Тема 1. Жилое помещение как объект жилищных прав. Жилищный фонд

Вопросы

1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений.

2. Требования, предъявляемые к жилым помещениям.

3. Особенности правового режима жилого помещения.

4. Переустройство и перепланировка жилых помещений.

5. Перевод помещения из жилого в нежилое и наоборот.

6. Жилищный фонд: понятие, виды, учет.

Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений.

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Статьей 40 Конституции РФ установлено право каждого на жилище.

Понятие "жилище" применимо к месту жительства и к месту пребывания. Место жительства - это место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК РФ).

Зарубежная судебная практика иногда относит к жилищу даже самовольные постройки (шалаши, садовые домики), если они служат лицу в качестве "дома".

В российском жилищном законодательстве понятие "жилище" следует воспринимать как "жилое помещение" - объект жилищных прав.

Обратимся к ст. 3 ЖК РФ. Статья повторяет позицию ст. 25 Конституции РФ, применяя употребляемое в Конституции понятие "жилище". Положения ст. 3 ЖК РФ, дополняющие позицию Конституции, свидетельствуют о том, что в Кодексе речь идет о "жилом помещении" (уточнение: проживающих в нем "на законных основаниях" означает, что проживающие имеют правоустанавливающие документы (собственника, нанимателя)).

Часть 4 ст. 3 ЖК РФ, не допускающая ограничение в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, обозначает функциональную направленность жилища - использование для постоянного проживания (объект жилищных прав).

В соответствии со ст. 3 ЖК РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Жилищным кодексом РФ, другим федеральным законом случаях и на основании судебного решения (ст. 25 Конституции РФ). Данные правила не касаются граждан, которые занимают жилое помещение, не имея на то законных оснований (например, самовольное занятие жилья).

Уголовный кодекс РФ (ст. 139) предусматривает ответственность за нарушение неприкосновенности жилища. Жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Необходимой характеристикой жилья служит его функциональное назначение - оно предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК РФ (ч. 1). Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. Статья 288 ГК РФ (п. 2) устанавливает функциональное назначение жилья - "жилые помещения предназначены для проживания граждан".

Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Жилое помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия его пользователям, нормальную жизнедеятельность человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым, изолированным от смежных жилых и нежилых помещений.

В ст. 62 ЖК РФ не обозначено такое требование к жилому помещению, как его благоустройство. Не содержится такого требования и в ГК РФ. Согласно ст. 673 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В то же время благоустройство - существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения. Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Требование о благоустроенности жилья (в определенной степени) содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (во исполнение ст. 15 и ст. 32 ЖК РФ).

Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. - см. Федеральный закон от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения") и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ). Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, признаются нуждающимися в жилье (ст. 51 ЖК РФ).

В отношении признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания следует обратиться к вышеуказанному Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Виды жилых помещений

Жилищный кодекс РФ к жилым помещениям относит: жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату.

2.1 Жилой дом

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 ЖК РФ).

Следовательно, жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2.2 Квартира

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Очевидно, под прямым доступом следует понимать то, что имущество общего пользования непосредственно примыкает к квартире, т.е. является по отношению к ней смежным. Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак квартиры.

В качестве объектов вспомогательного использования, которые, пусть и в разном объеме, входят в состав элементов квартиры, могут быть названы коридор, холл, кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная, кладовая, передняя и т.д. Поскольку многие из названных компонентов могут присутствовать и в части жилого дома, указанный критерий разграничения жилых помещений на части домов и квартиры следует рассматривать в качестве дополнительного.

На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню.

К числу жилых помещений ЖК относит также части квартир. Части квартир по замыслу законодателя следует отличать от комнат и части жилого дома, которые отнесены законодателем к отдельным видам жилых помещений.

2.3 Комната

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Гражданским кодексом Российской Федерации закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений.

По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

2 Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Говоря о требованиях, предъявляемых к жилым помещениям действующим законодательством, необходимо, прежде всего, отметить следующее. Все указанные требования можно разделить на две группы. В первую группу можно включить требования, без которых помещение вовсе не может считаться жилым помещением, а во вторую — требования, предъявляемые к той или иной категории жилых помещений (например, комнаты в общежитиях, помещения, предоставляемые по договорам социального найма, и т.д.).

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).

Именно данное в ст. 15 ЖК РФ определение содержит существенные требования к жилому помещению (признаки жилого помещения), при отсутствии хотя бы одного из которых помещение не может считаться жилым. Это и есть требования первой группы, о которых шла речь выше.

К таким требованиям, в частности, относятся:

изолированность жилого помещения;

принадлежность его к недвижимому имуществу;

пригодность для постоянного проживания граждан.

Последний признак одновременно является отражением цели существования жилого помещения, его единственно возможного назначения. Так, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан (важно отметить, что не приводится цель временного проживания граждан), а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера не допускается.

