3. Решение жилищных проблем молодых семей в городском

округе «Город Хабаровск»

В г. Хабаровске проблема обеспечения жильем жителей города по-прежнему остается одной из основных. Особенно остро она стоит для молодежи и молодых семей. В городе Хабаровске более 3000 молодых семей нуждаются в улучшении жилищных условий.

Согласно данным исследования, проведенного социологами г. Хабаровска по обеспеченности молодых семей жильем были выявлены следующие тенденции: 16,1% - семьи, не имеющие собственного жилья (снимают квартиру), 19,1% – молодожены, живущие вместе с родителями и родственниками, 5,4% снимают комнату в общежитии, 4% проживают в коммунальных квартирах, 3% молодых семей не имеют постоянного жилья, 42,1% имеют собственную квартиру, 6% имеют возможность проживать в собственном доме или части дома¹⁵.

Однако эти цифры не дают полного представления о числе нуждающихся семей. Низкий процент нуждаемости молодежи из общего числа молодежи и общего числа очередников объясняется тем, что многие молодые семьи, не имеющие своего жилья, нуждаются в улучшении жилищных условий, не имеют общей регистрации по месту жительства из-за отсутствия перспективы получить жилье. Нерешенность жилищной проблемы приводит к таким негативным последствиям, как: формирование у молодежи чувства социальной незащищенности; угасание интереса к трудовой деятельности из-за трудностей, связанных с обеспечением жильем; стремление молодежи выехать на постоянное место жительства в другие регионы Российской Федерации. По оценкам экспертов, одним из факторов ухудшения демографической ситуации является недостаточная обеспеченность жильем.

По данным социологического исследования по проблеме обеспечения жильем молодых семей, молодые люди пессимистично оценивают свои шансы на получение или приобретение жилья. Каждая вторая молодая семья считает ситуацию безвыходной. Низкий процент нуждающейся молодежи из ее общего числа объясняется тем, что многие молодые семьи, которые реально нуждаются в улучшении жилищных условий, не обращались в органы исполнительной власти из-за отсутствия перспективы получить жилье.

В последние годы в Хабаровском крае наметилась стабильная тенденция увеличения объемов жилищного строительства (рисунок 1.1). За 2005-2009 гг. введено 1348,3 тыс. кв. метров жилья¹⁶. Наибольший рост был зафиксирован в 2007 г. – 29,6%; наименьший – в 2006 – 5,6%. Строительство за счет собственных и заемных средств занимает сравнительно небольшой сегмент – примерно 17-18%.

Рисунок 1.1 – Динамика роста объемов строительства жилья в

Хабаровском крае в 2005-2009 гг.

Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья Хабаровского края за период 2005-2010 гг. отражены в таблице 1.1.

Таблица 1.1 – Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья

Хабаровского края за период 2005-2010 гг. (на конец года, руб. за один кв. метр общей площади)

	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Первичный рынок жилья	29919,1	33015,0	41972,8	50331,9	52526,4	48786,1
Вторичный рынок жилья	24193,8	31678,1	37320,2	44174,2	41520,7	42867,5

Источник: составлено автором на основании данных Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Хабаровскому краю за 2005–2010 гг. ¹⁷

Анализ данных таблицы 1.1 позволяет выявить устойчивую тенденцию роста цен в сравнении с предыдущим годом как на первичное (10,3% в 2006 г., 27,1% в 2007 г., 19,9 % в 2008, 4,3% в 2009 г.), так и на вторичное жилье (30,9% в 2006, 17,8% в 2007 , 18,4% в 2008 г.). Падение цен на первичное жилье замечено в 2010 г на 7,1 %, на вторичное в 2009 на 6%, в 2010г. напротив произошло увеличение на 3%. При этом вторичный рынок несколько опережает первичный по общему росту цен за период 2005-2010 гг. (77,1% и 63% соответственно). Сравнить динамику роста цен на обоих рынках можно по рисунку 1.2.

Рисунок 1.2 – Динамика роста цен на жилье на первичном и вторичном рынках Хабаровского края за период 2005-2010 гг.

В целом существенного улучшения ситуации в жилищной сфере пока не наблюдается. Доступность жилья на вторичном рынке существенно выше, чем на первичном. В Приморском и Хабаровском краях доступность жилья значительно уступает среднероссийским и другим восточным регионам¹⁸.

Кроме этого государственная поддержка для решения жилищных проблем молодых семей осуществляется в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей»¹⁹. В г. Хабаровске для молодых семей в 2006 – 2010 годах построено 5 молодежных жилищных комплексов на 863 квартиры. При этом стоимость квадратного метра, с учетом социальной выплаты, для молодой семьи составила в среднем 26 тыс. рублей.

В рамках программы 117 молодых семей воспользовались правом предоставления дополнительной социальной выплаты при рождении одного ребенка. Финансирование подпрограммы за этот период можно проследить по таблице 1.2.

Таблица 1.2 – Финансирование подпрограммы «Обеспечение жильем

молодых семей» за 2006-2010 гг. (млн. руб.)

	Показатель	Годы
		2006	2007	2008	2009	2010
1	Финансирование подпрограммы (млн.руб.), в т.ч.	39,2	113,9	180.9	246,5	321,7
	федеральный бюджет	10,0	28,0	55,2	74,8	79,4
	краевой бюджет	28,8	71,7	111,2	158,2	228,4
	местные бюджеты	0,4	14,2	14,5	13,5	13,9
2	Обеспечено жильем семей	127	325	228	391	480

Источник: Справка министерства строительства Хабаровского края по итогам реализации Закона Хабаровского края «О краевой целевой программе «Жилище» на 2007 - 2010 гг. ²⁰

Данные таблицы свидетельствуют о том, что основным источником финансирования программы является краевой бюджет. На протяжении 5 лет объем финансирования программы увеличивался и к 2010 г. составил 321,7 млн. руб.

В рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в Хабаровском крае за 2006-2010 годы количество молодых семей, улучшивших свои жилищные условия возросло и к 2010 году достигло 480 (таблица 1.3).

Таблица 1.3 – Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в Хабаровском крае за 2006-2010 годы.

Целевой показатель	Годы
	2006	2007	2008	2009	2010
Годовой объем ввода жилья (тыс. кв. м.)	205,1	265,8	301,949	337,3	315,092
Количество граждан, относящихся к категориям установленным федеральным законодательством, улучшивших жилищные условия (семей)	113	223	231	185	167
Количество молодых семей, улучшивших жилищные условия	105	304	228	391	480

Источник: Справка министерства строительства Хабаровского края по итогам реализации приоритетного национального проекта  «Доступное и комфортное жилье» в Хабаровском крае за 2006-2010 годы ²¹

Совместными действиями органов местного самоуправления и государственного управления в Хабаровском крае и в городе Хабаровске была разработана и действует целевая программа «Жилище» на 2011 – 2015 годы. До ее принятия в крае и в городе действовала программа «Жилище» на 2007-2010 годы, принятая законодательной думой Хабаровского края.

На конец 2011 года из общего объёма 88,5 тыс. кв. метров жилья построено по социальным программам. Доля малоэтажного жилищного строительства в общем вводе жилых домов за 2010 год составила 58 тыс.кв. метров (18,4% от общего объёма). Структура застройки жилья в 2011 г. в крае по удельному весу в разрезе конструктивных решений выглядит следующим образом (таблица 1.4).

Таблица 1.4 – Структура застройки жилья в Хабаровском крае на 2011 г.

Вид застройки	% от общего объема
крупнопанельная	35
монолитная и сборно-монолитная	31
кирпичные и из стеновых блоков	47
ячеистобетонные и с пенополистирольной опалубкой	2,5
из дерева	2,5

Источник: составлено автором на основании материалов совещания по вопросам строительства от 14.04.2011 г. министерства строительства Хабаровского края ²²

Таким образом, кирпичные и стеновые блоки, монолит и крупнопанельные плиты являются наиболее используемым материалом при строительстве жилья в крае. Цены на кирпич и монолит как правило высокие. Вне зависимости от масштабов строительства будет стабильная относительно высокая себестоимость «коробки». И это также является одной из причин высоких цен на жилье.

