Управление многоквартирным домом

По инициативе районной управы было созвано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором обсуждался вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. Большинство участников собрания высказалось за привлечение управляющей организации. Однако когда встал вопрос о конкретной организации, мнения жильцов разделились: собственники квартир подъезда № 1 считали, что следует заключить договор с ООО «Светоч». Жильцы подъезда № 2 заявили, что не доверяют частным организациям и потребовали избрать в качестве управляющей организации МУП «ЖЭО № 20». Не добившись от собственников какого-либо решения, управа объявила конкурс среди управляющих организаций и назначила в качестве управляющей организации выигравшее конкурс ООО «Гарантия».

Несколько собственников, недовольных принятым решением, обратились в суд с требованием о признании решения управы недействительным и проведении нового общего собрания. При этом указывалось, что первичное собрание было проведено с существенными нарушениями. Во-первых, о предстоящем собрании собственников известили за три дня до его проведения, поэтому несколько собственников, долю которых в совокупности составляет 1/10 общего имущества дома, не смогли принять участия в собрании.

Во-вторых, в собрании не участвовали представители муниципального образования, хотя ему принадлежит 1/3 квартир данного дома. Вместо них 23 в собрании приняли участие граждане, проживающие в этих квартирах по договорам социального найма.

Кроме того, истцы считают, что заставить их заключить договор с организацией, избранной управой, нельзя, т.к. это нарушает принцип свободы договора. По их мнению, поскольку договоренности о выборе одной организации достичь не удалось, следовало заключить договор с двумя управляющими организациями.

Каковы последствия нарушения порядка проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома? Как разрешить спор?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 45 Ж.Кодекса).

Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Поэтому на общем собрании имеют право присутствовать с правом решающего голоса и участвовать в обсуждении вопросов повестки дня все собственники помещений в многоквартирном доме.

Факт участия в собрании имеет практическое и юридическое значение, так как в зависимости от количества участников общего собрания определяются: а) наличие или отсутствие кворума, необходимого для принятия решений (см. ч. 3 ст. 45 Кодекса); б) простое или квалифицированное большинство голосов, поданных за то или иное решение (см. ч. 1 ст. 46 Кодекса). Если собственник помещения не участвовал в собрании, то он вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований Кодекса (см. ч. 6 ст. 46 Кодекса).

Сообщение о проведении общего собрания должно быть доставлено каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме, в том числе и представителям местной власти (если в доме имеется муниципальное жилье, сдаваемое внаем на основании договора социального найма) и вручено не позднее чем за 10 дней до проведения собрания. Это необходимо на случай, если кто-либо из собственников жилья окажется недовольным результатами голосования и выбранной на собрании формой управления и постарается признать эти результаты недействительными. Например, станет утверждать, что не был оповещен о проведении собрания надлежащим образом, не принял участия в голосовании или просто подвергнет сомнению результаты голосования. Поэтому первый довод «недовольных» собственников – верный, собрание нельзя считать состоявшимся.

Наниматели квартир, то есть те, кто проживает в них на основании договора социального найма, не принимают участия в общем собрании собственников жилья. Их интересы на данном собрании представляет муниципалитет (администрация города), который и является собственником определенного количества квартир в конкретном многоквартирном доме. Поэтому второй довод «недовольных» собственников, тоже верный.

Третий довод Истца о невозможности заставить их заключить договор с организацией, избранной управой и выборе двух управляющих организаций – неверен, т.к. ст. п.4.ст.161 ЖК РФ уполномочивает управу на выбор УК, если собственниками не избран способ управления домом (определяется порядком Правительством Российской Федерации: ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства от 6 февраля 2006 г. N 75 «О ПОРЯДКЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОРГАНОМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ОТКРЫТОГО КОНКУРСА ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ»: Конкурс проводится, если:1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях. Следовательно, орган местного самоуправления своими действиями не нарушил законодательство.

Задача 4.