Указанные выше признаки получили свое развитие в постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (в ред. от 02.08.2007 г. № 494) (далее - Положение).

Положение, утвержденное названным постановлением Правительства РФ устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, в частности, многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно п. 7 положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в Наложении требованиям.

Рассмотрим основные требования к жилому помещению, предусмотренные Положением.

1. Прежде всего, следует обратить внимание на то, что в соответствии с п. 3 Положения его действие не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Этот важнейший признак является производным от родового признака принадлежности жилого помещения к недвижимости, содержащегося в ст. 15 ЖК РФ. ведь если, например, многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию, зарегистрировать права на него как недвижимое имущество в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет невозможно. В то же время согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, если нет регистрации недвижимости ~ нет объекта недвижимости, а если нет разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости — невозможна его регистрация.

Понятие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дастся в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, где указано, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Следует обратить внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 25 ноября 2009 г. № 273-Ф3) до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. Кроме того разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие настоящего Кодекса, признаются действительными.

2. В Положении дается перечень и достаточно подробно раскрывается сущность технических требований к жилому помещению, или. говоря в контексте ст. 15 ЖК РФ, — требования к «пригодности для постоянного проживания граждан». В частности, это такие требования:

несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования;

основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения;

жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);

инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно- эпидемиологической безопасности;

наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;

жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;

доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта;

и другие.

3. «Изолированность жилого помещения» подразумевает наличие в жилом помещении отдельного входа, т.е. отсутствие необходимости проходить через чужие жилые (али иные) помещения. Со значением и сложностью такого существенного требования к жилому помещению, как «изолированность жилого помещения», субъекты жилищных правоотношений, как правило, сталкиваются при выделе доли в праве собственности на жилое помещение.

Так, Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что, например, реальный раздел отдельной квартиры допустим только в случае, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, санузла, коридора и др.), оборудования отдельного входа.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. от 06.02.2007) разъяснял, что для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с далями собственников с соблюдением требований градостроительных регламентов. строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование, и т.п.

В ЖК РФ существуют иные требования к жилым помещениям в зависимости от условий предоставления прав на жилое помещение. Так, например, в соответствии со ст. 58 Жилищного кодекса РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия; требуется соблюдение «нормы предоставления», т.е. минимального размера площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст. 50 ЖК РФ), и другие.

3. Особенности правового режима жилого помещения.

Правовой режим объекта гражданских прав в самом общем виде представляет собой правовую характеристику этого объекта.

Первая особенность заключается в том, что правовой режим жилого помещения построен по принципу единства и дифференциации. Единство заключается в наличии определенной группы предписаний, регулирующих общественные отношения, возникающие по поводу жилых помещений как объектов гражданских прав. Обособление этих предписаний обусловлено характером регулируемых общественных отношений. В то же время правовой режим жилого помещения дифференцируется в зависимости от вида жилого помещения.

Жилое помещение является частью, составным элементом системы объектов гражданских прав. Жилое помещение относится к группе материальных объектов, вещей, объектов недвижимости, помещений. Соответственно и правовой режим жилого помещения будет складываться из правовой характеристики этих объектов. Так, жилые помещения являются недвижимым имуществом (ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации <1> (далее - ЖК РФ)), следовательно, на него распространяются правила, установленные в отношении недвижимых вещей, в частности необходимость государственной регистрации права на жилое помещение. Приобретение права собственности на жилое помещение по приобретательной давности осуществляется в порядке, установленном для недвижимого имущества.

Особенности правового режима помещения связаны с его расположением - внутри здания. Так, собственнику помещения, жилого и нежилого, в многоквартирном доме принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество этого дома 2.

<2> Согласно ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594).

В то же время жилое помещение занимает особое место в системе объектов гражданских прав. Можно выделить следующие факторы, которые влияют на формирование правового режима жилых помещений: 1) жилое помещение предназначено для проживания, более того, это единственный вид недвижимого имущества, который предназначен для этих целей (ст. 17 ЖК РФ); 2) назначение жилых помещений предполагает их обособление, вследствие чего они объединяются в жилищный фонд для наиболее эффективного управления ими (ст. 19 ЖК РФ); 3) жилые помещения являются средством реализации конституционного права граждан на жилище, жилое помещение является объектом конституционной охраны.

Одной из форм проявления единства правового режима жилых помещений является пригодность для постоянного проживания (ст. 15 ЖК РФ). Порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержден в Постановлении Правительства Российской Федерации , которое действует в отношении всех находящихся в эксплуатации жилых помещений независимо от формы собственности, расположенных на территории Российской Федерации. Единство правового режима проявляется также в том, что все жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается (ст. 17 ЖК РФ).

