Раздел III. Способы совершенствования управления земельными ресурсами в белгородской области

Земля, как особая составляющая муниципальной собственности, требует особого рассмотрения. Ведь именно с природопользованием напрямую связаны интересы всех жителей муниципальных сообществ. Если для горожан, особенно проживающих в крупных городах, они связаны с удовлетворением потребностей в отдыхе, то для большинства жителей России, в том числе и Белгородской области, ведение домашних хозяйств является в нынешних условиях чуть ли основным средством существования¹.

Муниципальные земли, являющиеся важнейшей и основной частью муниципальных ресурсов, имеют наиболее разработанную правовую основу для рационального использования². В Белгородской области наиболее полно решён вопрос с налогообложением природопользования. Земля как налогооблагаемый объект наиболее легко контролируется и даёт практически полную собираемость налогов, являясь источником поступления денежных средств в доходную часть местного бюджета³.

В России сложилась практика регулирования арендной платы волюнтаристским путем, скачки цен на недвижимость влекут за собой стихийное изменение арендной платы, как правило, в сторону ее увеличения. Представляется целесообразным, увязывать арендную плату с уровнем цен на землю и недвижимость (земельно-имущественный комплекс в целом). В настоящее время налоги от недвижимости в России составляют не более 1% в бюджете страны, тогда как еще в 1914 году эта доля была более 60%. В развитие рынка недвижимости возможно заложить рыночную составляющую в базовый принцип расчета арендной платы. Ставка аренды недвижимости может составлять 1,5-3% от рыночной цены недвижимости, которая в свою очередь различна за счет фактора местоположения и имеет тенденцию роста в центре и снижения к периферии территории. При расчете арендной платы не должен учитываться вид деятельности. Арендная плата (лизинг недвижимости) в условиях рынка выступает экономическим регулятором эффективного использования земли и планирования использования земель. Возможно применение повышенных ставок аренды для “вредных” предприятий с целью изменения их местоположения, например, высвобождение земли в центре города или высвобождение “излишней” земли¹.

Следует отметить, что на всех этапах развития и во всех странах проводилось регулировании земельных отношений. Существует целостная система представлений о его методах и технологиях. В то же время в нашей стране не вполне разработаны вопросы их экономической оценки и имущественного оборота².

Экономически эффективное управление земельными ресурсами основывается на всестороннем анализе финансовых потоков, в той или иной форме наполняющих и расходующих бюджет собственника в связи с реализацией своих правомочий и обязанностей по отношению к принадлежащей им земельной собственности, а также от взаимодействий с другими земельными собственниками. Речь идет обо всех видах собственников (всех уровней государственной федеральной, субфедеральной и муниципальной, а также негосударственной, в том числе, частной собственности), действующие на территории данного субъекта управления³.

Множество источников поступлений в бюджет (а также иные внебюджетные фонды) от действий с земельными ресурсами целесообразно систематизировать следующим образом:

• бюджетные поступления от реализации правомочий распоряжения – от операций с правовым статусом земельных ресурсов (продажа, приватизация и тому подобное);

• бюджетные поступления от реализации правомочий пользования – по результатам эффективного использования земельных ресурсов (сдача в различные формы аренды, отчисления по результатам хозяйственной деятельности с участием государственного и муниципального собственника);

• налоговые поступления, а также бюджетные поступления по результатам лицензионной, контрольно-ревизионной и иной подобной управленческой деятельности (штрафы, лицензионные и иные сборы, пени и так далее)¹.

Среди направлений расходования бюджетных средств (в сфере управления земельными ресурсами) должны быть не забыты следующие:

• расходы, связанные с осуществлением обязанностей собственника по ответственному содержанию объектов в рамках установленных градостроительных норм, стандартов и правил (биолого-почвенных, сельскохозяйственных, строительных, архитектурно-планировочных, санитарно-эпидемиологических и тому подобное), охране, страхованию и так далее;

• расходы для реализации полномочий владения, в том числе, на плановое развитие земельных ресурсов (улучшение земель, изменение направлений использования, новое строительство и другие)².

Для полноты анализа и выявления потенциала эффективного управления необходимо учитывать как реальные финансовые потоки прямых доходов и расходов (бюджетные поступления от продаж, налоговых платежей, бюджетные расходы на содержание, принудительный выкуп и так далее), так и условные финансовые потоки:

1. упущенные доходы (например, из-за предоставляемых льгот, неправильно установленной нормативной базы и так далее);

2. возможные рисковые ущербы (с учетом резервных фондов, заложенных на случай таких негативных вероятностных событий);

3. потенциально возможные сопутствующие доходы и расходы, определяемые как следствие основной деятельности конкретных объектов, как, например: рост налогооблагаемого дохода гостиничного и торгового бизнеса в связи с возможностями более эффективного использования расположенных на земельных участках зданий и помещений (городских залов собраний, объектов-памятников и другие)¹.

