§ 2.3. Объект незавершённого строительства как объект недвижимости

В гражданском законодательстве и научной литературе встречаются различные формулировки, обозначающие одно и то же понятие – «объект незавершённого строительства»: «объект недвижимого имущества, не завершённый строительством»², «незаконченное строительство»³, «объект, не завершённый строительством»⁴, «объект строительства»⁵, «объект капитального строительства»¹, «вновь создаваемое недвижимое имущество»², «вновь создаваемый объект недвижимости»³.

Обилие формулировок при отсутствии единого понимания данного объекта порождает проблемы в правоприменительной практике. Сложившийся пробел способствует упрощённому обороту объекта незавершённого строительства. Например, путём признания таковым вырытого котлована под фундамент лицо приобретает права на интересующий его земельный участок⁴.

До недавнего времени существовала проблема квалификации объекта незавершённого строительства (отнесения его к движимому или недвижимому имуществу). В настоящее время данный вопрос однозначно решён в ст. 130 ГК РФ, где объект незавершённого строительства перечислен среди объектов недвижимого имущества, прочно связанных с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможен⁵. В связи с этим отпадает и вопрос о том, что такое объект незавершённого строительства: совокупность строительных материалов или единая вещь. Очевидно, что если объект незавершённого строительства отнесён к недвижимому имуществу, то совокупностью строительных материалов он быть не может⁶.

Между тем представляется выяснить, когда объект незавершённого строительства возникает как недвижимая вещь и когда строительные материалы становятся его частью. Это необходимо для правильного определения момента перехода риска случайно гибели или повреждения материалов от их собственника к подрядчику, который в соответствии со ст. 741 ГК РФ несёт риск случайной гибели или случайного повреждения этих материалов уже как неотъемлемой части объекта незавершённого строительства¹.

Для решения этого вопроса целесообразно руководствоваться признаками недвижимой вещи:

• прочная связь с землёй;

• невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Можно утверждать, что объект незавершённого строительства возникает с того момента, когда его первая «деталь» становится неотделимой от земли без несоразмерного ущерба её назначению. Соответственно строительный материал перестаёт существовать как таковой с момента, когда его отделение от объекта незавершённого строительства невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Конечно, такие критерии, как «несоразмерный ущерб назначению» и «невозможность перемещения», оценочные, выработать универсальные подходы к определению соразмерности/несоразмерности невозможно, а потому в каждом конкретном случае они должны уточняться из сложившихся обстоятельств.

Отнесение объекта незавершённого строительства к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ и употребление в законодательстве самого термина «объект незавершённого строительства» ставит вопрос о том, что следует понимать под объектом незавершённого строительства, наличие каких признаков позволяет утверждать, что тот или иной объект недвижимого имущества является объектом незавершённого строительства. Однозначного ответа на данный вопрос нельзя найти ни в законодательстве, ни в доктрине, ни в судебной практике.

В некоторых нормативных актах органов исполнительной власти затронут вопрос о признаках объекта незавершённого строительства, но, как правило, выделяются не квалифицирующие признаки объекта незавершённого строительства в целом, позволяющие отличить его от завершённых строительством объектов, а лишь те, с помощью которых из всего множества объекта незавершённого строительства можно обособить группу объектов, подпадающих под регулирование конкретного акта. Например, согласно п.1 постановления Правительства РФ «О мерах по продаже незавершённых строительством объектов»¹ начиная с 1992 года незавершённые строительством объекты, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежат реализации с открытых торгов.

Представляется, что Д.В. Смышляев, рассматривая в своей работе приведённое постановление, сделал не совсем верный вывод о том, что «согласно этому положению объектами незавершённого строительства являются объекты, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки»².

Из приведённого акта можно сделать абсолютно противоположный вывод о том, что объектами незавершённого строительства являются не только объекты, которые не обеспечены финансированием и материально-техническими ресурсами, но и объекты, обеспеченные такими ресурсами, поскольку названное постановление Правительства РФ говорит о продаже не просто объектов незавершённого строительства, а только тех, которые обладают перечисленными в акте признаками¹.