Все жилые помещения в зависимости от принадлежности или целей использования относятся к тому или иному жилищному фонду Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд в зависимости от формы собственности подразделяется на: 1) частный жилищный фонд; 2) государственной жилищный фонд; 3) муниципальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования. В зависимости от целей использования подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования; 2) специализированный жилищный фонд; 3) индивидуальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования.. При этом правовые режимы жилых помещений, входящих в состав того или иного жилищного фонда, отличаются друг от друга. Так, правовой режим жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального жилищного фонда, осложнен публичным элементом в большей степени, нежели правовой режим жилых помещений частного жилищного фонда. Особенности данного вида жилищного фонда состоят в особом порядке "получения" жилого помещения по договору социального найма. Субъектами, обладающими правом на получение жилого помещения по договору социального найма, выступают граждане, признанные нуждающимися в жилом помещении. Собственники жилых помещений частного жилищного фонда осуществляют свои правомочия в отношении жилых помещений самостоятельно. В жилых домах государственного и муниципального жилищного фонда жилые помещения предоставляются гражданам по большей части по договорам социального найма, что не встречается в частном жилищном фонде.

Существенно различается правовой режим жилых помещений, относящихся к жилищным фондам, разделенным в зависимости от целей использования. Так, законодатель указывает на то, что специализированные жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ Каждый из видов жилого помещения специализированного жилищного фонда обладает определенными особенностями. Так, служебные помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовой деятельности. При этом служебное жилое помещение должно предоставляться в виде отдельной квартиры или жилого дома. В качестве общежития может быть использовано жилое помещение, которое расположено в специально оборудованном для этих целей доме, укомплектовано мебелью, иным оборудованием, необходимым для проживания. Как правило, жилое помещение в общежитии представляет собой комнату с расчетом площади не менее 6 кв. м на одного человека. По смыслу закона жилые помещения маневренного фонда предоставляются в исключительных случаях на непродолжительный отрезок времени (период капитального ремонта, продажи заложенного помещения с публичных торгов гражданам, у которых единственное жилое помещение в результате стихийного или техногенного бедствия стало непригодным для проживания - до предоставления им другого жилого помещения) . Жилые помещения индивидуального жилищного фонда характеризуются тем, что используются исключительно собственниками, при этом используются для проживания - собственников, членов их семей, иных граждан на безвозмездной основе. Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными законодательством.

Различен правовой режим жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры и комнаты. Так, в качестве служебного жилого помещения может выступать только квартира или жилой дом. Предметом договора социального найма согласно ст. 62 ЖК РФ может быть жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры .

Таким образом, дифференциация правового регулирования общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений, проявляется в наличии особенностей правового режима различных видов жилых помещений.

Правовой режим жилых помещений формируется правилами, содержащимися в различных отраслях законодательства:

1) гражданском (в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации определены общие вопросы осуществления права собственности и других вещных прав на жилые помещения; нормами гражданского законодательства регулируется процесс приобретения права на жилое помещение (заключение гражданско-правового договора); нормами гражданского права также определяется правовое положение субъектов - вопросы правоспособности, дееспособности, общие положения об ответственности, исчисление сроков и др. );

2) жилищном;

3) семейном (нормы семейного законодательства регулируют отношения между членами семьи титульного владельца жилого помещения по поводу пользования жилым помещением; содержат определения понятий "супруг", "дети", "приемная семья", "дети, оставшиеся без попечения родителей" и др., которые являются субъектами жилищных отношений);

4) земельном (нормы земельного законодательства регулируют вопросы соотношения права на жилое помещение и земельный участок, с которым оно связано, о порядке пользования земельным участком, земельный участок входит в состав общего имущества многоквартирного дома)

5) градостроительном < (нормы градостроительного законодательства определяют правила создания жилого помещения);

6) административном <16> (нормы административного законодательства, по природе своей публично-правовые, регулируют порядок учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях и в улучшении жилищных условий, порядок распределения и предоставления жилых помещений отдельным категориям граждан, порядок технического учета жилых помещений, управления жилищным фондом, организацию ремонта жилых домов);

7) законодательстве об объектах культурного наследия (о порядке обращения с объектами культурного наследия);

8) законодательстве в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения < (эти нормы содержат требования, которым должно отвечать жилое помещение для признания его жилым, а также требования к использованию жилого помещения);

9) законодательстве о пожарной безопасности <19> (содержат требования к жилым помещениям по обеспечению пожарной безопасности).

Сказанное свидетельствует о межотраслевой природе правового режима жилого помещения. В этом заключается вторая особенность правового режима жилого помещения, он и частноправовой, и публично-правовой.

Частноправовые и публично-правовые элементы правового режима жилого помещения проявляются как на стадии формирования объекта (на стадии введения жилого помещения в гражданский оборот), так и на стадии (дальнейшего) участия жилого помещения в гражданском обороте и его использования (т.е. при проживании в жилом помещении).

