка, для которой не предусмотрена письменная форма, может быть совершена устно. Что делать, если был зарегистрирован договор???? Куча проблем. Никаких негативных последствий отказ дарителя для него не влечет.

Отмена дарения.

Самостоятельный институт, не имеет ничего общего с отказом от дарения.

Имеет место, когда консенсуальный договор уже исполнен или речь идет о реальном договоре.

Это фактически фиктивный институт. Он основывается на тех действиях, которые произошли в прошлом, это аннулирование соглашения сторон о causa donandi. Этот институт необходим в случае нарушения внутренней, внеправовой связи между дарителем и одаряемым – в случае акта злостной неблагодарности. По факту обязательство уже прекращено исполнением, поэтому право пошло на фикцию, что даритель может аннулировать ранее состоявшийся договор как юридический факт. Все случаи отмены дарения исчерпывающим образом указаны в законе (578, 582 – для пожертвования).

Варианты отмены дарения могут применяться независимо от того, что было предметом дарения.

Порядок отмены установлен для каждого отдельного случая непосредственно законом.

П. 4 ст. 578 – нет срока, поскольку речь идет о регулятивном праве

П. 1 ст. 578 – охранительное право, значит есть срок исковой давности

Последствия отмены дарения: п. 5 ст. 578 – обязан возвратить вещь, если она сохранилась в натуре. А если предметом была не вещь? Или предмет не сохранилась в натуре?

Некоторые считают, что раз последствия не указаны в законе, то их и нет. Но это неразумно, т.к. если у отмены дарения есть юридическое значение, то оно есть всегда.

Если отмена дарения представляет собой аннулирование дарения, как юридического факта, то от отмены дарения переданный дар становится неосновательным обогащением. Автоматически право собственности на вещь у одаряемого не прекращается, просто предоставление становится неосновательным и у дарителя есть кондикционный иск о возврате неосновательного обогащения. Кондикционный иск – основание возвратить соответствующую вещь в натуре, а если это невозможно, то возвратить вещь в деньгах.

П. 6 ст. 582 – законодатель не распространил всю 578 статью на пожертвование, хотя по логике хотел не распространить только 1-4 пункты. По сути все равно придется применять кондикционный иск.

Ответственность по договору дарения.

Ст. 580 регламентирует деликтную ответственность. В 32 главе отсутствует регулирование ответственности дарителя за недостатки переданной вещи.

1 точка зрения: раз норм нет, то даритель ответственности за недостатки не несет, якобы это квалифицированное умолчание. Аргументы: народная мудрость, авторитетные зарубежные правопорядки (в германском, швейцарском, российском дореволюционном законодательстве даритель ответственности не несет), этот подход этически более оправдан.

2 точка зрения: раз отсутствуют специальные правила, значит должны применять общие правила главы 25. С точки зрения систематики законодательства такой подход логически верен. Воззрения русского народа источником права не является, у нас нет такого указания, как в вышецитируемых правопорядках, в споре о праве этический аргумент вторичен.

Тут проблема: 390 при дарении имущественного права не применяется в силу прямого указания в законе. Это изъятие из общего правила или отражение общей системы? Непонятно.

Рента.

Понятие и общие характеристики рентных договоров.

Ст. 583: По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

• Реальный договор. Именно передача является основанием для возникновения у плательщика обязанностей по уплате ренты. Реальность введена для охраны интересов получателя, который является слабейшей стороной.

• Односторонний договор. У получателя нет никаких обязанностей, сама передача является моментом перфекции, т.е. заключения договора.

• Возмездный договор. Передача имущества производится в расчете на получение встречного предоставления в виде рентных платежей. Особый характер возмездности: алеаторный договор – рисковый – в момент их заключения объем встречного предоставления, является неизвестным, всегда существует риск неэквивалентности встречных предоставлений (рассмотренные до этого возмездные договоры были меновыми). Поэтому рента будет возмездным договором даже в тех случаях, когда рентные платежи еще ни разу не были выплачены.

Форма.

Ст. 584 – нотариальное удостоверение является обязательным. Это правило действует для всех договоров ренты.

