Лекционный курс по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

Для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»

Тема №1.

Понятие недвижимости – юридическое и экономическое

1.1.Определение недвижимости

Определение «недвижимость» необходимо рассматривать в двух категориях – юридическом и экономическом.

Под недвижимостью как юридической категории понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Под недвижимостью как экономической категории понимается материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся (рис.1):

а) земельные участки;

б) участки недр;

в) обособленные водные объекты (пруды, озера);

г) и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;

д) приравненные к недвижимости подлежащие госу­дарственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Рис. 1. Отдельные и сложные объекты недвижимости

Ст. 132 содержит детализацию этих общих положений применительно к предприятиям:

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Предприятие в целом как имущественный комплекс включает:

а) земельные участки;

б) здания и сооружения;

в) инвентарь и оборудование;

г) сырье и продукцию;

д) требования и долг;

е) нематериальные активы;

ж) информацию и др. исключительные права.

По Градостроительному кодексу РФ объекты недвижимости — объек­ты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность.

На основании Гражданского и Градостроительного Кодексов можно сделать вывод, что объект недвижи­мости — физический объект, «сложная вещь», состоящая из различных элементов.

Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленны­ми как физическими характеристиками объекта недвижимости, так и социальной формой ее использования.

Как физический объект недвижимость характеризуется:

• наличием «прочной связи» с землей, на которой она расположена,

• местоположением (основная и наиболее существенная характеристика),

• определенным составом элементов, который формирует качественные характеристики (основное функциональное назначение или тип) объекта

• длительностью физического существования,

• собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных фаз инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управ­ления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).

Недвижимость формирует физический компонент среды обитания чело­века и составляет одно из фундаментальных условий его жизнедеятельности.

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими усло­виями.

Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

• наименование – знак (термин), закрепленный за объек­том, в данном случае – это недвижимость";

• содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность, не перемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.;

• объем — множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории - здания, сооружения и т.д.

Понятие недвижимости не сводится только к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия — перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него.