Частноправовой режим жилых помещений на стадии введения жилого помещения в гражданский оборот проявляется: 1) в том, что при создании объекта недвижимости жилого назначения заключаются договоры гражданско-правового характера (например, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве); 2) в том, что приобретение права на жилое помещение также осуществляется посредством заключения гражданско-правовых договоров.

Частноправовой режим жилых помещений на стадии участия в гражданском обороте и использования жилого помещения проявляется: 1) в том, что распоряжение жилым помещением осуществляется на основе гражданско-правовых договоров (договор купли-продажи, мены, договор дарения и т.д.); 2) в необходимости соблюдения Правил пользования жилыми помещениями, установленных Постановлением Правительства РФ Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 5. Ст. 546.

Публично-правовой режим жилых помещений на стадии введения жилого помещения в гражданский оборот проявляется в:

1) необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию (для объектов капитального строительства) в Градостроительном кодексе

2) необходимости соблюдения норм и правил в области использования атомной энергии, санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требований пожарной безопасности, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия и требований к сохранению объектов культурного наследия, норм и правил инженерно-технических мероприятий гражданской обороны, требований промышленной безопасности, норм и правил безопасности гидротехнических сооружений, иных правил безопасности и государственных стандартов и др. при создании объекта недвижимости жилого назначения; (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации

3необходимости проведения кадастрового учета объекта <"О государственном кадастре недвижимости"

4) необходимости прохождения процедуры признания помещения жилым помещением <24>;

5) необходимости государственной регистрации права на жилое помещение.

Публично-правовой режим жилых помещений на стадии участия жилых помещений в гражданском обороте проявляется в:

1) необходимости государственной регистрации перехода права на жилое помещение, обременения жилого помещения "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2) целевом назначении объекта - проживание граждан (ст. 17 ЖК РФ). Использование жилого помещения в иных целях, не связанных с проживанием, недопустимо;

3) необходимости получения согласования (разрешения) при производстве реконструкции или перепланировки .

При получении жилого помещения гражданами, признанными в установленном законом порядке нуждающимися в жилом помещении, публично-правовой режим проявляется в необходимости прохождения административной процедуры признания граждан нуждающимися в жилом помещении.

Таким образом, правовой режим жилого помещения представляет собой правовую характеристику этого объекта, выраженную в нормативных правовых предписаниях частноправового и публично-правового характера, направленных на эффективное правовое регулирование общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений как объектов особого назначения. При этом правовой режим жилого помещения складывается из правовой характеристики объектов гражданских прав, к которым относится жилое помещение (материальные объекты, вещи, недвижимость, помещение), а также из правовой характеристики, выраженной в нормативных правовых предписаниях, установленных исключительно для жилых помещений, и дифференцируется в зависимости от вида жилого помещения.

4. Переустройство и перепланировка жилых помещений.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. В свою очередь перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник представляет в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления):

- заявление в соответствии с формой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" Собрание законодательства РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.

- правоустанавливающие документы на жилое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

- технический паспорт жилого помещения;

- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).

В тех случаях, когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Важно отметить, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня согласования выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

В ст. 27 ЖК РФ предусматривается отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Такой отказ допускается в случаях:

- непредставления указанных выше документов;

- представления документов в ненадлежащий орган;

- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установленным требованиям.

В решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. При этом такое решение выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

На основании ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт направляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

Жилищный кодекс РФ предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. В ч. 3 ст. 29 Кодекса указывается, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. При этом согласно ч. 5 той же статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску принимает решение:

- в отношении собственника о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- в отношении нанимателя указанного жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению этого жилого помещения в прежнее состояние.

Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, а также для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения данного жилого помещения в прежнее состояние.

Важно отметить следующее обстоятельство: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

4. Переустройство и перепланировка жилых помещений.

Переустройство и перепланировка жилых помещений

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. В свою очередь перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник представляет в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления):

- заявление в соответствии с формой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" Собрание законодательства РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.

- правоустанавливающие документы на жилое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

- технический паспорт жилого помещения;

- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).

В тех случаях, когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Важно отметить, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня согласования выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

В ст. 27 ЖК РФ предусматривается отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Такой отказ допускается в случаях:

- непредставления указанных выше документов;

- представления документов в ненадлежащий орган;

- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установленным требованиям.

В решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. При этом такое решение выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

На основании ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт направляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества.

Жилищный кодекс РФ предусматривает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. В ч. 3 ст. 29 Кодекса указывается, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. При этом согласно ч. 5 той же статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску принимает решение:

- в отношении собственника о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- в отношении нанимателя указанного жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению этого жилого помещения в прежнее состояние.

Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, а также для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения данного жилого помещения в прежнее состояние.

Важно отметить следующее обстоятельство: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Перевод помещения из жилого в нежилое и наоборот.

