Процедура приобретения недвижимости в Чехии

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо.

Иностранные граждане вправе приобретать все виды недвижимости: жилую, коммерческую, землю, а с мая 2011-го – также лесные массивы и особо охраняемые государством объекты.

В Чехии есть две основные формы владения недвижимостью:

частная и кооперативная собственность.

Однако абсолютное большинство кооперативов не принимает иностранцев. Поэтому далее будет рассмотрена процедура приобретения недвижимости в частную собственность.

С ЧЕГО НАЧАТЬ

Начинать покупку недвижимости в Чехии следует с предварительного ознакомления с объектами. Сделать это можно посредством интернета, специализированных печатных изданий, тематических выставок.

Следующий шаг – выбор агентства, которое будет сопровождать покупателя в ходе сделки. Это может быть агентство в Чехии, или чешское представительство компании в России, или российская фирма, продающая недвижимость в этой стране через чешских партнеров. Также за содействием в ходе сделки можно обратиться к чешскому адвокату.

По желанию покупателя агентство организует ознакомительный тур. Он позволяет покупателю лично ознакомиться с достоинствами и недостатками объекта. При этом договориться о просмотре можно еще до приезда в Чехию. Как правило, это пять-семь объектов, они оговариваются заранее.

ВОЗМОЖНОСТЬ УДАЛЕННОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ

При желании покупатель может осуществить сделку удаленно, не выезжая в Чехию.

Для удаленного приобретения нужно оформить доверенность на своего представителя.

ОТКРЫТИЕ БАНКОВСКОГО СЧЕТА И ВВОЗ НАЛИЧНЫХ

Принятый способ расчетов по сделке в Чехии – банковский перевод. Для этого покупателю потребуется открыть личный счет в Чехии.

ДОКУМЕНТЫ И СРОКИ

Срок проведения сделки зависит от того, оплачивается ли недвижимость сразу или приобретается по ипотеке. В первом случае процедура может занять три-четыре дня, не считая времени на осмотр объектов в начале процедуры покупки и государственную регистрацию при ее окончании. Если недвижимость приобретается в ипотеку, срок увеличивается, так как требуется время на рассмотрение заявки банком.

Из документов физическому лицу потребуется заграничный паспорт, юридическому – заграничный паспорт владельца бизнеса и выписка о фирме из торгового реестра страны нахождения.

ДОГОВОР О РЕЗЕРВАЦИИ ОБЪЕКТА

После того как объект выбран, покупатель и продавец подписывают договор о резервировании недвижимости. Договор (как и все последующие) заключается на чешском языке. Если покупатель им не владеет, агент переводит ему пункты договора. Также можно привлечь стороннего переводчика. Одновременно покупатель оплачивает резервационный взнос в размере от 50 тыс. чешских крон (около €2 тыс.) – до 5% от стоимости недвижимости. Резервирование объекта означает, что теперь он не может быть продан другому покупателю.

На данном этапе покупатель может проверить юридическое состояние покупаемой недвижимости. Для этого ему требуется либо зайти на сайт Кадастра недвижимости либо обратиться в эту организацию лично и получить выписку. В ней указывается, кто и когда являлся собственником, когда заключались договоры купли-продажи, не заложена ли недвижимость и т. д. После резервирования покупатель оплачивает часть услуг агентства.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Заключение предварительного договора (договора о будущем договоре) не обязательно. Он требуется лишь при покупке недвижимости в ипотеку: именно по этому документу банк рассматривает заявку на кредит. Также заключение этого договора возможно по желанию покупателя при большой сумме сделки. Документ содержит реквизиты сторон, порядок оплаты и сроки, ответственность сторон и т. д.

ДОГОВОР О ДЕПОЗИТЕ

После заключения договора о резервации объекта (или после подписания предварительного договора) обязательно оформляется еще один документ – договор о депозите. Он определяет порядок перечисления денежных средств. По этому документу сумма, равная стоимости недвижимости за вычетом резервационного взноса, будет храниться на отдельном депозитном счете и может быть переведена на счет продавца только после переоформления права собственности (в некоторых случаях – после завершения регистрации). Хранителем депозита может выступать сам банк, или агентство недвижимости, или адвокат. Его подписывают покупатель, продавец и лицо, берущее на себя хранение средств.