В судебной практике объект незавершённого строительства понимается по-разному. В одних случаях он рассматривается судами исключительно как объект строительства – объект обязательства подрядчика построить и передать объект², в других – как вновь создаваемый объект, право собственности на который не зарегистрировано, то есть как объект, который не является завершённым по причине отсутствия зарегистрированного на него права собственности³, в третьих – как здание или сооружение, не принятое в эксплуатацию⁴ (см. Приложение 6). Некоторые учёные, в частности А.М. Эрделевский, полагают, что под объектом незавершённого строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который ещё не принят на кадастровый и технический учёт и, соответственно, право на который ещё не зарегистрировано в установленном порядке⁵.

Понимание объекта незавершённого строительства как здание или сооружения, не принятого в эксплуатацию, представляется верным. Это легко доказать методом «от противного». Дело в том, что важнейшим для квалификации вновь создаваемого объекта недвижимого имущества как завершённого является факт приёмки этого объекта в эксплуатацию государственной приёмочной комиссией. До принятия правового акта о вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов запрещается их использование по назначению. Это следует непосредственно из постановления Совета Министров СССР от 23 января 1981 года №105 «О приёмке в эксплуатацию законченных строительством объектов»¹. Следовательно, отсутствие акта о приёмке объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый квалифицирующий признак, позволяющий отделить завершённые строительством объекты от незавершённых. С момента признания объекта незавершённого строительства в эксплуатацию он перестаёт существовать. Акт приёмки в эксплуатацию законченного строительством объекта является фактом, подтверждающим создание уже другого, законченного строительством объекта (здания или сооружения). На это обстоятельство обращает внимание и Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в своём постановлении от 8 июня 2004 года по делу № А56-51306/03².

Из этого следует, что юридически объект незавершённого строительства и созданный посредством его достраивания завершённый строительством объект (возникающий с момента подписания акта о приёмке в эксплуатацию) – это два разных индивидуально-определённых объекта недвижимого имущества³. В связи с этим наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершённого строительства не служит основанием возникновения и существования права собственности на завершённый строительством объект. Для возникновения права собственности на него необходима государственная регистрация этого права в соответствии со ст. 219 ГК РФ. На это обстоятельство неоднократно обращали внимание и суды, например в постановлении Федерального арбитражного суда Центрально округа от 8 января 2004 года по делу № А54-2385/03-С11¹.

Итак, выделим два основных признака объекта незавершённого строительства:

1. прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (признак, непосредственно закреплённый в ст. 130 ГК РФ);

2. отсутствие акта о приёмке строящегося объекта в эксплуатацию государственной приёмочной комиссией.

Также существует и иное понимание объекта незавершённого строительства, к примеру, Е. Суханов, полагает, что объект считается недвижимостью лишь при консервации строительства². К этой точке зрения присоединяется О. Козырь, отмечая, что законодательство предусматривает государственную регистрацию объектов «незавершёнки», то есть придание им статуса недвижимости, лишь в определённых случаях³. Схожих взглядов придерживаются некоторые другие авторы, указывая, что до момента регистрации вновь создаваемое имущество не является объектом права собственности, поэтому именуется законодателем как незавершённое⁴, исходя из чего объект следует рассматривать как строительные материалы - самостоятельные, отдельные объекты права собственности¹, сделки с которыми должны осуществляться по правилам, предусмотренным для движимого имущества².

Таким образом, легальное определение объекта незавершённого строительства чётко не определено действующим законодательством. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства.

Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершённого строительства, является «Временное положение о порядке реализации объектов незавершённого строительства» (документ не опубликован). Пункт 2 данного документа выделяет два признака таких объектов:

1) истечение установленных сроков строительства;

2) приостановление строительства в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения³.

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершённого строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. В научной литературе высказывалось мнение, что объект незавершённого строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью»¹. Аналогичные взгляды высказывал и К.И. Скловский, который, однако, расширил этот подход и писал, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее»².