Если предметом договоры ренты выступает недвижимость (любая!), договор подлежит госрегистрации. Всего 4 регистрации: законное право залога, регистрация ренты как обременения, регистрация договора и перехода права.

Получается, что в случае когда предметом договора ренты является недвижимость, нужно соглашение, нотариальное удостоверение, госрегистрация и передача. Только не понятно, когда должна быть передача?

Виды рентных договоров.

1. В зависимости от срока:

• Постоянная

• Пожизненная. Пожизненное содержание с иждивением – частный случай пожизненной ренты.

2. В зависимости от условий передачи под выплату ренты имущества

• За плату

• Бесплатно. Все равно возмездный договор!

Ключевое значение: п. 2 ст. 585 – если есть плата, то к отношениям сторон, связанным с передачей и оплатой, применяются правила о к-п, сам рентный договор не становится к-п! Если нет платы, то к отношениям сторон, связанным с передачей, применяются правила о дарении. По-разному будет определяться размер выкупной цены ренты.

3. В зависимости от вида имущества, передаваемого под выплату ренты.

• Недвижимое имущество. Обязательство выплаты ренты является обременением, которое подлежит регистрации и следует за самим имуществом. При проведении этого подхода получается, что при отчуждении имущества плательщиком оказывается другое лицо, нежели выбрал получатель ренты, поэтому первоначальный плательщик несет субсидиарную ответственность, договором может быть предусмотрено, что отчуждатель несет солидарную ответственность. Получатель ренты имеет законное право залога в обеспечение своих требований по выплате ренты.

• Движимое имущество. Ст. 587, п. 2 – дополнительное существенное условие – обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение либо застраховать риск ответственности. П. 3 ст. 587 – непредоставление обещанного обеспечения, утрата или порча его по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, дают получателю право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Непонятно: в юрисдикционном порядке надо расторгать договор или в неюрисдикционном?

Постоянная рента.

Субъектный состав.

Плательщик и получатель.

Плательщиком может быть любой субъект с учетом объема и характера право(дее)способности. Плательщик должен быть таким субъектом, который может приобрести право собственности на предмет договора.

Получатель ренты: только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит их специальной правосубъектности.

Договор может быть заключен по модели «в пользу третьего лица». Ограничения, установленные для получателя ренты, затрагивают лицо, имеющее право получать рентные платежи.

Возможность правопреемства на стороне получателя ренты. Права получателя могут переходить как в порядке универсального правопреемства, так и в порядке сингулярного правопреемства. Но правопреемниками могут быть только те лица, которые способны быть получателями. Переход права в порядке универсального правопреемства к ненадлежащему третьему лицу влечет прекращение отношений ренты. Цессия ненадлежащему третьему лицу недействительна.

Предмет.

Имущество, отчуждаемое под выплату ренты. Самым распространенным предметом договора ренты являются вещи, причем любые. Будущие вещи не могут быть предметом, потому что договор реальный. Могут ли быть предметом деньги? Почему бы и нет. Интерес у сторон может быть разный, + п. 2 ст. 587 – можно передать под выплату ренты денежную сумму!

Имущественные права? С одной стороны, в ст. 583 есть слова «в собственность», некоторые говорят, что это значит, что только вещи могут быть предметом. С другой стороны, употреблено слово «имущество», которое трактуется широко, и куда входят имущественные права.

В к-п тоже написано «в собственность», однако имущественные права могут быть предметом договора к-п. тем более логически оправдать такую ограниченность в правах невозможно.

Тем более, говоря о денежных суммах, никто не ограничивает это понятие только лишь наличными деньгами, а ведь есть еще и денежные права требования.

Условие о предмете – существенное условие.

Срок.

Этот договор заключается без указания срока, на неопределенный срок. Срок является существенным условием договора, т.к. это кореллят вида договора. Если стороны не укажут срок или вид договора, то восполнить это будет нельзя, т.к. пожизненная и постоянная рента – равновеликие понятия.

К числу существенных условия относится также «цена» - рентные платежи. П. 1 ст. 590 + размер рентных платежей объективно невосполним.

Для постоянной ренты нет ограничений в свободе усмотрения сторон в определении размера платежей. П. 2 ст. 590 – автоматическое увеличение рентных платежей, пропорционально размеру МРОТ.