В рамках реализации КЦП «Жилище» в 2011 году в г. Хабаровске планируется строительство квартир социально-направленного жилья для молодых семей. Для реализации краевой целевой программы на территории края на основании сведений муниципальных образований определены перспективные земельные участки. В г. Хабаровске площадь земельных участков под комплексную застройку составляет 796,5 га, в т. ч. под малоэтажное строительство 456,9 га. За 2008 — 2010 гг. Минстроем сформировано и передано в Минимущество для предоставления 696 земельных участков (332 га), в том числе для многоэтажного жилищного строительства — 43 участка (146 га)²³.

Социологические исследования по жилищной проблематике проводились в Хабаровском крае в 2007 г. по специальной анкете. Было опрошено 438 работников различных отраслей экономики и студенты вузов²⁴.

Полученные данные показывают, что 39,9% респондентов обладаю приватизированной жилплощадью. Потребность в жилье испытывают как минимум 54,6% опрошенных. Это коррелируется с ответом респондентов по неудовлетворенности жильем (50,2%). Хотя улучшить свои жилищные условия надеются 79,8% респондентов.

В качестве главных причин недоступности жилья эксперты отметили его высокую стоимость (87,7%), низкий уровень доходов (76,7%) и высокие процентные ставки банков (60%). Жители г. Хабаровска тоже отметили эти факторы, но существенно опережающим стала завышенная стоимость жилья. Более высокую оценку, чем у экспертов, получило также отсутствие доступных программ государственной и муниципальной поддержки жилищного строительства. По расчетам средневзвешенного значения оценок экспертов стоимость жилья в регионе завышена в 1,5 раза.

Что касается развития рынка недвижимости, то эксперты проранжировали основные сдерживающие факторы следующим образом: низкие доходы основной части населения, нуждающейся в жилье – 2,9; недостаточность проработки законодательной базы – 2,1; налоги и преобладание элитного строительства – 2,0; политическая нестабильность и высокий уровень преступности – 1,6 балл²⁵.

Выше были приведены некоторые данные об объемах ввода жилья. Несмотря на положительную динамику роста данного показателя, темпы роста все равно остаются слишком низкими. В последние годы в краевом строительстве постоянно увеличивается доля г. Хабаровска. С получением статуса центра Дальневосточного федерального округа спрос на квартиры здесь особенно вырос, а динамика их строительства за ним не успевает. Это и определяет высокие темпы роста цен на первичном и вторичном рынках.

Проблема стоимости жилья наиболее острая в Хабаровском крае. На рисунке 1.3 приведены ответы экспертов на вопрос: «Чем объясняется высокая стоимость жилья?». Главными факторами стали высокая стоимость строительства (62%) и завышенная прибыльность строительных организаций (41,4%). Но есть и другие точки зрения. Так, глава Госстроя С. Круглик считает, что высокую цену квадратного метра определяют не строители (их доход составляет не более 15%), а те, кто инвестирует строительство и зарабатывает на последующей перепродаже недвижимости²⁶.

Рисунок 1.3 – Оценка экспертами причин завышенной стоимости

жилья в Хабаровском крае, в %

В ранжирование причин высокой себестоимости жилья экспертами преобладают высокие тарифы монополистов – энергетиков, транспортников, (2,5) и налоги (2,2), высокие непроизводственные расходы (2,2) и отсутствие в отрасли противзатратной политики (2,0), высокая плата за землю (1,5).

Что касается цен на вторичном рынке жилья, то они определяются, прежде всего, высоким спросом, т.е. существенным отставанием от него предложения (55,0%) и высокой прибыльностью посредников (51,1%).

Низкой оказалась оценка экспертами возможностей развития конкуренции в жилищном строительстве: появление новых строительных организаций (1,1); привлечение иностранных строительных компаний (0,9); использование китайской рабочей силы (0,6)²⁷.

Итак, ключевую проблему жилищного строительства в Хабаровском крае можно сформулировать как усиливающееся противоречие между среднемесячными доходами жителей и высокой стоимости 1 кв. метра жилья. Разрешение его, как правило, связывается с ростом благосостояния населения. Однако в России рост доходов сопровождается не наращиванием предложения, а повышением цен. К тому же приобретение жилья стало удобной формой сохранения сбережений для зажиточной части населения.

