Тема 1.

Задача 1 .

Антипова, проживавшая в благоустроенном дачном доме, обратилась в орган регистрационного учета с заявлением о регистрации по месту жительства. В обоснование заявления она указала, что дом находится в ее собственности, пригоден для круглогодичного использования. Она проживает в этом доме постоянно, городскую квартиру давно продала. Однако в регистрации ей было отказано ввиду того, что дачный дом не относится к жилым помещениям.

Правомерен ли отказ?

Дачные и садовые дома можно зарегистрировать в качестве жилых домов с правом проживания в них.Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г., признало неконституционным запрет регистрации по месту жительства в садовых и дачных домах, пригодных для постоянного проживания.

Прописаться можно не в любом садовом строении, а только в признанном жилым и пригодным для проживания.

Жилым помещением признаются жилой дом, квартира или комната. Под жилым домом понимается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Помещение обязательно должно соответствовать требованиям пожарной безопасности (Приказ МЧС России от 18.06.2003 N 313), санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства.

Т. о. отказ в регистрации не правомерен.

Какие действия надо совершить Антиповой, чтобы зарегистрироваться по месту фактического проживания?.

Административный способ решения проблемы

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если помещение не отвечает установленным требованиям, или отсутствует возможность обеспечить его соответствие установленным требованиям, или право собственности на него обременено правами каких-либо лиц (ст. ст. 22 — 24 главы 3 ЖК РФ).

Для перевода нежилого помещения в жилое собственник или уполномоченное им лицо (заявитель) представляют в орган, осуществляющий перевод помещений (администрацию), по месту нахождения переводимого помещения:

- заявление о переводе помещения;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- план переводимого помещения с его техническим описанием (декларацию), в случае если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого помещения).

Это исчерпывающий перечень документов.

В течение 45 дней должно быть принято постановление о переводе либо об отказе. После принятия решения, но не позднее чем через три рабочих дня орган, осуществляющий перевод помещений, выдает заявителю соответствующий документ: подтверждение решения о переводе или отказ в переводе нежилого помещения в жилое. Кроме того, администрация, осуществляющая перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Получив заключение о переводе, следует переоформить технический паспорт на дом и идти в органы регистрации.

Судебный способ решения проблемы

Возможен и альтернативный вариант решения вопроса. Для регистрации в своем собственном доме на садовом участке можно обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома с заявлением об установлении юридического факта признания жилого строения пригодным для постоянного проживания. Также гражданин вправе ходатайствовать в суде о назначении строительной экспертизы, которая позволит установить технически, что дом пригоден для круглогодичного проживания, либо самостоятельно до начала судебного процесса обратиться в соответствующую организацию для получения экспертного заключения. На основании решения суда можно подать заявление в ФМС для регистрации лиц, постоянно проживающих в данном доме.

Задача 2.

Поляков, у которого имелось собственное жилое помещение, получи по наследству трехкомнатную квартиру своего отца. Поскольку проживать в квартире Поляков не собирался, он решил использовать ее для размещения офиса созданного им общества с ограниченной ответственностью. Однако сестра Полякова, в отношении которой отец сделал завещательный отказ, предусматривающий право пользования одной из комнат квартиры, была против такого использования. Поляков пояснил ей, что квартира будет использована лишь в качестве «юридического адреса», куда будет поступать корреспонденция. Фактическая деятельность организации будет осуществляться в ином арендованном нежилом помещении. В качестве компенсации сестре было предложено взять ее долю расходов на содержание жилого помещения.

 Может ли Поляков использовать жилое помещение для размещения офиса?

Изменится ли решение, если бы физическое лицо намеревалось использовать помещение для осуществления предпринимательской деятельности без образования юридического лица?

Статья 33 ЖК РФ определяет правила пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу:

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

2. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами.

3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Следовательно в указанном случае сестра физического лица, пользуется данным жилым помещением наравне с братом – собственником, пределы пользования которым, в свою очередь, определены в ст.17 ЖК РФ («Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением»):

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии справилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (а в случае отсутствия такового — по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности). Как правило, право действовать от имени юридического лица без доверенности есть у генерального директора.

