Глава 10. Оценка жилья

10.1. Краткая характеристика Федерального закона

"Об оценочной деятельности в РФ"

Оценка жилых помещений производится с целью объективного определения их стоимости при подготовке сделок. В ряде случаев проведение оценки жилого помещения предписано действующим законодательством.

Так, в соответствии со ст. 1172 ГК РФ такая оценка должна производиться в отношении наследуемого имущества, в т.ч. жилого помещения. При отсутствии соглашения оценка наследственного имущества (той его части, в отношении которой соглашение не достигнуто) производится независимым оценщиком за счет лица, потребовавшего оценки (с последующим распределением этих расходов между наследниками пропорционально стоимости полученного каждым из них наследства).

В соответствии со ст. 9 Закона о жилищной ипотеке оценка предмета ипотеки производится по соглашению сторон соответствующего договора. Сведения об оценке предмета ипотеки в обязательном порядке указываются в договоре в денежном выражении.

Фактически оценка жилых помещений производится при совершении каждой сделки и может осуществляться как по соглашению сторон, так и специально уполномоченными организациями, например организациями технической инвентаризации. В тех случаях, когда речь идет о рыночной цене, оценку жилого помещения выполняет независимый оценщик.

Порядок осуществления оценочной деятельности регулируется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и некоторыми другими нормативно-методическими (нормативно-техническими) документами.

Функциональное назначение Закона об оценочной деятельности заключается в установлении правовых основ регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, в т.ч. жилых помещений. Закон определяет оценочную деятельность как деятельность по установлению в отношении объектов оценки рыночной (или иной) стоимости.

Субъектами оценочной деятельности, согласно ст. 4 указанного Закона, признаются, с одной стороны, оценщики, а с другой - потребители их услуг (заказчики). Объектами оценочной деятельности являются жилые помещения, вовлеченные в сделки, а также наследуемые в соответствии с законодательством.

Статья 8 Закона определяет обязательные случаи оценки жилых помещений: при возникновении спора о стоимости объекта оценки (в т.ч. при ипотечном кредитовании физических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки), а также при осуществлении контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

В то же время Закон не исключает проведения оценки в других необходимых случаях, например, для определения рыночной цены жилого помещения - предмета сделки, ипотечного кредитования или выступающего в качестве наследуемого имущества. Основанием для проведения такой оценки служит договор между оценщиком и заказчиком.

10.2. Договор оценки, его форма и содержание

Требования к договору оценки жилого помещения вытекают из общих требований к договорам оценки, установленных ст. 10 Закона об оценочной деятельности. Эти требования конкретизированы в соответствующих нормативно-методических документах.

Суть договора заключается в проведении оценщиком за плату, уплачиваемую заказчиком (гражданином, предполагающим приобрести право собственности на данное жилое помещение), оценки соответствующего жилого помещения с сообщением результатов оценки заказчику. Договор оценки жилого помещения заключается в письменной форме, но при этом не требует нотариального удостоверения. В договоре указываются:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки (в данном случае - жилое помещение);

- вид определяемой стоимости объекта оценки, например рыночная стоимость;

- денежное вознаграждение за проведение оценки, его размер и порядок уплаты;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Подчеркнем, что договор оценки должен содержать точное описание объекта оценки в целях его идентификации (для жилого помещения - адрес). Кроме того, в договор включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

В договор оценки могут включаться и иные сведения.

Результаты оценки отражаются оценщиком в соответствующем отчете.