Прежде всего, следует обратить внимание, что как жилые, так и нежилые помещения относятся к объектам недвижимости. И хотя ст. 130 ГК прямо не указывает на это в приведенном перечне, конкретизацию правовой статус этих объектов получил в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В нем же нежилое помещение обозначается как часть здания (сооружения), тем самым ставится точка в давнем споре о соотношении названных понятий. Эта норма находит свое отражение и в сложившейся практике. В частности, Президиум ВАС РФ в информационном письме N 53 от 1 июня 2000 г. подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Причем нежилое помещение может самостоятельно использоваться для производства, хозяйственной деятельности и т.д., благодаря тому что характеризуется обособленностью от иных помещений. нежилое помещение не может использоваться для жилья, оно не является жилым и не отнесено к таковому. Это чердаки, подвалы, пристройки, технические помещения любого размера и т.п.

Легальное определение жилого помещения дается в ст. 15 ЖК. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Общая его площадь состоит из суммы площади всех частей жилого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям законодатель относит три вида объектов: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Под квартирой - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната в ст. 16 ЖК обозначается как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Нормативную базу по этому вопросу составляют Жилищный кодекс (гл. 3, ст. 22 - 24), градостроительное законодательство, куда входит Градостроительный кодекс, другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации (ст. 3 Градостроительного кодекса). Могут приниматься и муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу.

Анализ законодательства показывает, что в первую очередь должна определяется сама возможность перевода. Жилищный кодекс указывает, что недопустим перевод жилого помещения в нежилое, если:

- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (к ним относятся прежде всего лестничные клетки) или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (имеется в виду изолированный от жилой части здания вход);

- переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (т.е. в нем зарегистрированы и фактически проживают физические лица). Из смысла этой нормы следует, что также не допускается перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результате собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий;

- право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (т.е. если, например, помещение является предметом залога, в отношении него заключен договор аренды и т.п.).

Когда речь идет о квартире в многоквартирном доме, то устанавливается еще одно правило - она должна быть расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в жилой фонд, если:

- оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В качестве оснований для перевода можно выделить признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, необходимость получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие и благоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразность изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или в строениях нежилого назначения.

Следующим этапом является сбор документов, которые необходимы собственнику (или уполномоченному им лицу) для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК в этот перечень входят:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Помимо этих пяти пунктов орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, никаких других документов требовать не может.

На практике все складывается совершенно иначе. Должностные лица настаивают на получении от заявителя еще целого ряда "необходимых" документов, будь то согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Понятно, что это порой существенно затягивает процедуру сбора документов или, того хуже, делает перевод вообще невозможным.

Заявление пишется по установленной форме с указанием адреса переводимого помещения, адреса заявителя, причины перевода и цели использования помещения после перевода, предполагаемого функционального назначения. К нему прикладывается подлинник или, что лучше, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, т.е. договора, по которому заявитель приобрел помещение в собственность (договоры купли-продажи, дарения, мены и т.п.). План переводимого помещения, поэтажный план дома (ПИБ) в виде справок предусмотренной формы заявитель должен получить в БТИ. Наконец, заявитель с помощью специализированных проектных организаций, имеющих лицензию, готовит предпроектное предложение (технологическая схема, генплан, выполненный на топографической основе) и заключение о наличии технической возможности реконструкции помещения под конкретное функциональное назначение (указывается нормативное наименование объекта) в соответствии с действующими техническими, нормативными требованиями.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Теперь ему остается только ждать решения. А оно, в свою очередь, должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов.

В зависимости от его содержания различаются и последствия для заявителя.

1 в переводе жилого помещения в нежилое и, наоборот, могут отказать. Ст. 24 ЖК предусматривает четыре законных основания для отказа. Это непредставление того перечня документов, которые указаны в ч. 2 ст. 23 ЖК; представление документов в ненадлежащий орган; несоблюдение условий перевода помещения (ст. 22 ЖК); несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего законодательства.

В обязательном порядке решение должно содержать указание на одно из этих оснований со ссылкой на допущенные нарушения. Только в этом случае выполняется требование мотивированности вынесенного акта.

2 решение может подтверждать окончание перевода помещения. Понятно, что для заявителя это наилучший исход дела, ведь данный документ является основанием использования помещения в качестве жилого или, наоборот, нежилого. Но при одном условии: если не требуется проведения его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ. Это уже третья ситуация.

Орган, осуществляющий перевод помещений, может посчитать, что для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого проведение переустройства и (или) перепланировки в соответствии с предоставленным проектом и (или) иных работ, является необходимым. В данном случае требование об их проведении, перечень иных работ должны содержаться в самом решении, которое одновременно является и основанием для их начала.

А вот завершение указанных работ должно быть подтверждено актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Он же направляет акт в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Подписанный акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

6. Жилищный фонд: понятие, виды, учет.