Российское законодательство не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. Следовательно, физическое лицо, являясь гендиректором ООО,  может зарегистрировать свое общество по месту жительства. На практике, чаще всего налоговые органы почти всегда отказывают в государственной регистрации юридических лиц по месту жительства директора. Способ решения – суд, где обжалуют незаконные отказы. Главными аргументами судов в данном случае являются следующие. Во-первых, оснований для отказа в регистрации всего два: непредставление необходимых документов или представление документов в ненадлежащий регистрирующий орган.

Во-вторых, регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (как мы уже говорили, это и есть генеральный директор, который вправе указать в учредительных документах в качестве адреса компании место нахождения постоянно действующего единоличного исполнительного органа, то есть свой домашний адрес).

Такую позицию поддерживает и Минфин РФ в Письме от 3 декабря 2008 г. N 03-01-11/5-159, в котором сказано, что законодательство Российской Федерации не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Т.е. физическое лицо имеет право использовать жилое помещение (с согласия сестры) в качестве «юридического адреса».

Решение не изменится, если он будет намерен использовать помещение для осуществления предпринимательской деятельности.

Задача 3.

При проведении ремонта квартиры  собственник решил увеличить площадь прихожей. Для этого он сломал встроенные шкафы, а также перенес на полметра входную дверь, использовав при этом часть общего холла на своей лестничной площадке. Об этом стало известно правлению товарищества собственников жилья. Правление предложило собственнику восстановить помещение в прежних объемах. Однако он заявила что согласовал перенос двери с соседями по лестничной площадке. Кроме того, перенос двери не ущемляет права собственников помещений многоквартирного дома, т.к. он использовал площадь, которая не требуется для обслуживания других жилых помещений. Правление сообщило об осуществленных собственником действиях в БТИ. Проведя проверку жилого помещения, БТИ установило, что два из трех встроенных шкафов в квартире  отсутствуют. БТИ предупредило собственника о необходимости восстановить шкафы, т.к. перепланировка не была согласована в установленном порядке.

Вместо этого собственник обратился в орган местного самоуправления для согласования проведенных изменений. Однако орган местного самоуправления пояснил, что он может утвердить предстоящую, а не уже произведенную перепланировку. Для утверждения уже осуществленной перепланировки необходимо обратиться в суд.

1. Имела ли место перепланировка в данном случае?

2. Правомерны ли действия: ОМСУ, БТИ, собственника

 

Рассмотрим основные понятия (ст.25 ЖК РФ)

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, то есть монтаж и демонтаж стен, устройство новых и изменение старых дверных и оконных проемов, арок, встроенных шкафов и антресолей. Фактически это все те изменения, которые отражаются на поэтажном плане БТИ. Переустройство – это изменение инженерных систем жилого помещения – перенос, замена, устройство новых инженерных систем и оборудования квартиры (санитарно-технического, электрического, газового, вентиляции и другого).

Все эти изменения должны найти свое отражение в техническом паспорте на жилое помещение БТИ. Технический паспорт на жилое помещение первоначально оформляется при приемке жилого дома в эксплуатацию. В результате инвентаризации жилого фонда в него вносятся изменения, в том числе и связанные с его перепланировкой и переустройством. Порядок его оформления и внесения в него изменений определен «Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». Из статьи 25 следует, что если переоборудование квартиры не требует внесения изменений в технический паспорт, то они не являются перепланировкой и переустройством, а, следовательно, не требуют получения разрешений муниципальных органов, о чем говорится в последующих статьях Кодекса.

В настоящее время основным нормативным актом, определяющим условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений, являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Т.О. собственник произвел перепланировку.

