Стоимостной метод определения физического износа

Элемент здания	Восстановительная стоимость,$	Износ,%	Накопленный износ, $
Фундамент Подземные инженерные системы Сантехника и водопровод Электросистема	5100 600 3000 7000	30 10 40 45	1530 60 1200 3150
Всего	15700		5490

Функциональный износ

Функциональный износ ( моральный износ) заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен в основном влиянием инноваций в области архитектуры и строительства.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, счетчиков водяных и газовых, сантехнического оборудования, покрытия пола и т.д. Критерием износа является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными.

Таблица 8

Расчет неустранимого функционального износа

Показатели	Значение
Месячная арендная плата однокомнатных квартир, $ Месячная арендная плата двухкомнатных квартир, $ Разница, $ Мультипликатор валовой арендной платы Неустранимый функциональный износ (разница в стоимости одно- и двухкомнатных квартир), $	200 100 100 50 5000

Примером функционального износа, когда имеются избыточные потребительские качества, может служить наличие так называемых излишних элементов, когда жители, приспосабливая его «под себя», вносили какие-то изменения для собственного удобства. Например, создавали систему внутренней связи и кондиционирования воздуха, затратив на это 30000 $. А при оценке дома эти элементы прибавили дому стоимости на 25000 $.

Внешний или экономический износ

Внешний (или экономический) износ или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими или политическими, или другими факторами. Причинами внешнего износа являются :

• общий упадок района, в котором находится объект

• действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и т.д.

• изменения на рынке занятости, культуры, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам – болотам, очистным сооружениям, ресторанам, автозаправочным станциям, промышленным предприятиям и пр.

В большинстве случаев внешний износ неустраним.

Способом измерения внешнего износа является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет.

Таблица 9