Краткая характеристика жилищного фонда дана в ч. 1 ст. 19 ЖК: жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Эту характеристику едва ли можно считать определением жилищного фонда, поскольку, по существу, она сводится к тавтологии. Чтобы дать определение жилищного фонда, которое было бы сколько-нибудь содержательным, нужно обратиться и к другим положениям нового жилищного законодательства, сосредоточенным в первую очередь в гл. 2 ЖК "Объекты жилищных прав. Жилищный фонд". В характеристике жилищного фонда, данной в ЖК, ключевым является понятие жилого помещения. Поэтому для определения жилищного фонда нужно раскрыть содержание указанного понятия, т.е. выявить его сущностные признаки. О жилых помещениях речь идет во всех статьях гл. 2 ЖК <1>. Особенно важны следующие положения. Во-первых, жилые помещения относятся к объектам жилищных прав. Во-вторых, жилым признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. В-третьих, к видам жилых помещений относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом часть жилого дома, часть квартиры и комната составляют один из видов жилых помещений лишь тогда, когда они изолированы от других жилых помещений в том же доме (той же квартире). В-четвертых, жилые помещения предназначены для проживания граждан. В-пятых, право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения подлежат государственной регистрации. В-шестых, осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям. В-седьмых, может осуществляться страхование жилых помещений, дабы гарантировать возмещение связанных с их утратой или повреждением убытков.

Какие же из указанных признаков жилых помещений должны быть отражены в определении жилищного фонда, а какие могут быть опущены либо как само собой разумеющиеся либо как факультативные? В определение необходимо включить указание на то, что жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан, хотя бы на данный момент в силу особенностей его правового режима или иных обстоятельств (например, неотложной необходимости расселения граждан из аварийного дома) оно и используется для временного проживания граждан. Указывать же на то, что помещение должно быть изолированным, по-видимому, не нужно, дабы не сложилось мнения, будто неизолированные жилые помещения находятся вне жилищного фонда. В определении жилищного фонда из-за краткости невозможно объяснить, что неизолированное жилое помещение - часть изолированного. Это пояснение предшествует определению.

Указание на то, что жилое помещение является объектом жилищных прав, также можно опустить. Этот признак очевиден.

Не воспроизводятся и такие признаки, как государственная регистрация жилых помещений и их страхование, поскольку они являются факультативными.

В то же время в определении необходимо указать на то, что жилые помещения входят в состав жилищного фонда независимо от формы собственности, т.е. независимо от того, кому они принадлежат на праве собственности. Сейчас это особенно важно, поскольку в одном доме и в одной квартире могут находиться жилые помещения, представляющие различные формы собственности.

Наконец, в определении должно быть отражено, что жилые помещения могут находиться не только в жилых домах, но и в иных строениях (например, в здании образовательного или оздоровительного учреждения).

С учетом сказанного жилищный фонд может быть определен как совокупность всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых домах или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

Классификация жилищных фондов

Не ограничиваясь общей характеристикой жилищного фонда, ЖК закрепил классификацию жилищного фонда на виды. Эта классификация проводится, во-первых, в зависимости от формы собственности и, во-вторых, в зависимости от целей использования.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, находящийся в собственности граждан и юридических лиц; государственный, находящийся в собственности Российской Федерации и ее субъектов; муниципальный, находящийся в собственности муниципальных образований.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования.

При всей значимости классификации жилищного фонда на виды как в зависимости от форм собственности, так и в зависимости от целей использования соответствующих жилых помещений она все же не устраняет, да и не может устранить чересполосицы в правовом режиме жилых помещений, находящихся не только в одном доме, но и в одной квартире. Указанные помещения могут представлять различные формы собственности и использоваться в различных целях. Так, в одной квартире часть жилых помещений может быть приватизирована, а другая использоваться на началах социального найма. Соответственно этому приватизированные жилые помещения будут находиться в частной собственности граждан, а другие жилые помещения - в государственной или муниципальной собственности. Места общего пользования в квартире окажутся в общей долевой собственности сособственников, представляющих различные формы собственности.

Пожалуй, для всех этих жилых помещений общим является один признак - все они в конечном счете должны использоваться для проживания граждан, т.е. для удовлетворения их потребности в жилье. Именно эта цель использования жилых помещений доминирует. Все же остальные цели по отношению к ней являются побочными (см. ст. 17 ЖК).

При оценке закрепленной в законе классификации жилищных фондов нужно также учитывать, что каждая форма собственности в жилищной сфере может использоваться в самых различных целях.

Так, жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут использоваться на началах не только социального, но и коммерческого найма. Они могут находиться в специализированном жилищном фонде и использоваться в качестве служебных жилых помещений, общежитий и т.д.