Основания прекращения договора.

Общие основания прекращения обязательств по 26, за исключением исполнения. Прекратить договор постоянной ренты исполнением невозможно.

Есть еще специальные основания:

1. при переходе в порядке универсального правопреемства прав получателя ренты к лицу, которое не способно быть получателем ренты

2. случайная гибель имущества, переданного под выплату ренты. Ст. 595 устанавливает 2 условия: только если имущество передано за плату + необходимость соответствующего заявления плательщика о желании прекратить договорные отношения.

3. выкуп ренты – внесение плательщиком единовременно или в ином порядке выкупной цены ренты. Для постоянной ренты инициатором выкупа может быть как плательщик, так и получатель. Право плательщика на выкуп ренты является безусловным правом, которое можно только ограничить, причем ограничение может быть связано только со сроком, который может быть не больше срока жизни получателя или 30 лет. Инициатором может быть и получатель, причем получатель может требовать выкупа только в случаях, установленных законом или договором. Право получателя требовать выкупа ренты не является ответственностью, следовательно, не зависит от субъективных показателей. Это защита интересов получателя.

Размер выкупной цены устанавливается договором, это несущественное условие, поскольку есть восполняющая норма.

Договор пожизненной ренты.

Срок.

Период жизни гражданина. Смысл формулировки п. 1 ст. 596 заключается в возможности заключения договора ренты по модели «в пользу третьего лица». Срок предопределяет и специфику субъектного состава.

Получателем ренты может быть только гражданин, при этом можно заключить договор в пользу нескольких лиц. Эта множественность предполагается долевой, в случае смерти одного из них будет происходить приращение долей других.

Запрещено правопреемство получателя ренты в рамках пожизненной ренты.

Предмет.

Все то же самое.

Цена.

Также существенное условие. Есть ограничение на установление рентных платежей – не меньше МРОТ. Но непонятно, какой МРОТ. Постановление КС № 11-П от 27.11.08: значение института МРОТ – это гарантия интересов работника, но законодатель расширяет значение этого института. Минимально допустимый размер ренты должен быть разумным, адекватным целям, ради которых он был установлен. КС пришел к выводу, что указанный размер МРОТ (100 руб.) этим критериям не отвечает, поэтому эти положения не соответствуют Конституции, поэтому законодатель должен был до 1 июля 2009 создать новое регулирование. Но не создал. Видимо, придется использовать параметр МРОТ, установленный для трудоправовых отношений.

Прекращение договора пожизненной ренты.

1. Случайная гибель имущества, переданного по договору ренты, отношения не прекращает ни при каких условиях.

2. Выкуп ренты. Но право инициировать выкуп имеет только получатель.

Пожизненное содержание с иждивением.

Частный случай пожизненной ренты.

Предмет.

Ст. 601: только недвижимость.

Вопрос: может ли быть доля в праве общей собственности? Павлов думает, что да, т.к. сама по себе доля не является самостоятельным объектом. Все равно передается недвижимость, передается в собственность. Постановление Пленума 1980: право преимущественной покупки не действует в случае отчуждения доли по договору ренты пожизненного содержания с иждивением.

Рента.

Раньше рента выражалась в деньгах и имела вид рентных платежей, а здесь рента имеет вид натуральных платежей и обозначается понятием «содержание». Есть примерный перечень того, что можно понимать под содержанием: обеспечение потребностей в жилище, еде и пр.

Адекватно выразить потребность может только получатель, поэтому это фидуциарный договор, который может быть заключен только лично.

Рента выражается в таком понятии, как общий объем содержания. Условие об объеме содержания является существенным. Защищая интерес получателя, ст. 602 говорит о том, что стоимость общего содержания в месяц не может быть меньше 2 МРОТ.

Распорядительная власть плательщика в отношении имущества, переданного под ренту.

Ст. 604 – отчуждение переданного под выплату ренты имущества и его обременения возможно только с согласия получателя ренты.

Прекращение договора.

Все правила для пожизненной ренты, отличие в том, что получатель может в любом случае потребовать возвращения имущества, переданного под выплату ренты, не обязан возвращать стоимость содержания.

Договор аренды.