По заключении данного договора покупатель переводит на депозитный счет денежные средства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

После поступления денег на депозитный счет заключается основной договор купли-продажи. Его подписывают продавец и покупатель, затем документ заверяется нотариусом. Договор заключается на одном языке – чешском. По желанию покупателя он может быть переведен в письменном виде на русский язык в Организации Судебных Переводчиков.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

После заключения основного договора купли-продажи агент составляет заявление о переоформлении права собственности. Оба документа направляются в Кадастр недвижимости. Государственная регистрация занимает не более полутора месяцев.

В зависимости от условий договора купли-продажи ключи от объекта передаются покупателю либо в момент подписания договора купли-продажи, либо после оформления права собственности.

Переход права собственности осуществляется после регистрации договора в Кадастре недвижимости. При регистрации на оборотную сторону договора купли-продажи ставится печать. При желании покупатель может заказать в Кадастре недвижимости выписку о праве собственности – лист собственности (стоимость – около €4).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП СДЕЛКИ

Хранитель депозита (агент, адвокат или представитель банка) отслеживает на сайте Кадастра недвижимости информацию о смене собственника, после чего перечисляет на счет продавца сумму сделки за вычетом налога на переход права собственности. Налог перечисляется в налоговые органы. В случае если налог не уплачивается на данном этапе, обязанность его уплаты через год переходит покупателю. Хранитель депозита обязан провести оплату налога, а покупатель имеет право требовать у него выписку о внесении платежа.

В завершение агентство помогает покупателю переоформить на его имя договор на оплату коммунальных платежей.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Налог на переход права собственности составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости либо от суммы сделки, в зависимости от того, какая из них выше. Как уже было сказано, платит его продавец.

Комиссия агентства составляет от 3% до 5%. Комиссию зачастую оплачивает покупатель. Предоплаты как правило не требуется.

Также необходимо внести госпошлину при регистрации права собственности в кадастре недвижимости. Она составляет 500 крон (€19). Кто именно оплачивает ее, также зависит от условий договора купли-продажи. Нотариальные услуги (заверка подписей на договоре купли-продажи) составляют 30-70 крон (€1,2-2,7) за подпись. Как правило, эти расходы включены в комиссионные агентства.

ИПОТЕКА

На сегодняшний день получить ипотечный кредит иностранные граждане могут в двух банках, а также в небанковских организациях (кредитных кооперативах и пр.). Первоначальный взнос составляет от 30% до 70%, кредитная ставка – от 5,8% до 9% (чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка). Кредит выдается на срок от 15 лет, причем есть возможность досрочного погашения.

Агентство недвижимости обычно содействует покупателю в оформлении ипотеки. В частности, оно может помочь подготовить необходимые документы и содействует в переговорах с банком для получения наиболее выгодных условий кредита.

Особенности покупки земли

С мая 2011 года были сняты все ограничения на приобретение земельных участков.

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Аренда, например, однокомнатной меблированной квартиры в среднем по престижности районе Праги составляет 11-12 тыс. крон (€430-470) в месяц.

Цены на жилье в различных регионах Чехии приведены в таблице (по данным компании GARTAL Reality s.r.o.). Цены указаны в тысячах евро за квадратный метр.

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ И СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

Если владелец недвижимости не намерен постоянно находиться в Чехии, то для содержания недвижимости он может обратиться к услугам управляющей компании. С фирмой заключается договор, в котором прописываются обязанности управляющей компании, сроки и стоимость оказания услуг, ответственность и реквизиты сторон и т. д. Такая компания в зависимости от условий договора может взять на себя оплату коммунальных платежей, налогов, поиск арендаторов и решение всех текущих вопросов при сдаче жилья в аренду.

При сдаче недвижимости в аренду арендодатель платит подоходный налог –15% для физических лиц, 19% для юридических.