11.2 Затратный метод оценки недвижимости

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

С_об = С_з +(С_в – С_из)

Соб – стоимость объекта

Сз – стоимость земли

Св – стоимость восстановления

Сиз – стоимость износа

Основным принципом лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.

Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу строителя и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика.

Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство – лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте будет ниже стоимости, определенной затратным методом, и наоборот.

Источники информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ.

При затратном подходе производят следующие этапы оценки:

Определение стоимости земли

Определение издержек на воспроизводство улучшений

Определение всех видов износа улучшений

Определение итоговой стоимости улучшений (этап 2 – этап 3)

Итоговая стоимость объекта (улучшения+ земля)

1Этап. Стоимость земли

Существуют следующие основные методы оценки стоимости земельных участков:

Метод сопоставимых продаж. Метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, которые были проданы. Основные элементы сравнения: месторасположение и окружение (желательно чтобы сравниваемые объекты находились в одном районе, а так же удаленность от транспорта, экологически вредных объектов, центра, инфраструктура); условия финансирования сделки (проценты по кредиту); условия продажи (обстоятельства, которыми руководствовались продавец и покупатель в момент сделки); время продажи (должно быть максимально приближено моменту оценки, т.к. цены на недвижимость в России возрастают ежегодно); физические характеристики (форма и размер участка, параметры почвы, наличие дренажа, угол наклона участка); характеристики дохода с получаемого земельного участка (степень активности земельного рынка, например, чем ближе к городу (к центу города), тем дороже земля, следовательно, аренда будет дороже).

Эксперт-оценщик сравнивает продажи по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее схожих и близко расположенных к оцениваемому объекту. Если какой либо значимый элемент в сопоставимой продаже превосходит оцениваемый, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость этого объекта оценки и наоборот, если какой либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству то ставится плюсовая поправка (+) увеличивающая стоимость оцениваемого объекта. Оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта с которым сравнивается оцениваемый объект.

Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или долларах, то неважно в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на конечный результат. Так как первая поправка, выраженная в процентах умножается на цену продажи сопоставимого объекта, а последующие на предыдущую скорректированную цену, а не на первоначальную.

Рекомендуют следующую последовательность внесения поправок:

1. Состав имущественных прав

2. Условия финансирования

3. Условия продажи

4. Время

5. Месторасположение

6. Физические характеристики

Пример, внесения поправок к продажной цене сопоставимого земельного участка стоимостью 100000 долл:

№	Элемент сравнения	Поправка %	Откорректированная цена
1.	Условия финансирования Откорректированная цена	-5	-5000 95000
2.	Особые условия продажи Откорректированная цена	+10	+9500 104500
3.	Время продажи	+10	+10450 114950
4.	Месторасположение Откорректированная цена	+5	+5745 120695
5.	Физические характеристика Откорректированная цена	-10	-12070 108625
	Стоимость оцениваемого земельного участка		108625

Метод соотнесения. Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земли.

Пример: Определить стоимость земельного участка если: цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс.руб.; стоимость аналогичного земельного участка в ближайших окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс.руб.; прямые издержки на строительство типового дома 100 тыс.руб.; косвенные издержки и прибыль предпринимателя – 80 тыс.руб.

Решение:

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости 90/ (90+100+80) = 1/3

2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка от 67 тыс.руб до 100 тыс руб. (1/3 часть от всего объекта 200 тыс.руб. и 300 тыс.руб.)

Метод развития (освоения) земельного участка. Этот метод применяется тогда, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Он осуществляется по следующей технологии:

1. Определяется размер и численность индивидуальных участков

2. Расчет стоимости освоенных участков путем метода сопоставимых продаж

3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков

4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продажи этих участков

5. Определение ставки дисконта

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж индивидуальных земельных участков

Пример: Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома-дачи и продать, получив прибыль. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 800 тыс. долл.

Издержки освоения составили 400000 долл., на управление и охрану - 20000 долл. Издержки по продаже составили 30 000 долл, текущие расходы (страхование, налоги и т.д.) – 20 000 долл, предпринимательская прибыль – 60 000 долл.

Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 1 индивидуального участка в месяц. Процент по кредиту составляет 12%.

Решение:

1. Рассчитаем выручку от продажи одного участка TR= 800000/32 = 25000

2. Дисконтируем выручку в текущую стоимость ( 1 участок в месяц т.е. 25000 в месяц) по ставке 12% годовых за 32 месячный период.

1-(1+r/m)^{-n х m}

PV = R r/m

n – число лет = 32/12 = 2,667

m – 12 месяцев

1-(1+0,12/12)^-2,667х12

PV = 25000 0,12/12 = 681812,5 долл

3. Издержки освоения составят ТС = 400000+20000+30000+20000+60000 = 530000 долл.

4. Стоимость неосвоенного земельного участка

V = 681812,5-530000=151812,5 долл.