Ст. 606: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Нынешний ГК рассматривает имущественный найм и аренду как категории тождественные.

• Опосредует передачу имущества во владение и пользование, либо только в пользование. Владение рассматривается как факультативный элемент, не меняющий квалификацию договора. Единственное: при предоставлении владения арендатор имеет вещно-правовые иски.

• Владение и пользование носит временный характер

• Арендатор должен по окончании аренды вещь возвратить – специфика предметов. Предметом договора выступают только непотребляемые вещи, вещь должна быть индивидуально-определенной.

• Владение и пользование, либо только пользование носит возмездный характер, и эквивалентом будет соответствующая плата.

Характеристика.

• Консенсуальный договор. Консенсуальными будут и все разновидности аренды. Ст. 632, 642 – «передает», господствующее мнение заключается в том, что это прямое указание на реальность разновидности договора аренды. Но общее правило сформулировано без изъятий! Тем более форма глагола – это косвенный показатель.

• Возмездный договор.

• Двусторонний синаллагматический.

Перечень разновидностей договора аренды не является классификацией.

Стороны.

Арендодатель и арендатор.

Нет никаких особых требований к арендатору. Им может быть любой субъект гражданского права.

Арендодатель должен быть собственником или лицом, управомоченным собственником на сдачу имущества в аренду. Непонятно, зачем было введено такое ограничение.

Предмет.

Индивидуально определенная, не потребляемая вещь. Это логически вытекает из существа и легального определения аренды. Однако гибель потребляемой вещи происходит при ее использовании по основному назначению. Если условия пользования не исключают возврата потребляемой вещи, то она может быть предметом такого договора.

Предметом аренды не могут быть жилые помещения, потому что действующее законодательство предусматривает другую конструкцию – найм жилого помещения. Единственное исключение: аренда жилого помещения юридическим лицом.

Будущая вещь не может быть предметом, так как арендодатель должен быть собственником.

Имущественные права? П.1 ст. 607 – «и другие вещи» - имущественные права не могут быть предметом договора аренды, это напрямую указано в законе.

Условие о предмете является существенным, и по общему правилу единственным, условием договора аренды.

Срок.

Срок определяется соглашением сторон, есть восполняющая норма, условие о сроке не является существенным.

Может ли договор аренды быть заключенным под отменительным условием? П. 4 Инф. ВАС 11.01.02 № 66: можно, договор аренды, заключенный под отменительным условием, по своему режиму во многом схож с договором, заключенным на неопределенный срок.

Свобода сторон в определении срока не ограничена. Предельные сроки существуют для отдельных разновидностей, но это частные случаи.

Цена выражается в арендной плате. П.2 ст.614: денежная плата – только вариант цены. Перечень не закрыт. Форма и размер устанавливается договором. Условие о цене не является существенным (общее правило ст.424 ГК).

Инф. ВАС № 66: Возложение на арендатора оплаты коммунальных услуг не может рассматриваться в качестве арендной платы, т.к. это эквивалент не пользованию имуществом, а пользованию определенными услугами.

Форма:

Ст. 609 – письменная форма, если одна из сторон – юрлицо и (или) срок более года. В случае несоблюдения формы – общее правило о поражении в средствах доказывания. Форма – не конститутивный элемент. Это общее правило, могут быть специальные предписания.

Договор аренды недвижимости подлежит госрегистрации, которая определяет момент его заключения. Это общее, диспозитивное правило (иное может быть предусмотрено законом).

Содержание договора.

Обязанности арендодателя:

1. Предоставить имущество арендатору. Способ зависит от условий договора.

Если только в пользование – допуск к пользованию, если во владение и в пользование – передача вещи. Обязанность должна быть исполнена в срок, установленный договором, если он не определен – 314 ст.

Последствия нарушения обязанности (ст. 611):

• Арендатор вправе истребовать имущество

• Арендатор вправе потребовать расторжения договора (именно юрисдикционное прекращение)

Есть отсылка к 398 ст., как к общему правилу. Это личный, обязательственный иск, который не следует за самой вещью.

П.10 Инф. ВАС № 66: требовать платы можно только после фактической передачи вещи (это вытекает из синалагматичности договора).