Таким образом, оба указанных автора высказывали мнение, что объект незавершённого строительства не может рассматриваться в качестве недвижимости. При этом суждение о том, что «объект строительства, неразрывно связанный с землёй вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет», неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК РФ³, представляется К.И. Скловскому достаточно парадоксальным⁴.

Н.В. Сергеева поясняет, что «если логически рассматривать лингвистическую конструкцию «объекта незавершённого строительства», то можно предположить, что это такой предмет материального мира, строительство которого не окончено (не завершено), т.е. произведены не все необходимые действия строительного характера. А объект, завершённый строительством, - объект, по которому произведены все необходимые строительные действия, подтверждаемые соответствующим документом - актом приёма, ввода в эксплуатацию. Соответственно момент отнесения объекта к незавершённому или к завершённому ставится в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего акта при возможных сходных остальных характеристиках»¹. Эта позиция представляется наиболее приемлемой.

Отмечая отсутствие единого законодательного понятия объекта незавершённого строительства, некоторые учёные, например Д.С. Некрестьянов, считают, что под объектами незавершённого строительства следует понимать «объекты недвижимости, строительство которых ведётся, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено его принятие в эксплуатацию в установленном порядке»². Но, на мой взгляд, совершенно неважно, законсервировано ли строительство, прекращены ли отношения между сторонами строительства, ведутся ли строительные работы возводящегося здания (сооружения), - до момента подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию он будет являться объектом незавершённого строительства.

Кроме того, согласно Указу Президента РФ «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» объекты незавершённого строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершённого строительства³.

В данном документе установлено также, что право собственности на объект незавершённого строительства может быть зарегистрировано в том случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и разрешение на производство строительных работ.

Недвижимое имущество (недвижимость) может быть как делимым, так и неделимым, что особенно важно подчеркнуть в контексте данного параграфа, поскольку речь идёт о незавершённых объектах строительства, которые по определению, функциональному назначению или конструктивной схеме могут быть при состоянии незавершённости как делимыми, так и неделимыми.

Делимым следует считать тот объект незавершённого строительства, который может быть без нарушения его сущности разделён на доли и каждая доля которого после раздела образует целый (законченный) недвижимый объект.

Объекты незавершённого строительства (делимые объекты недвижимости) могут иметь неотделимые части. К ним можно отнести такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с объектом и не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба назначению данного объекта или отделяемой составной части. Недвижимые объекты и их существенные (неотделимые) части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома является неотделимые от него лифт и лифтовое оборудование.

Определяющая характеристика незавершённого объекта недвижимости это, прежде всего его целевое (функциональное) назначение и разрешённое использование. Целевое назначение, в свою очередь, — это цель, для которой может использоваться незавершённый объект только после завершения строительства.

Право собственности на недвижимость, в том числе и на незавершённую строительством, возникает у «приобретателя имущества» по договору с момента его передачи (при подписании акта сдачи-приёмки этой недвижимости) и государственной регистрации, и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Для проблемы незавершённого строительства это обстоятельство приобретает весьма важное значение, поскольку, как показывает исследование, вокруг незавершённых объектов, которые в течение длительного времени остаются бесхозными, возникают спорные ситуации, решать которые приходится в арбитражном суде. В последнее время эта проблема становится особенно актуальной, поскольку собственник здания, в соответствии со ст. 268-270 ГК РФ, имеет право постоянного пользования земельным участка, на котором расположено его недвижимое имущество, если законом или решением о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договором не предусматривается иное. Такая ситуация обусловлена прежде всего тем, что стоимость земельных участков, на котором расположен незавершённый объект, зачастую дороже самого объекта даже, если он будет завершён в первоначальном виде. При переходе права собственности на здание, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

На юридическом уровне недвижимость (для незавершённой недвижимости не делается исключения) - это совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учётом российских особенностей и международных норм.

Таким образом, можно сделать вывод, что для признания объекта незавершённого строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий:

1. Он должен быть неразрывно связан с землёй, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено (ст. 130 ГК РФ).

2. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

3. Создание или реконструкция здания (сооружения).

Резюмируя изложенное, можно сформулировать следующее определение: «объект незавершённого строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию».