§ 42. Уничтожение продажной сделки вследствие несоразмерности в обмене ценностей. - Продажа имуществ с публичного торга

Совершенная продажа почитается у нас вообще безусловно и безвозвратно действительной относительно тех лиц, которые в ней участвовали. Покупщик уже, например, не может жаловаться, что дал слишком дорого за имение, когда оно по обозрении оказалось дешевле стоящим, и право на вознаграждение за недостатки возникает для него лишь вследствие договора об очистках или вследствие явного подлога. С другой стороны, и продавец не может жаловаться, что взял слишком дешево, и требовать дополнения.

Не так смотрят на этот предмет другие законодательства, при других экономических условиях.

Новейшее римское право предоставляет продавцу требовать обратно проданный участок земли, когда окажется, что условленная продажная цена по крайней мере наполовину менее действительной ценности имения. Это право, первоначально установленное для поземельных участков, мало-помалу аналогически распространено было и на другие имущества: на вещи, подлежащие верной оценке; потом на все меновые договоры, и, наконец, перенесено было на самого покупщика, когда оказывалось, что он заплатил за имение наполовину дороже действительной цены (laesio enormis, laesio ultra dimidium).

В таком обширном виде признается это право новейшим австрийским законодательством (allg. Bьrg. Gesetzb. 934, 935). Напротив, французский закон благоразумно стесняет право требовать уничтожения продажи за убыток, не допуская его при продаже движимых вещей и допуская его только в пользу продавца недвижимых имуществ. Одному продавцу (но никак не покупщику) предоставляется иск об уничтожении продажи (action en rescision), когда убыток его простирается свыше 7/12 частей действительной ценности проданного имущества, но и в этом случае покупщику дозволено освободиться от иска и утвердить продажу, дополнив продажную сумму до размера настоящей ценности, с откидкой десятой части (Cod. Civ. 1674-1685). Прусский закон держится средины, но, оборачивая правило, предоставляет, что довольно странно, привилегию не продавцу, а покупщику, когда он дал слишком дорого за имение (Pr. Ldr. I, 11, § 58-69).

Об экономическом и юридическом значении убытка (laesio) при продаже имения см. у Данкварта в его сочинении: Natianalцkonomie und Iurisprudenz Helf. IV. Данкварт здесь является горячим и строго последовательным защитником строгих начал уравнения ценностей и вознаграждения убытков. Но как ни справедливо может быть в сущности право требовать уничтожения продажи за убыток в цене, - мы думаем, что не всякое законодательство может с полной безопасностью принять это право и дать ход искам, из него проистекающим, ибо не везде одинаково удобно, не везде даже возможно произвести верный учет действительной ценности имущества или по крайней мере многих видов имуществ. А в таком случае законное правило повело бы только к возбуждению множества исков, которые по материальному своему содержанию будут безнадежными и послужат лишь к обременению судебных мест, и не к разъяснению, а к затемнению частного интереса. Именно у нас в России, где так часто невозможно бывает, при существующих экономических условиях, вывести с приблизительной даже точностью объективную ценность многих имуществ, и прежде всего поземельной собственности, - установление такого правила было бы по меньшей мере преждевременно.

Особенный вид продажи есть продажа имуществ от лица правительства. Она совершается всегда посредством публичных торгов тому, кто больше даст.Продаваемые от лица правительства имущества принадлежат или непосредственно казне и обращаются от нее в продажу по усмотрению за ненадобностью или в видах казенного и государственного хозяйства, с разрешения установленных лиц и мест (Зак. Гр. 1489., 1501-1504; 167 ст. Уст. Стр. Св. Воен. Пост. ч. IV кн. 2. 1342, 1353 по V Прод.), - или принадлежат частным лицам и за долги и взыскания обращаются в продажу от лица правительства, или обращаются в продажу на счет и в пользу каз-ны в виде взыскания за проступки против уставов казенного управления (напр., продажа конфискованных вещей, Уст. Тамож. изд. 1892 г., ст.1683, 1752). Кредитные установления продают от своего лица имения, им заложенные и просроченные. Имущество, проданное с публичного торга, укрепляется покупателю безвозвратно и выкупу не подлежит (Зак. Гр. 1506).

Правило это установлено для обеспечения покупщиков, для утверждения доверия к правительству, от лица коего продажа производится. Только к тексту закона следовало бы для пояснения прибавить: если продажа не будет признана незаконной. К сожалению, на самом деле это укрепление имения за покупщиком не только не оказывается безвозвратным, но всегда более или менее соединяется с риском. У нас, с одной стороны, существует такая неопределительность, неизвестность относительно состава имения, его принадлежностей, его ценности и прав, которые могут в нем принадлежать третьим лицам; с другой стороны - со стороны чиновников, производящих опись и продажу, так часто встречается непонимание закона и небрежность в соблюдении формальностей, что случаи уничтожения публичной продажи по жалобам бывшего владельца или третьих лиц встречаются весьма часто.