Жилые помещения, находящиеся в частной собственности граждан, собственники могут использовать не только для своего проживания и проживания членов своей семьи, но и для сдачи внаем или в аренду.

Словом, жилые помещения, находящиеся в одной форме собственности, могут оказаться в различных классификационных рубриках по цели их использования.

Перейдем теперь к более подробному рассмотрению правового режима жилых фондов, классифицируемых по цели их использования. Обратим внимание на следующие моменты.

Во-первых, границы специализированного жилищного фонда очерчены в ЖК значительно шире, чем в Законе об основах федеральной жилищной политики, ныне утратившем силу Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" . В состав этого фонда включены жилые помещения, предоставляемые гражданам по правилам разд. IV ЖК, в том числе служебные жилые помещения.

И это правильно. Сомнения, однако, вызывает то, что специализированный жилищный фонд замкнут в пределах государственной и муниципальной собственности. Разве помещения, входящие в состав этого фонда, не могут принадлежать хозяйственным обществам и товариществам, кооперативным и общественным организациям, имущество которых относится к частной собственности? Почему им не могут принадлежать, например, служебные жилые помещения и общежития?

Во-вторых, вычленение индивидуального жилищного фонда призвано объединить в одном фонде не все жилые помещения, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а только те из них, которые используются на безвозмездных началах для удовлетворения потребительских нужд граждан (см. п. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК). Граждане - собственники жилых помещений используют их для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования (например, для проживания временных жильцов).

Сложнее обстоит дело с собственниками таких помещений - юридическими лицами. В законе сказано, что юридические лица используют эти помещения для проживания граждан на указанных условиях пользования, т.е. на условиях безвозмездного пользования. Как очертить круг граждан, которым юридическое лицо может предоставить жилое помещение в безвозмездное пользование? В.Н. Литовкин относит к ним сотрудников юридического лица, а также иных граждан, с которыми юридическое лицо не связано служебными отношениями . Критерий определения граждан, которым юридическое лицо может предоставить жилое помещение в безвозмездное пользование, достаточно размыт, но, по-видимому, ничего лучше вследствие неудачной редакции закона нельзя придумать.

С не меньшими трудностями мы сталкиваемся, очерчивая границы жилищного фонда коммерческого использования, а также определяя основания предоставления жилых помещений в этом фонде и круг лиц, которым они предоставляются. Во-первых, как явствует из самого названия фонда, он используется на коммерческих началах в целях получения дохода. Во-вторых, жилые помещения на коммерческих началах могут быть использованы независимо от того, кому они принадлежат. Указанные помещения могут находиться и в частной собственности граждан и юридических лиц, и в государственной, и в муниципальной собственности. В-третьих, собственники таких помещений используют их для проживания граждан на условиях возмездного пользования; они могут быть предоставлены гражданам по иным договорам; они могут быть предоставлены собственниками таких помещений другим лицам во владение и (или) пользование (см. п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК). Очевидно, что в первом случае имеется в виду предоставление гражданам жилых помещений в коммерческий наем; во втором случае - предоставление гражданам жилых помещений по иным договорам (например, по договору пожизненного содержания); в третьем случае - предоставление лицу (а следовательно, как юридическому лицу, так и гражданину) помещения во владение и (или) в пользование (например, в аренду). Правда, открытым остается вопрос, может ли жилое помещение быть сдано в аренду только юридическому лицу или также гражданину, например, индивидуальному предпринимателю (ср. п. 4 ч. 3 ст. 19; ч. 2 ст. 30 ЖК; п. 2 ст. 671 ГК). Но кому бы жилое помещение ни было сдано в аренду или по иному договору, оно при всех обстоятельствах может использоваться лишь для проживания граждан.

Является ли закрепленная в ЖК классификация жилищных фондов исчерпывающей или нет? Охватываются ли ею жилые помещения в жилищно-строительных и иных кооперативах, в которых не все жилые помещения выкуплены их пайщиками? По-видимому, охватываются. До выкупа жилых помещений их собственником остается соответствующий кооператив как юридическое лицо. После того, как член кооператива полностью выплатит паевой взнос, он становится собственником полученной им квартиры. Нередки случаи, когда одни члены кооператива полностью выплатили паевой взнос, а другие этого не сделали. При таких обстоятельствах одни квартиры принадлежат на праве собственности выкупившим их гражданам (независимо от того, остались ли они членами кооператива или нет), а другие - продолжают находиться в собственности кооператива.

Что же касается товарищества собственников жилья, то не все граждане, проживающие в доме, в котором образовано товарищество, являются собственниками занимаемых ими жилых помещений. Более того, далеко не все, кто является собственником таковых, вступили в товарищество или собираются в него вступить. Хотя само товарищество собственником квартир не становится, и здесь может иметь место сочетание в жилищной сфере различных форм собственности. Например, квартиры, которые граждане не приватизировали и занимают по договорам социального найма, продолжают находиться в муниципальной или государственной собственности. Те же квартиры, которые граждане приватизировали, независимо от того, образовано ли в доме товарищество собственников жилья, равно как и независимо от того, вступили ли собственники квартир в товарищество, находятся в их частной собственности.