Одновременно с предоставлением имущества арендодатель обязан передать арендатору все необходимые принадлежности и документы.

Последствия нарушения обязанности:

• Арендатор вправе потребовать предоставления принадлежностей и документов

• Арендатор вправе потребовать расторжения договора. Без предварительного предъявления требований о предоставлении документов и принадлежностей арендатор вправе потребовать расторжения. Важен не сам факт непредоставления, необходим факт, что в результате непредоставления арендатор не может пользоваться имуществом или лишается того, на что вправе был рассчитывать.

П. 8 Инф. № 66: если не предоставлены документы и это исключает эксплуатацию, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель должен предоставить соответствующее условие в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Договором можно установить требования к качеству как пониженные, так и повышенные. Тем не менее, Закон о техническом регулировании имеет универсальный характер.

Ответственность за качество:

Арендодатель несет ответственность за недостатки независимо от вины, принцип гарантии – ответственность арендодателя определяется только моментом возникновения недостатков.

Границы ответственности арендодателя (арендодатель не отвечает за недостатки в следующих случаях):

• Недостатки оговорены

• Недостатки были заранее известны

• Недостатки должны были быть обнаружены при приемке

Вина не важна!

Нет деления на существенные и несущественные недостатки.

Арендодатель может потребовать

• Безвозмездного устранения

• Возмещения собственных расходов

• Расторжения договора

• Соразмерного уменьшения арендной платы

Арендодателю можно заблокировать все эти требования путем немедленной замены ненадлежащего товара на надлежащий. Индивидуально определенная вещь не сводится к уникальной. Это отвечает интересам сторон.

Арендодатель должен передать вещь свободной от прав третьих лиц. Он должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на переданное в аренду имущество. Непонятно, будет ли арендодатель отвечать за обременения, о которых он сам ничего не знал. С точки зрения системы правильным будет построение системы ответственности арендодателя на основе гарантии. Тем более арендодатель – это собственник, он и должен нести риск обременений.

Если есть обременения, о которых арендатор не был предупрежден:

• Он может потребовать соразмерного уменьшения арендной платы

• Может потребовать расторжения договора

2. Арендодатель должен производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Обязанность проистекает из того, что имущество, переданное в аренду на длительный срок, может нуждаться в ремонте. Законодатель делит ремонты на текущие и капитальные (восстановление целостности вещи, замену ее конструкции или основных частей в связи с существенным износом или разрушением).

Арендодатель – собственник и на нем лежит бремя содержания.

Исполнить эту обязанность арендодатель должен в срок, указанный в договоре, либо по мере необходимости. Если производство капитального ремонта вызвано необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок после возникновения необходимости.

При нарушении данной обязанности, арендатор вправе:

• Самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать его стоимость с арендодателя

• Соразмерное уменьшение арендной платы

• Требовать расторжения договора

Использование способов защиты полностью на усмотрении арендатора.

Обязанности арендатора.

1. Обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Самой по себе обязанности пользоваться, у него нет! Если пределы использования арендатором нарушаются, арендодатель может потребовать расторжения договора.

2. Должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести все расходы по содержанию.

Это общее правило, законом или договором может быть предусмотрено иное. Если арендатор данную обязанность не исполняет, нарушение является неоднократным либо приводит к существенному ухудшению вещи, арендодатель вправе требовать расторжения договора.

3. Арендатор должен вносить арендную плату.

Форма и размер определяются договором. Порядок и срок внесения устанавливаются договором, это несущественные условия – есть возможность восполнения за счет применения аналогичных правил. Арендная плата является эквивалентом возможности использования - п. 13 Инф. № 66. Есть возможность досрочного прекращения договора по соглашению сторон.

Последствия нарушения этой обязанности:

• По умолчанию – убытки, если арендная плата выражена в деньгах – проценты по 395.

• При невнесении арендной платы более 2-х раз подряд арендодатель вправе требовать расторжения договора.

• П. 14 Инф. ВАС № 66: арендодатель вправе удерживать, принадлежащее арендаторы оборудование, находящееся в арендованном имуществе, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы. Это не имеет ничего общего с правом! Для удержания необходимо, чтобы вещь попала во владение на законном основании и именно с этим большие проблемы. Это самоуправство в чистом виде.