В Белгородской области с целью доходной части местного бюджета целесообразно ввести лизинг земельный участков². Сегодня такая форма получения доходов носит в большей степени оперативный характер, то есть имущество передается в аренду на срок, который короче его экономического функционирования (амортизационного периода). При этом отношения между арендатором и арендодателем заключаются в виде соглашения (договора аренды) на сравнительно небольшой срок. Аренда за пользование земельным участком, в качестве платежа за использование земли, по уровню выше земельного налога, что должно содействовать вовлечению земли в экономический оборот. Уровень арендной платы устанавливается по усмотрению собственника (по усмотрению местной администрации на государственные земли). Расчет арендной платы осуществляется на основе ставок земельного налога с учетом территориально-экономического зонирования и площади земельного участка. Кроме того, арендная плата увязывается с видом деятельности (применяется корректирующий коэффициент на вид деятельности). Арендатор осуществляет свою деятельность с момента регистрации, обязуется не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендодателя и уплачивать арендную плату с момента регистрации договора аренды¹.

Задача измерения потенциала развития как потенциала эффективного управления является одной из ключевых для решения проблемы экономической оценки. Определение меры и направлений возможных улучшений является необходимым условием для выработки стратегии и тактики эффективного управления².

Применительно к объектам недвижимости типа свободных земельных участков, участков с объектами незавершенного строительства, участков и объектов, возможных или предназначенных для улучшений, задача измерения потенциала развития включает такие компоненты как:

• анализ градостроительного назначения данной территории, данного земельного участка и объекта (если в градостроительных документах, генплане есть информация непосредственно для данного объекта);

- исследование секторов рынка недвижимости, в рамках которых возможно развитие деятельности рассматриваемого объекта и реализация результатов развития;

• оценка реальной осуществимости развития земельных участков по всем аспектам возможной реализации: правовой, физической (производственно-технологической и тому подобное), организационно-правовой и финансовой³.

Также на сегодняшний день основная проблема Белгородской области, связанная с землями, находящимися в частной собственности, заключается в том, что в большинстве своем они представляют собой условные земельные участки, не выделенные на местности и не поставленные на государственный кадастровый учет. Необходимость же их постановки на учет и вовлечения в гражданский и налоговый оборот очевидна: это и упорядочивание земельных отношений, разрешение споров о наложении участков друг на друга и так далее, и основной источник местных бюджетов¹.

Но решить эту проблему простым стимулированием граждан посредством во многом номинального упрощения процедуры оформления прав на земельные участки невозможно. Препятствием в оформлении прав на землю для граждан является не столько нежелание вследствие сложности процедуры, сколько невозможность в силу объективных причин: в большинстве муниципальных образований до сих пор не наведен порядок в разграничении участков в натуре, определении категорий и разрешенного использования. Для многих участков они не определены или определены неверно: например разрешенным использованием для земель населенных пунктов обозначено огородничество или садоводство². Для решения этой проблемы необходимо в первую очередь на законодательном уровне более четко прописать порядок определения категорий и разрешенного использования ранее предоставленных участков, и затем на муниципальном уровне разграничить земельные участки в натуре (чтобы исключить наложение), путем изменения границ и уточнения площадей, а также определить категории и разрешенное использование, а в случае необходимости провести разделение участков с разными категориями и разрешенным использованием³.

Для того чтобы стимулировать граждан к оформлению прав на ранее предоставленные участки, необходимо сделать эту процедуру максимально простой и прозрачной, где-то оптимизируя схему оформления прав, где-то путем информирования населения в вопросах земельного законодательства, а также повышения квалификации работников заинтересованных служб¹.

Упорядочивание и оптимизация земельного законодательства и внедрение новых схем на муниципальном уровне процесс длительный, и владельцы земельных участков, как заинтересованные лица, являются инициаторами этого процесса. Коррективы законодательства должны определяться конкретными проблемами и препятствиями в оформлении прав на земельные участки. Таким образом, постепенно происходит инвентаризация земель «снизу»².

Таким образом, мы можем сделать следующие выводы:

1. В Белгородской области с целью увеличения источников поступлений денежных средств доходной части местного бюджета целесообразно ввести лизинг недвижимости;

2. Основная проблема Белгородской области, связанная с землями, находящимися в частной собственности, заключается в том, что в большинстве своем они представляют собой условные земельные участки, не выделенные на местности и не поставленные на государственный кадастровый учет;

3. Необходимо в первую очередь на законодательном уровне более четко прописать порядок определения категорий и разрешенного использования ранее предоставленных участков, и затем на муниципальном уровне разграничить земельные участки в натуре (чтобы исключить наложение), путем изменения границ и уточнения площадей, а также определить категории и разрешенное использование, а в случае необходимости провести разделение участков с разными категориями и разрешенным использованием.

НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОТРАЗИТЬ ПОЛНЕЕ