Переход права собственности совершается посредством выдачи купчей или данной*(68). Приобретатель прежде получения сего акта не может уступить свое право (ср. Сбор. сен. реш., т. 2, N 500).

1874 г. N 480. Покупщик недвижимого имения с публичного торга приобретает право собственности на это имение, а следовательно, и на приносимые им доходы, со дня постановления судом определения об утверждении торгов и укреплении имения за покупщиком (ст.1164 уст. гражд. суд.).

1876 г. N 141. По сил 1164 ст. уст. гр. суд. покупщик имения с публичного торга, по воспоследовании определения судебной власти об укреплении за ним имения, делается собственником сего имения со дня публичной продажи, и, следовательно, 1509 ст.X т. 1 ч. определяет лишь момент, с которого покупщик с публичного торга имения приобретает право на отчуждение оного, т.е. со времени получения данной, а не момент, с которого он считается собственником помянутого имения.

на отчуждение оного, т.е. со времени получения данной, а не момент, с на доходы с того имения возникает со дня публичной продажи, утвержденной надлежащей властью, в силу 1164 ст. уст. гр. суд.; 1509 ст. X т. 1 ч. имеет в виду указать лишь срок, с которого покупщик проданного с торгов имения вправе отчуждать таковое.

1876 г. N 165. На основании 1509 ст. X т. 1 ч. приобретатель имения с публичного торга вступает в полное право собственности и может свободно отчуждать оное по получении на таковое имение данной или купчей: но чтобы с этого только времени начиналось право его пользоваться доходами приобретенного имения, того ни в приведенной, ни в других статьях законов гражданских не заключается; напротив того, со дня публичной продажи прекращается, в силу 1128 ст. уст. гр. суд., право прежнего владельца на доходы отчужденного от него недвижимого имения, которые с этого времени должны уже принадлежать покупщику, исполнившему со своей стороны все требования закона, хотя бы самый крепостной акт и был совершен несколько позже.

1875 г. N 304. В силу определения судебной власти, постановленного на основании 1164 ст. уст. гр. суд., покупатель со дня публичной продажи должен быть почитаем собственником купленного имения и имеющим право на доходы с оного, а следовательно, и на спор против сделок прежнего владельца, клонящихся к уменьшению доходов с купленного имения, хотя в полное право собственности, именно в право распоряжения, покупатель вступает только по получении данной (1509 ст. X т. 1 ч.).

1875 г. N 641. В силу 1457 ст. X т. 1 ч. взыскания, по которым на имениях числятся запрещения, должны быть прежде продажи имения обеспечены вычетом соразмерной суммы из денег, покупщиком за имение платимых. Хотя это правило постановлено в отделе о купле-продаже между частными лицами, но это должно быть применяемо и при продаже имения с торгов, с тем что при недостатке вырученной суммы на удовлетворение всех предъявленных к должнику взысканий и состоящих на имении запрещений обеспеченное запрещениями взыскание должно быть принимаемо в расчет при распределении вырученной от продажи суммы (ст.1167 уст. гр. суд.).

В Касс. р. 1881 г. N 40 Сенат признал, что покупщику имения принадлежат со времени приобретения все плоды и доходы имения; что доходы, по существу, означают ценность, которая уже произведена, т.е. выделилась из имения, что арендная плата, в смысле дохода, ложится равномерно на весь срок аренды; что полученная вперед арендная плата в момент получения не прерывает связи с имуществом (?) и в момент получения не может почитаться доходом (?): она становится доходом не тогда, когда получается, а по мере того, как покрывается течением времени (?). Посему признано, что покупщик с публичного торга имения (заложенного в банке), которое владелец за 2 месяца до продажи отдал в долгосрочную аренду с получением всей платы вперед, имеет право требовать от владельца соответственную часть арендной платы, как доход имения, со времени его приобретения. При сем сенат не касался вопроса об иске и обязательности самого арендного договора.

В деле Григоренко Гражд. Кас. Деп. разрешил вопрос: может ли быть допущена публичная продажа потомственных казачьих земель малороссийских казаков за долги, - в утвердительном смысле, с тем лишь, чтобы при этом соблюдено было условие, установленное для добровольной продажи в ст.763 т. IX, а именно, чтобы имение было приобретено только принадлежащими к тому же казачьему сословию лицами (1893 г. N 7).