В свою очередь, эти квартиры собственники могут использовать либо для удовлетворения своих нужд в жилье, либо в коммерческих целях, либо, наконец, как в тех, так и в других целях.

Задача 1

В период брака супруги Семеновы приобрели двухкомнатную квар¬тиру. Площадь каждой из комнат составляла 20 кв.м. По первоначаль¬ной планировке квартира представляла собой связанные проходами помещения. В одну из комнат был вход из коридора, в другую можно было войти через кухню. Комнаты были также связаны между собой арочным проходом. Через несколько лет супруга расторгли брак и за¬ключили соглашение о разделе квартиры, в котором указывалось, что каждому из них достается по одной комнате. К соглашению, которое супруги хотели заверить у нотариуса, они приложили документ, под¬тверждающий согласование перепланировки, предусматривающее воз¬ведение капитальной стены между комнатами. Однако нотариус, озна¬комившись с документами, в удостоверении договора отказал, пояс¬нив, что квартира не подлежит разделу, т.к., во-первых, в ней совме¬щенный санузел, во-вторых, одна из комнат не имеет естественного освещения — ее окна выходят в застекленный летний сад.

1. Правильны ли разъяснения нотариуса?

2. Каким требованиям должно отвечать жилое помещение?

Задача 2

При проведении ремонта квартиры, ее собственница — Архипова сломала встроенные шкафы, чтобы увеличить площадь прихожей. Об этом стало известно правлению товарищества собственников жилья. Правление предложило Архиповой восстановить шкафы. Правление также сообщило об осуществленных Архиповой действиях в БТИ. Проведя проверку жилого помещения, БТИ установило, что два из трех встроенных шкафов в квартире Архиповой отсутствуют. БТИ предупредило Архипову о необходимости восстановить шкафы, т.к. перепланировка не была согласована в установленном порядке. Однако Архипова с предписанием не согласилась, поскольку, по ее мнению, перепланировкой является изменение капитальных стен квартиры, а не встроенных шкафов.

1. Что такое перепланировка и каков порядок ее осуществления? Являются ли произведенные Архиповой изменения перепланировкой?

2. Возможно ли сохранение планировки, на которую не было получено разрешения?

3. Решите спор.

Задача 3

Петрова работала сторожем в лесхозе с 1998 г. Все это время она вместе с двумя несовершеннолетними детьми проживала в утепленном вагончике-бытовке. В вагончик были подведены электричество и холодная вода. За пользование вагончиком и электричеством Петрова регулярно вносила плату по счетам, выставляемым лесхозом. В мае 2005 г. во время дежурства Петрова заметила воров. При попытке остановить преступников Петрова получила тяжелые травмы. После долгого лечения она стала инвалидом второй группы и вынуждена была уволиться из лесхоза. Поскольку трудовые отношения с Петровой прекратились, лесхоз потребовал освободить вагончик. Данное требование обосновывалось необходимостью поселить в него другого сторожа. Петрова отказалась освободить вагончик, заявив, что травму она получила при исполнении трудовых обязанностей, поэтому лесхоз не вправе лишить ее жилья, не предоставив взамен другого жилого помещения. Иного жилья у Петровой и ее детей нет. Администрация лесхоза с требованием не согласилась, пояснив, что вагончик выделялся не как жилое помещение, а только как помещение, которое сторож использует во время дежурства. Поэтому никаких жилищных право-отношений между лесхозом и Петровой не могло возникнуть.

1. Может ли вагончик-бытовка быть признан жилым помещением?

2. Возникли ли в рассматриваемой ситуации жилищные правоотношения?

3.Решите спор.

Задача 4

Никаноров решил использовать свою квартиру в многоквартирном доме под офис туристической фирмы, учредителем которой являлся. Желая надлежащим образом все оформить, Никаноров обратился к знакомому юристу. Тот пояснил, что для использования помещения в собственной деятельности никакого особого оформления и перевода помещения в нежилое не требуется. Если бы Никаноров решил заняться производством или сдавать помещение в коммерческих целях в аренду, тогда потребовался бы перевод помещения в нежилое. Юрист также сообщил Никанорову, что поскольку жилое помещение находится на втором этаже дома (первый этаж занимает продовольственный магазин), и оно несвободно от прав третьих лиц — в нем проживают супруга и несовершеннолетняя дочь Никанорова, в нежилое данное помещение перевести нельзя.

1.В каких случаях и при каких условиях возможно использование жилого помещения в иных целях, кроме проживания?

2.В каких случаях не допускается перевод жилого помещения

в нежилое?

3.Правомерны ли разъяснения юриста?