3.5. Порядок передачи объекта от застройщика

к участнику долевого жилищного строительства

Передача объекта долевого жилищного строительства от застройщика к участнику долевого жилищного строительства допускается только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего многоквартирного дома. В соответствии со ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве факт передачи (приема) объекта застройщиком (участником долевого жилищного строительства) подтверждается передаточным актом (иным документом о передаче объекта).

Срок передачи объекта определяется договором. Этот срок не может превышать двух месяцев, исчисляемых с даты получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Со своей стороны, с получением от застройщика письменного уведомления (сообщения) о готовности многоквартирного дома участник долевого жилищного строительства обязан приступить к принятию объекта (квартиры) в предусмотренный договором срок. Если такой срок договором не установлен, то приемка производится в течение 7 рабочих дней со дня получения соответствующего сообщения.

В случае обнаружения недостатков в процессе приемки объекта участник долевого жилищного строительства до подписания передаточного акта (иного документа о передаче объекта) вправе потребовать от застройщика составления акта несоответствия объекта надлежащим требованиям. Одновременно участник долевого жилищного строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче объекта) до устранения застройщиком недостатков.

3.6. Обеспечение исполнения обязательств по договору

участия в долевом строительстве и исполнение обязательств

Порядок обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом жилищном строительстве и исполнения указанных обязательств определен ст. 12 и 13 Закона об участии в долевом строительстве. В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого жилищного строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома (в составе которого будут находиться объекты долевого жилищного строительства) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок, а также строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

При государственной регистрации права собственности застройщика:

- на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого жилищного строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект;

- на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого жилищного строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Залогом перечисленного выше имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

- возврат денежных средств, внесенных участником долевого жилищного строительства, в случаях, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве и (или) договором;

- уплата участнику долевого жилищного строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта;

- уплата участнику долевого жилищного строительства иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законодательством.

Уточним, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона об участии в долевом строительстве, применяются, с учетом особенностей последнего, положения ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С момента подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта) право залога, возникшее на основании Закона об участии в долевом строительстве, не распространяется более на соответствующий объект (например, принятую квартиру).

Отметим еще раз, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта (иного аналогичного документа). Обязательства участника долевого жилищного строительства считаются исполненными с момента уплаты им в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта (иного аналогичного документа).

Пример договора участия в долевом строительстве жилого дома представлен в Приложении 4.