8.1.Управление проектом на стадии эксплуатации.

8.1.1.Способы управления жилым домом и выбор управляющей компании.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организации(ЖК РФ раздел 8 ст.161 пункт 2).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещения в МД и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МД (ЖК РФ раздел 8 ст.161 пункт 3).

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания о непосредственном управлении домом является основанием для заключения собственниками договоров, указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ.   1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.    2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.    3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо:

• один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников);

• иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Необходимо отметить, что отсутствие строгого координирующего начала при данном способе управления (общее собрание часто собирать затруднительно) может привести к проблемам с полной оплатой работ (услуг) эксплуатирующих организаций и ресурсов, поставляемых для общего имущества многоквартирного дома.

Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом

 Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

В настоящее время в России действует около 5 тыс. товариществ собственников жилья. Несмотря на то, что цифры эти невелики, необходимо отметить, что ТСЖ является наиболее часто используемым способом управления, который выбирали сами собственники помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления этим домом, как управление управляющей организацией (подпункт. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), который может комбинироваться с другими способами управления многоквартирным домом. Управляющая организация лишь привлекается к управлению многоквартирным домом (выступает в этом случае как обыкновенный подрядчик), т.к. ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома. При этом управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в товарищества собственников жилья.

Общее собрание собственников помещений для применения указанного способа управления многоквартирным домом должно принять решения об:

• избрании способа управления управляющей организацией;

• избрании конкретной управляющей организации;

• условиях договора управления с этой управляющей организацией.

Среди собственников помещений в многоквартирном доме должны найтись инициаторы, которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее оптимальные. Целесообразно предложить общему собранию выбор из нескольких управляющих организаций, т.к. наверняка предложения будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг. Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами.

Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Таблица 8.1.Критерии (условные) выбора способа управления домом.

Способ управления	Непосредственное управление	ТСЖ, ЖК, иные ПК	Управляющие организации
Критерии дифференциации
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники	Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
Заключение договора у правления многоквартирным домом	Заключения договора не требуется	Заключаются с Каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК).	Заключается с каждым собственником отдельно
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.	Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом.	Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала	Могут быть.	Могут быть.	Нет.
Затраты на управление домом, содержание штата управления	Нет.	Есть.	Есть.
Количество собственников в доме	До 4 (по аналогии с ранее Действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»).	От 4 (условно).	От 4 (условно).
Защита прав и з аконных интересов собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме Сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома	Нет расходов на управление домом.	- оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК).	Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.

В данной работе выбирается способ управления ТСЖ, так как я считаю что для жилого многоквартирного дома это хороший вариант.

С принятием Жилищного кодекса России изменился статус товариществ собственников жилья (ТСЖ). Главное изменение - расширились возможности ТСЖ по решению текущих жилищных проблем.

Товарищество является  добровольным объединением  собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, созданное в целях:

         -совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, в том числе обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также пользователей жилых  и нежилых помещений в многоквартирном доме;

         -реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

(Ст. 135, ч.1 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья.

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 ЖК РФ). 2. Число собственников, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. 3. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. 4. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. (Ст. 135, ч.1 ЖК РФ).

Устав ТСЖ

Устав товарищества собственников жилья является учредительным документом ТСЖ, который утверждается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Целью устава товарищества собственников жилья является регулирование отношений связанных с управлением жилым домом и прилегающей к нему территории. При этом, устав ТСЖ не должен противоречить как федеральному законодательству Российской Федерации, так и региональным, областным законным актам.

Устав товарищества собственников жилья, как правило, содержит общие положения, в которых отражается информация о наименовании ТСЖ, его адрес и другая информация. В дальнейших главах устава закрепляются цели создания товарищества собственников жилья, виды деятельности, права на нежилые помещения, права и обязанности членов ТСЖ, положения регулирующие деятельность правления, председателя, ревизора или ревизионной комиссии ТСЖ, порядок проведения общего собрания, порядок ликвидации товарищества собственников жилья и многие другие положения, регулирующие деятельность ТСЖ.