Качественная и количественная характеристика объектов недвижимости
Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик.
КАЧЕСТВО − это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.
СВОЙСТВО − объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.
Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:
-
физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и др.;
-
имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;
-
экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;
-
состояние внешней среды (транспорт, климат, экология, шум, близость «неприятных объектов», сейсмичность, гидрография и др.)
Сбор и анализ информации проводятся на трех уровнях: региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта недвижимости. В первую очередь следует провести идентификацию объекта проверить почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер участка.
|
№ п\п |
Показатель |
Значение показателя |
|
1 |
Основание для оценки |
Договор № 01/002/1010 от23.11.2011 г. |
|
|
Реквизиты собственника (Заказчика оценки): |
ООО "Бизнес Плюс" Почтовый адрес: www.biznes-plus.ru Место нахождения: Санкт-Петербург. Большой Пр. ПС д,37 р/с № 3770009859993933 к/с №2220932923000023 БИК 040813827 ИНН 500100732259 |
|
2 |
Тип объекта недвижимости |
доходная недвижимость здание офисного типа на земельном участке |
|
|
Местоположение |
г. Санкт-Петербург, Пр.Просвещения, дом 33. |
|
3 |
Оцениваемые права: -на здание -на землю |
право собственности право долгосрочной аренды |
|
4 |
Дата оценки |
06 декабря 2011 года. |
|
5 |
Цель оценки |
определение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснования цены продажи объекта |
|
6 |
Описание земельного участка
|
Участок земли площадью 0,4 га(1 га=10 000м2) с ровным рельефом, к участку подходит 2 дороги с асфальтовым покрытием, уровень прилегающих подземных вод в норме. Для расчета кадастровой стоимости будет приниматься ставка указанная в 31 главе налогового кодекса.Условно принимаем что земли под нашей доходной недвижимостью относятся к землям под административными зданиями кадастровой оценки 35,920 тыс.руб./ м2 ставка по земельному налогу в отношении данных земель по СПб составляет 1,5 % от кадастровой стоимости |
|
7 |
Описание здания |
Здание построено в 2009 году. Оно состоит из технического подвала и 5 этажей. Общая площадь здания (Sобщ) = 15 000 м2.Полезная площадь здания(Sполезн) =12 000 м2.Здание имеет функциональный и физический износ. Функциональный износ: вентиляция не соответствует стандартам Прямые издержки (Спрям) на полное восстановление здания составляет 100 млн руб. Косвенные издержки(Скосв) составляют 5% от стоимости строительства главного сооружения. Предпринимательская прибыль (ПП) составляет 15% от всех издержек. |
|
8 |
Существующее использование здания |
Здание сдается в аренду, средняя ставка арендной платы 1000 руб.
|
|
9 |
Определить рыночную стоимость объекта согласны: -затратный подход -рыночный подход -доходный подход (метод прямой капитализации) |
|
Примечание:
-
Специалистам не был предоставлен договор аренды земельного участка, поэтому для целей настоящего Отчета площадь части земельного участка, приходящейся на оцениваемое помещение, была определена равной произведению площади земельного участка (в данном случае площади застройки) и доли площади оцениваемых помещений в общей площади здания
-
Строительный объем надземной части здания был определен путем умножения площади застройки в здании на общую высоту надземной части