Карта (план застройки) места расположения объекта.

Рис. 2.

1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ участка как незастроенного

Законодательно разрешенное использование:

Физически осуществимое использование:

Финансово осуществимое использование:

Максимальная эффективность: Из всех финансово осуществимых вариантов, использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.

Для определения остаточной стоимости земли может быть использована техника остатка для земли (табл.1.5).

Таблица 1.5

Расчет остаточной стоимости земли

Вариант использования	Жилой дом	Гараж	Торговая точка
Чистый операционный доход, $
Стоимость строительства здания, $
Коэффициент капитализации ( общий ), % или
Коэффициент капитализации для зданий, %
Коэффициент капитализации для земли, %
Доход, приходящийся на здания, $
Доход, приходящийся на землю, $
Рыночная стоимость собственности, $
Остаточная стоимость земли, $

Наилучшее и наиболее эффективное использование: вывод

Анализ участка с имеющейся застройкой

Если на участке уже имеются улучшения, рассчитывается стоимость улучшений в различных вариантах ее использования.

Таблица 1.6

Расчет стоимости улучшений

Вариант использования	Жилой дом	Склад	Магазин
Потенциальный валовый доход, $
Потери от недоиспользования, %
Эффективный валовый доход, $
Операционные расходы, $
Чистый операционный доход, $
Общий коэффициент капитализации, %
Расходы на реконструкцию или ремонт, $
Стоимость собственности, $

Наилучшее и наиболее эффективное использование: вывод