Ст. 615 – арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, перенаем, залог или безвозмездное пользование третьим лицам. Это характерно для германской правовой семьи – право пользования не включает в себя возможность распоряжения. Это правило является диспозитивным. Допустимым будет любая форма согласия, нет предписаний относительно процедуры получения согласия.

4. Арендатор должен возвратить арендодателю арендуемое имущество.

Должен возвратить то же самое имущество в том же состоянии, в котором его получил с учетом нормального износа.

Последствия неисполнения:

• За весь период просрочки арендатор должен внести арендную плату, а также возместить убытки в части, не покрытой арендной платой. Природу таких выплат законодатель не определяет, условно называя его арендной платой. Это неосновательное обогащение, размер которого равен арендной плате. Но подавляющее большинство исследователей считает, что раз норма в 34 главе, то значит это договорные отношения. Неправильно так судить, законодатель сам размещает нормы любого характера в главах о договорных отношениях.

• На арендатора, не возвращающего имущество, переходит риск случайной гибели

Нужно отличать просрочку арендатора от ситуации в п. 2 ст. 621, там дальнейшее пользование основывается на договоре.

Ключевой момент: возражает ли арендодатель против продолжения пользования имуществом после окончания договора аренды. Волю нужно рассматривать в моменте максимально приближенном к сроку окончания договора, если арендодатель очнулся через полгода, то нельзя считать, что пользование арендатором было внедоговорным.

Правила прекращения договоров, заключенных на неопределенный срок: каждая сторона вправе отказаться в одностороннем порядке с заблаговременным предупреждением другой стороны.

Специфические права арендатора:

1. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Законодатель заботится о подразумеваемом интересе арендодателя.

Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок возможно только при совокупности условий, указанных в законе.

• Арендатор не допускал нарушений договора аренды. Тяжесть и характер нарушения не важны. Не имеет значения, применялись ли к арендатору те или иные санкции

• Арендатор должен письменно предупредить арендодателя о желании заключить договор на новый срок, т.е. инициатива должна исходить от арендатора и он должен ее проявить в разумный срок до окончания действия договора.

• Арендатору предоставляется преимущественное право, только если арендодатель имеет намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Фикция нежелания в том случае, если в течение одного года не сдает имущество в аренду. Судебная практика воспринимает это условие буквально и ограничительно, под намерением понимается желание сдавать именно в аренду.

Преимущественное означает преимущественное перед другими лицами, но на тех условиях, которые пожелает выдвинуть арендодатель. Условия нового и первоначального договора могут между собой не совпадать.

При нарушении преимущественного права:

• Первоначальный арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя

• И (или) возмещение убытков

Смысл преимущественного права состоит в том, чтобы поддержать интерес арендатора в использовании этого имущества. Если договор был расторгнут, то преимущественного права у арендатора уже нет. Эта позиция поддержана судебной практикой.

2. Право на произведенные им улучшения.

Если улучшения произведены за счет амортизационных улучшений, никаких вопросов о судьбе не возникает.

Если улучшения произведены арендатором за счет собственных средств, то есть варианты:

• Отделимые улучшения – могут быть отделены без несоразмерного ущерба самой вещи или ее свойствам. Они в собственности арендатора.

• Неотделимые улучшения - в собственности арендодателя. Имеет ли право арендатор на возмещение стоимости?

• Если улучшения произведены с согласия арендодателя – арендатор имеет право на их возмещение

• Если без согласия – то нет права на возмещение

У арендатора право на возмещение улучшений возникает после прекращения договора. Может ли быть зачет с арендной платой? Нет, потому что срок по требованию возмещения стоимости возникает после прекращения договора. Это регулирование является диспозитивным, стороны могут предусмотреть иной срок для возмещения.

3. Право на выкуп имущества.

Это факультативное право, оно возникает только в том случае, если оно предусмотрено законом или договором.

Арендатор вносит покупную цену и приобретает право собственности, если право на выкуп предусмотрено договором аренды, то условие о покупной цене является существенным условием. Арендатор становится собственником после прекращения договора аренды, независимо от момента внесения покупной цены – это общее правило.

Прекращение договора аренды.