Проанализировав ситуацию на рынке жилья г. Хабаровска и Хабаровского края, можно сделать следующие выводы. В настоящее время рост цен на жилье значительно обгоняет рост доходов населения, вследствие чего большинству населения, в том числе молодым семьям, ипотека по-прежнему недоступна. Как видно из анализа, спектр выявленных проблем очень широк. К ним относятся: высокая себестоимость строительства; высокая стоимость строительных материалов при строительстве социального жилья; недостаточное предложение; рост цен на первичном и вторичном рынках жилья; неполное представление о числе нуждающихся семей в городе.

Тем не менее, строительный комплекс г. Хабаровска располагает значительными резервами роста производства и снижения себестоимости работ. Хорошие перспективы открываются для малоэтажного домостроения с использованием современных технологий, которое обладает рядом существенных преимуществ перед традиционным для России строительством многоэтажного жилья: динамичностью (более низкие финансовые затраты), экономичностью и экологичностью. Подход к становлению жилищного строительства в России, в частности на уровне региона и города, должен быть комплексным, т.е. предусматривать решение всех вышеназванных проблем. В связи с этим необходимо разработать концептуальные положения и проектные предложения по реализации мер, направленных улучшение жилищных условий молодых семей в г. Хабаровске.

Таким образом, оптимальные условия приобретения жилья по доступным ценам складываются из многих составляющих: экономичные проекты строительства, банковские продукты, создание и развитие инфраструктуры для готового жилья, дотации бюджета, планы типового строительства.

В качестве одного из вариантов решения жилищной проблемы молодежи может быть развитие комплексного малоэтажного строительства.

Развитие комплексного строительства поселков эконом-класса, в том числе по быстровозводимым технологиям, дает следующие преимущества перед традиционно сформировавшимися застройками: скорость, экономичность, энергосбережение, экологичность.

2 ПРОЕКТное предложение по созданию условий для реализации ПРОГРАММЫ «СТРОИТЕЛЬСТВО

МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ДЛЯ МОЛОДЫХ СЕМЕЙ ДО 2022г. В Г. ХАБАРОВСКЕ»

2.1 Программа «Строительство малоэтажного строительного

комплекса для молодых семей до 2022г. в г. Хабаровске»

Программа «Строительство малоэтажного жилищного комплекса для молодых семей в городском округе «Город Хабаровск». Исполнители – Департамент архитектуры, строительства и землепользования г. Хабаровска, администрация г. Хабаровска, министерство строительства Хабаровского края, Правительство края. Сроки – 2012 –2022 гг. Финансирование данной программы будет обеспечиваться за счет бюджета г. Хабаровска, Хабаровского края и федерального бюджета, фонда содействия развитию жилищного строительства и иных источников финансирования. Ежегодный объем финансирования мероприятий Программы подлежит уточнению в соответствии с решением о бюджете на очередной финансовый год (очередной финансовый год и плановый период).

Основные планируемые объекты строительства: каркасные малоэтажные дома; детский сад; поликлиника; объекты спортивно-рекреационного обслуживания; почтовое отделение и другие объекты инфраструктуры.

К основным мероприятиям программы относятся: определение границ территории для постройки малоэтажного жилищного комплекса; проведение общего тендера для всех застройщиков в г. Хабаровске; возведение необходимых молодой семье объектов инфраструктуры; строительство в перспективе небольшого завода по возведению типовых конструкций; проведение тендера между банками города на лучшую ипотечную программу для молодых семей; использование в строительстве инновационных материалов, технологий и стандартов. Планируется использование каркасных конструкций; организация подведения внешних инженерных сетей и коммуникаций; разработка информационной и рекламной кампании в целях популяризации проживания в домах малоэтажной застройки. Маркетинг территории.

К целевым показателям Программы относятся: годовой объем ввода жилья; количество молодых семей, улучшивших жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) при оказании содействия за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации и местного бюджета.

Таким образом, целью программы является поддержка решения жилищной проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Задачами программы являются:

- предоставление молодым семьям – участникам Программы социально ориентированного жилья эконом – класса;

- создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, дополнительных финансовых средств кредитных и других организаций, предоставляющих кредиты и займы, в том числе ипотечных жилищных кредитов, для приобретения жилого помещения или индивидуального жилого дома.

