11. Основные методы оценки недвижимости

11.1 Сравнительный метод оценки

Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Метод основан на предположении, что поведение “нормального” покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных

объектов с той же степенью полезности.

Достоинства метода: простой и наглядный т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, объектов малого бизнеса; некоторые сегменты рынка земельных участков (садовые, под коттеджи, в черте города).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные риелторских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика.

Технология оценки:

• Изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

• сбор и проверка достоверной информации по каждому выбранному объекту;

• выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

• проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными оцениваемым объектом;

• согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости.

При использовании этого метода эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже они имели такие же характеристики как и оцениваемы й объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать выводы о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Если какой либо значимый элемент в сопоставимой продаже превосходит оцениваемый, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость этого объекта оценки и наоборот, если какой либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству то ставится плюсовая поправка (+) увеличивающая стоимость оцениваемого объекта. Оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта с которым сравнивается оцениваемый объект. В итоге стоимость оцениваемого объекта рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов.

Задача. Определить стоимость 20 -квартирного дома, если сделка продажи состоится при обычных условиях. Темп роста цен на данный вид недвижимости составляет 0,5 % в месяц.

Рыночная информация об аналогичных домах представлена в таблице.

Сопоставимый объект	Цена продажи	Число квартир
Дом № 1	6000000	25
Дом № 2	7500000	30
Дом № 3	4500000	18

Дом № 1 – был продан 3 месяца назад при обычных финансовых условиях. Наиболее близок по своему месторасположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше и это отличие оценено в 50000 руб. Как и у оцениваемого дома в доме №1 есть мусоропровод, его стоимость 160000 руб.

Дом № 2 – был продан 6 месяцев назад при благоприятный финансовых условиях, которые оцениваются в 150000 руб. Близок по своему месторасположению и ландшафту к объекту оценки, Имеет мусоропровод.

Дом №3 – продан 2 дня назад при обычных финансовых условиях. В отличие от других домов-аналогов и оцениваемого объекта, которые находятся в 8 кварталах от остановки, дом №3 находится в двух кварталах от остановки. Каждый лишний квартал от остановки оценивается в 30000 руб. Но у него нет мусоропровода.

Для решения задачи все данные сведем в общую таблицу:

Критерий сравнения	Оцениваемый объект	Дом №1	Дом №2	Дом №3
Цена продажи	?	6000000	7500000	4500000
Дата продажи Корректировка на дату продажи	Сейчас -	3 мес.назад (1+0,005)3 =1,01508 т.е. хуже на 1,508% 60000000 х 1,508 /100 = 90480 +90480	6 мес.назад (1+0,005)6=1,03038 т.е.хуже на 3,038% 7500000 х 3,038 /100 = 227850 +227850	2 дня назад -
Мусоропровод Корректировка на наличие мусоропровода	Есть -	Есть -	Есть -	нет +160000
Ландшафт Корректировка на ландшафт	Обычный -	Лучший - 50000	Обычный -	Обычный -
Условия сделки Корректировка на условия сделки	Обычные -	Обычные -	Благоприятные - 150000	Обычные -
Месторасположение Корректировка на месторасположение	Схожее -	Схожее -	Схожее -	Лучше (8-2)х30000 = -180000
Число квартир	20	25	30	18
Уточненная цена продажи	?	6040480	7577850	4480000
Уточненная цена одной квартиры	(241619,2+252595 +248888,89)/3 = 247701,03	6040480/25 = 241619,2	7577850 / 30= 252595	4480000 / 18= 248888,89
Цена объекта оценки	247701,03 х 20 = 4954020,6

Анализ попарных продаж

Один их способов определения величины поправки по какой-либо характеристики. Заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости , которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую оценщик должен оценить, что бы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Задача. Требуется произвести оценку стоимости дома площадью 200 м² с садом, но без гаража. Анализ соответствующего сегмента рынка позволил установить следующие объекты (объекта, полностью аналогичного исследуемому не обнаружено).

Показатели	Объекты
	1	2	3	4
Площадь Сад Гараж Цена продажи, тыс.$	200 Есть Есть 50	200 Нет Нет 42	150 Есть Есть 39	150 Есть Нет 36

Общий обзор таблицы показывает, что цена должна находиться между 1 и 2 объектами (они аналогичны по площади с оцениваемым), но 1-ый отличается, что у него есть сад и гараж, 2-й тем, что нет ни сада ни гаража.

1. Сравнивая объекты 3 и 4 находим корректировку на наличие гаража:

К_гар = Ц₃ – Ц₄ = 39-36 = 3тыс.$

2. Сравнивая объекты 1 и 2 находим корректировку на наличие сада и гаража

К_{сад+гар.}= Ц₂ – Ц₁ = 50 – 42 = 8 тыс.$

3. Корректировка на наличие сада следует из сравнения корректировок – К_{сад+гар.} и К_гар

4. К_сад = К_{сад+гар.} - К_гар = 8 – 3 = 5 тыс.$

5. Стоимость оцениваемого объекта будет:

С = Ц₁ – К_гар = Ц₂ + К_сад = 50 – 3 = 42 + 5 = 47 тыс.$

Метод процентных поправок

Иногда оценщик устанавливает корректировку стоимости элементов объекта недвижимости не в рублях, а в процентах, по формуле:

У_с = А (100 + b + c + …+ n)

Где А – базовая стоимость объекта недвижимости,

У_с – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости

b, c … n – поправочные коэффициенты в процентах

Задача. Продается многоквартирный жилой дом. Анализ рынка показал, что аналогичный жилой дом был продан 6 месяцев назад по цене 700000$

Оценщик считает, что:

• поправка на месторасположение составляет +3%

• поправка на общее состояние составляет - 7%

• поправка на окружающий ландшафт составляет - 2%

• поправка на время продажи равна + 4%

Стоимость оцениваемого объекта равна:

С = 700000 × (100 + 3 – 7 – 2 +4) = 700000 × 0,98 = 686000$

Метод общей группировки

Применяется в случаях, когда разброс цен между сопоставимыми объектами слишком мал (в пределах 3%). В этом случае считается, что стоимость оцениваемого объекта равна средней между наибольшей и наименьшей стоимостью в группе (такая оценка не будет увеличивать разброс цен и следовательно не является ни завышенной ни заниженной – она объективна)

Задача. Продается квартира, стоимость которой необходимо оценить. Анализ рынка позволил выявить четыре совершенно аналогичные квартиры, проданные недавно по ценам: 30, 30,2, 30,3 и 29,8 тыс.$. Разброс цен мал и составляет 1,7%, поэтому:

С = (29,8+30,3)/2 = 30,05 тыс.$