Аренда подвала многоквартирного дома

До оформления права собственности на общее имущество многоквартирного дома, расположенного в г. Москве, орган местного самоуправления зарегистрировал в собственность в качестве нежилого помещения подвал данного многоквартирного дома и сдал это помещение в аренду ОАО «ХХХ». Собственники помещений дома, узнав об этом, обратились в суд с требованием о признании регистрации подвала в качестве нежилого помещения и договора аренды подвала недействительными, поскольку согласно ст. 36 ЖК РФ подвалы входят в общее имущество многоквартирного дома. Подвалы не могут использоваться автономно, поскольку имеют техническое назначение и необходимы для обслуживания жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

1. Правомерны ли требования собственников помещений многоквартирного дома?

2. Возможно ли распоряжение отдельными объектами общего имущества многоквартирного дома?

 

Статья 36 ЖК РФ «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме»:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1)      помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Следовательно, и подвал этого дома также принадлежит жильцам дома на праве общей долевой собственности.

 

Из статьи: Особенности права собственности на общее имущество многоквартирных домов и нежилых зданий (Свит Ю.П.)

(«Законы России: опыт, анализ, практика», 2011, N 6):

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества многоквартирного дома (здания).

Вопрос о пределах распоряжения отдельными объектами, входящими в общее имущество многоквартирного дома (здания), относится к числу дискуссионных. Прежде всего это касается таких объектов общего имущества, как подвалы, чердаки и другие технические помещения, которые на практике часто обособляются в качестве самостоятельных объектов недвижимости и передаются в пользование, как правило, по договорам аренды. Есть мнение, что даже при возможности переоборудования чердаков и подвалов в нежилые помещения они все равно не должны рассматриваться как самостоятельные объекты недвижимости. Они в любом случае — помещения технические и должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб. Так, ФАС Западно-Сибирского округа вПостановлении от 18 июня 2010 г. по делу N А46-15316/2009 признал договор купли-продажи находящихся в подвале нежилого здания помещений недействительным по ст. 168 ГК РФ и пояснил, что подвал как составная часть здания самостоятельным объектом недвижимости не является и отчуждению не подлежит <28>.

Вторая позиция основана на разграничении помещений, включаемых в общее имущество, на имеющие исключительно техническое назначение и обладающие иными, помимо технических, полезными свойствами. Этот подход нашел широкое распространение в судебной практике.

в арендуемых подвальных помещениях могут быть расположены трубы отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, однако они не оснащены запорной и регулирующей арматурой, в них не находится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Такие помещения имеют самостоятельный кадастровый номер и входят в состав нежилого фонда, т.е. сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, обладают самостоятельными полезными свойствами и правомерно являются объектами гражданско-правовых сделок.

Помещения подвала жилого дома функционально являются техническим этажом жилого дома и предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей, иное использование этих помещений строительными нормами и правилами не предусмотрено

 Согласно приложению Б к СНиП 31-01-2003 технический этаж — это этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.

Таким образом, в отношении возможности выделения отдельных объектов общего имущества многоквартирного дома (здания) и установления пределов их использования в гражданском обороте ни в законодательстве, ни в практике судов не сформировался единый подход. Вместе с тем необходимость проведения градации объектов общего имущества с возможным установлением особенностей режима относительно автономных объектов не вызывает сомнения. Ведь Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, впп. «а» п. 2 включают в состав общего имущества многоквартирного дома построенные за счет средств собственников помещений объекты недвижимости (встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки).

Т.е. требования собственников о признании регистрации подвала в качестве нежилого помещения и договора аренды недействительными — правомерны.

По поводу распоряжения отдельными объектами общего имущества многоквартирного дома:

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 июля 2009 г. N 64 О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ:

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.