Реализация программы в городском округе «Город Хабаровск» будет способствовать решению жилищных проблем молодых семей, что очень важно для развития муниципального образования.

2.2 Актуальность разработки проекта по созданию условий

для реализации Программы «Строительство малоэтажного

строительного комплекса для молодых семей до 2022г. в г.

Хабаровске»

Малоэтажное строительство - это возведение жилых объектов небольшой этажности, как правило, до трех этажей. По данным многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить «ближе к земле» - в таунхаусах, коттеджах или в зонах малоэтажной застройки. Менталитет российских граждан постепенно приближается к европейским стандартам понимания комфорта жизни.

Во многих странах большинство людей проживают в малоэтажных домах. Монолитные высотки там служат лишь как административно-коммерческие офисные центры. Застройка панельными и монолитными многоэтажными домами крупных городов России долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями комфортабельности проживания. Программа малоэтажного строительства, по мнению Правительства Российской Федерации, должна стать достойной альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.

Массовое малоэтажное строительство очень перспективно и обладает большой возможностью для претворения в жизнь планов государства по обеспечению молодых семей комфортным и недорогим жильем. У малоэтажной застройки очевиден ряд преимуществ по сравнению со строительством высотных объектов:

- при возведении зданий с небольшим количеством этажей не требуется огромных затрат на сооружение мощного фундамента и на подготовительные земляные работы, что снижает стоимость квадратных метров и позволяет возвести жилье в небольшие сроки;

- в районах малоэтажной застройки жилые здания возводятся в соответствии с единой архитектурной концепцией, при этом подразумевается наличие развитой инфраструктуры;

- малоэтажная застройка более благоприятна в экологическом отношении, т.к. строительство малоэтажных жилых зон предполагается на окраинах крупных городов или в небольшом отдалении от них, ближе к природе;

- немаловажным фактором преимущества жизни в малоэтажных поселках является социально-психологический комфорт, т.к. в таких местах присутствует атмосфера тишины, спокойствия и размеренности, что так не характерно для жилых районов-кварталов мегаполисов.

Для комфортного проживания в районах малоэтажного строительства необходима выверенная и удобная концепция застройки. Также необходимо обеспечить транспортную доступность районов малоэтажной застройки и минимизировать стоимость подведения коммуникаций²⁸. Для успешного развития малоэтажного строительства необходимо сделать его доступным для людей со средним уровнем дохода, в том числе молодых семей. Для этого нужно повсеместное внедрение передовых, экономичных строительных технологий и эффективный административный менеджмент.

Таким образом, актуальность создания условий для реализации программы «Строительство малоэтажного строительного комплекса для молодых семей до 2022г. в г. Хабаровске» заключается в том, что в городе Хабаровске число нуждающихся в жилье молодых семей составляет 3000.

Учитывая те обстоятельства, что Программа рассчитана на 2012 –2022 гг. следует уже в 2011 году приступить к созданию условий для ее реализации. Проектное предложение направлено на создание данных условий и поиск эффективных методов реализации проектных мероприятий.

2.2.1 Цель и задачи проекта «Создание условий для обеспечения жильем молодых семей и реализации Программы

«Строительство малоэтажного строительного комплекса

для молодых семей до 2022г.» в городском округе «Город

Хабаровск»

Цель проекта – создание условий для обеспечения молодых семей городского округа «Город Хабаровск», нуждающихся в улучшении жилищных условий, комфортным малоэтажным жильем по доступным ценам.

Для достижения цели определены задачи проекта:

- охарактеризовать потребность молодых семей в улучшении жилищных условий на территории городского округа «Город Хабаровск»;

- определить цели и задачи проектного предложения;

- разработать план мероприятий и механизм реализации по созданию условий для обеспечения молодых семей городского округа «Город Хабаровск», нуждающихся в улучшении жилищных условий, комфортным малоэтажным жильем по доступным ценам;

- обосновать ресурсное обеспечение и источники проекта;

- показать ожидаемый результат и эффективность реализации проекта.

Участники проекта: структурные подразделения администрации городского округа (приложение А), предпринимательство, общественность, СМИ.

Этапы и сроки проекта: подготовительный (сентябрь 2011г.), организационный (октябрь – декабрь 2011г.), реализации (2012г.).