66. Понятие, виды и содержание договора аренды.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

СТОРОНЫ Арендодатель (только собственник или лицо, уполномоченное собственником).; Арендатор

Субарендатор. Лизингодатель – физ или юр лицо, лизингополучатель – физ или юр лицо, осущ. предпринимательскую деятельность. Судовладелец, фрахтователь.

ВИД ДОГОВОРА Консенсуальный, возмездный, двусторонний

ФОРМА ДОГОВОРА Можно устно. Обязательно письменно если: на срок более года, одна из сторон юр лицо. Если недвижимость, то обязательна гос регистрация. Договор предусматривающий в последствии права собственности на сдаваемое имущество, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

ПРЕДМЕТ Земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и др имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ Предмет (точные данные о передаваемом имуществе). Арендная плата (не только деньги), в частности при аренде здания или сооружения.

СРОК Срок может быть определенным и неопред., тогда при отказе от договора одна сторона должна предупредить др об этом за 1 мес, а если недвижимость, то за 3 мес.

Если по истечении срока аренда арендатор продолжает пользоваться имуществом и возражений со стороны арендодателя нет, то считается что договор продлен на неопред срок.

РАЗНОВИДНОСТИ ДОГОВОРА

1. Прокат – арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Письменная форма. Договор публичный. Срок – до 1 года. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются. Арендатор вправе отказаться от договора предупредив об этом за 10 дней. Плата – только деньги, взыскание задолженности – на основании исполнительной надписи нотариуса. Арендодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт. Сдача в субаренду, перенаем и т.д. не допускается. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

2. Аренда транспортных средств.

а) С предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) – арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплаутациии. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору не применяются. Письменная форма. Гос регистрация не применяется. Арендодатель – текущий и капитальный ремонт. Члены экипажа являются явл работниками арендодателя. Если договором не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель, а арендатор несет расходы по оплате топлива. Страховка – на арендодателе. Е.и.н.д., арендатор вправе сдавать авто в субаренду без согласия арендодателя и от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки. В случае гибели или повреждения транспортного средства арендодатель обязан возместит убытки. За вре, причиненный третьими лицами арендованным транспортны средством несет арендодатель, но он вправе предъявить к арендатору регрессное требование.

б) Без экипажа.

Отличие от а) : текущий и капитальный ремонт осуществляет арендатор, он также несет расходы на содержание транспортного средства и его страхование, и ответственность за вред причиненный третьим лицам несет тоже арендатор.

3. Аренда зданий и сооружений – арендодатель обязуется передать во временное пользование и владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор закл в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если на срок более года обязательна гос регистрация, тогда д. считается закл с момента регистрации. Арендатор – текущий и капитальный ремонт. Права на земельный участок на котором расположена передаваемая в аренду недвижимость передаются арендатору (право аренды или право пользования). Аренда здания допускается без согласия собственника этого участка. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Арендная плата должна включать плату за пользование земельным участком. При заключении и прекращении договора – передаточный акт. Может быть аренда жилого помещения (а не найм) между двумя юр. Лицами.

4. Аренда предприятий – арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, опред договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и др природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и др искл права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимися в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производиться в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соотв деятельностью, не подлежат передаче арендатору. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такой лицензии, не освобождает арендодателя от соотв обязательств перед кредитором. Кредиторы должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду, до его передачи. Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии вправе в течение 3 мес потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По таким долгам арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность. Кредитор, который не был уведомлен, может предъявить иск об удовлетворении этих требований в теч 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Договор закл в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит гос регистрации. Передаточный акт. Е. и. н. д. арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия. При усл что это не влечет уменьшения стоимости предприятия. Не применяется в отношении земли и др природных ресурсов. Е.и.6н.д. арендатор вправе вносить изменения в состав арендованного имущ комплекса. Арендатор – текущий и капитальный ремонт, на него возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшении.

5. Финансовая аренда (лизинг) – арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Два самостоятельных договора (д. купли-продажи или еще поставки и аренды). Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца, хотя договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Предметом могут быть любые не потребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и др природных объектов. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передаче его в аренду определенному лицу. Е.и.н.д. продавец передает имущество сразу арендатору. Если при передаче имущества была допущена просрочка по вине арендодателя, арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Риск случайной гибели или порчи имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, е.и.н.д. Ответственность продавца как при договоре купли-продажи. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендодатель и арендатор выступают как солидарные кредиторы. Если в договоре указано, что ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе, арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, продавцу или арендодателю, которые несут солидарную ответственность. Бремя содержания имущества лежит на арендаторе. После полной оплаты лизинговых платежей вещь переходит в собственность арендатора, но необходимо указание на это в договоре. Тогда договор купли-продажи уже сразу будет в пользу третьего лица. Арендатор – текущий и капитальный ремонт. Штрафная неустойка за не исполнение договора. Уступка прав и обязанностей арендодателя возможна без согласия арендатора. Арендатор вправе передать имущество в сублизинг с письменного согласия арендодателя.

6. Тайм чартер – фрахтование судна на время. Договор, по которому судовладелец обязуется за опред фрахт предоставить фрахтователю услуги членов его экипажа для перевозки грузов или пассажиров. Форма д. простая письменная.

7. Бербоурд чартер – договор судовладелец обязуется за опред. фрахт предоставить фрахтователю в пользование и владение, на опред срок, судно не укомплектованное экипажем и не снареженное для перевозки грузов, пассажиров, иных целей торгового мореплавания.

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА Смена собственника арендованного имущества не явл основанием для прекращения договора. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель должен предоставить имущество в срок, в состоянии, соответств условиям договора и назначению имущества, со всеми его принадлежностями и документами. Права третьих лиц сохраняются. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не уст договором. При нарушении платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения ар платы, но не более чем за 2 мес вперед. При нарушении прав обе стороны имеют право требовать возмещения убытков. Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя: предоставлять имущество в субаренду или ссуду, передавать права и обязанности по договору др лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставной капитал и т.п. Ответственным перед арендодателем остается арендатор, за искл перенайма. Если иное не предусмотрено договором, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соотв с ним договора субаренды. Субарендатор имеет право на закл с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соотв с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на усл, соотв условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды явл ничтожным, то ничтожными явл и заключенные в соотв с ним договоры субаренды. Арендодатель производит капитальный ремонт, а арендатор – текущий. На производство неотделимых сооружений требуется согласия арендодателя, и тогда возмещаются затраты на их сооружение. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Такого права не возникает, если арендодатель не намерен вообще ни с кем заключать договор аренды на новый срок. Однако если он все же в течении года по окончании договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Выкуп арендованного имущества..

НПА

• ГК РФ гл.34

• ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г №122-ФЗ

• Земельный Кодекс и Лесной Кодекс (об особенностях аренды участков земельного и лесного фондов)

• ФЗ от 29 октября 1998г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

• ФЗ от 14 июля 1997г №100-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге) в сфере агропромышленного производства».

• «Конвенция унидруа о международном финансовом лизинге» от 28.05.1998г.

• Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 07.03.2001г. №24

• Кодекс торгового мореплавания от 30.04.1999г. №81