Разрешение на перепланировку квартиры:

Статья 26 ЖК РФ определяет, что согласование перепланировки и переустройства квартиры должно пройти с местным органом самоуправления. В Москве уполномоченным органом является Государственная жилищная инспекция (Мосжилинспекция) и ее подразделения в административных округах. Главное требование, предъявляемое к лицу, желающему перепланировать свою квартиру, заключается в соблюдении законодательства, то есть любое переоборудование должно соответствовать существующим строительным и санитарным нормам, техническим регламентам и другим нормативным документам, не нарушать права проживающих в квартире граждан и права других лиц, все действия по оформлению документов должны соответствовать регламентам, определенным нормативными документами.

Перед тем, как приступить к ремонту, собственник жилого помещения должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением о согласовании перепланировки и представить следующие документы:

• заявление по установленной форме от собственника помещения;

• правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство на право собственности, договор передачи, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или другие документы);

• проект перепланировки и переустройства жилого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке;

• технический паспорт на жилое помещение, выданный БТИ.

Этот перечень документов является основным. Этой же статьей ЖК РФ (ст. 26) определен срок принятия решения о согласовании перепланировки и переустройства квартиры или в ее отказе – 45 дней с момента принятия заявления. Выдача решения должна произойти в течение 3-х рабочих дней после принятия решения. Мосжилинспекция трактует 45 дней как 45 рабочих дней, то есть фактически срок получения разрешения в Москве составляет 2 календарных месяца. Подразделения Мосжилинспекции в округах Москвы стараются придерживаться этого срока – если даже документы готовы раньше, то выдаются они, как правило, через 45 рабочих дней со дня подачи заявления.

Статья 26 Кодекса определяет, что решение о согласовании является основанием для проведения ремонтных работ, то есть служит разрешением на перепланировку квартиры. Без такого решения о согласовании любая перепланировка является самовольной и незаконной. Следовательно, БТИ права, т.к. перепланировка – незаконная.

Ответственность за самовольную перепланировку и переустройство квартиры.

Что такое самовольная перепланировка? Статья 29 Жилищного Кодекса определяет, что перепланировка или переустройство считается самовольными в 2-х случаях:

1. Если они проведены без получения соответствующего разрешения;

2. Если даже разрешение было получено в установленном порядке, но не соответствует утвержденному проекту.

Если отсутствие решения о согласовании перепланировки квартиры однозначно понимается в общеупотребительном смысле как нарушение, то существенность нарушения проекта ЖК не рассматривает, а признает, что любое отступление от проекта является самовольным и ведет к одинаковым правовым последствиям.

Ответственность за самовольную перепланировку. В Кодексе сказано, что лицо, самовольно перепланировавшее квартиру, несет ответственность в соответствии с законодательством. Под законодательством в данном случае подразумевается Кодекс об административных правонарушениях и, в частности, статья 7.21. КоАП, предусматривающая наложение административного штрафа на физическое лицо в размере от 2.000 до 2.500 рублей. Административное правонарушение по данной статье рассматривает Мосжилинспекция, она же налагает штраф и выдает предписание о приведении квартиры в исходное состояние. Собственник или наниматель жилого помещения обязан привести квартиру в первоначальное состояние в разумный срок. Если в указанные в предписании сроки квартира не будет восстановлена, то Мосжилинспекция имеет право обратиться с иском в суд. Суд может принять решение об оставлении квартиры в перепланированном состоянии при условии, что перепланировка квартиры не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. На практике для вынесения такого решения от собственника потребуется получить соответствующие заключения о конструктивной прочности, о соответствии перепланировки существующим санитарным и строительным нормам.

Суд также может принять и другое решение:

• в отношении собственника: о продаже квартиры с публичных торгов. При этом вырученные деньги поступают собственнику квартиры за вычетом судебных издержек. А новый собственник обязан привести квартиру в первоначальное состояние.

• в отношении нанимателя жилого помещения: о расторжении договора социального найма. В этом случае наймодатель обязан за свой счет привести квартиру в первоначальное состояние.

ИТОГ:

 Собственник не прав, но может через суд узаконить перепланировку

БТИ – право

ТСЖ – не право, согласование с жильцами получено, поэтому их прав не нарушает.

Орган местного самоуправления – прав