Выбор профиля объекта недвижимости

Предположим, нам необходимо решить, модернизировать ли существующий офис, вложив в него 500 тыс. долл., или при тех же затрат перепрофилировать его в оптово-торговый центр. При этом ежегодный доход от офиса составляет 25 тыс. долл., а от оптово-торгового центра - 100 тыс. долл. Коэффициент капитализации на рынке 13%. Из этих данных следует, что перепрофилирование офиса в оптово-торговый центр – эффективное решение, так как первый проект дает 5% (25/500*100) ежегодной прибыли, что не удовлетворяет требованию рынка (13%), а второй проект приносит прибыль 20% (100/500*100), что удовлетворяет требованию рынка.

Оценка зданий специального назначения

Оценка зданий специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.) производится в основном затратным методом, так как на региональном рынке недвижимости обычно трудно найти информацию об аналогичных проданных объектах. Полученные затратным подходом стоимости замещения или стоимости воспроизводства объектов в совокупности с оценкой эффективного возраста и оставшегося срока полезной жизни специального объекта позволяют сделать вывод относительно его стоимости.

Оценка объектов недвижимости на «пассивных» секторах рынка

В «пассивных» секторах рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений) оценка осуществляется также с использованием затратного подхода, поскольку рыночных данных о сделках купли-продажи нежилых помещений недостаточно и (или) они недостоверны для обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости.

Оценка в целях страхования

При оценке недвижимости в целях страхования риска предпочтение обычно отдается затратному подходу, так как страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя. Именно этот подход используется Правительством Москвы в проекте Положения о порядке расчета страховой суммы и страхового взноса, а также в порядке расчета и выплаты страхового возмещения при страховании жилых помещений.

Технология применения затратного подхода

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций.

Этап 1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Этап 2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из двух стоимостей определяется.

Этап 3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

Этап 4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещения. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

Этап 5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется для определения налогооблагаемой базы по стоимости этого участка, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установленной арендной платы на землю.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

• физические характеристики участка;

• данные о взаимосвязи участка с окружением;

• экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов (подходов) оценки рыночной стоимости земельных участков:

1. По сопоставимым продажам

2. Метод соотнесения

3. Капитализация земельной ренты

4. Техника остатка для земли

5. Метод развития земельного участка