1.Понятие и значение договора аренды

Договор аренды относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в статье 606 гкрф как обязательство по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В Законодательном определении данного договора и в других правовых нормах термины аренда и имущественный наем употребляются как тождественные.

Интересы сторон участвующих в экономических отношениях не всегда требуют передачи имущества в собственность. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах. Включая бытовую.

Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком выделяющим аренду в системе гражданских договоров.

Аренда имущества схожа с наймом жилого помещения. Оба типа договоров принадлежат к группе обязательств направленных на передачу имущества во временное пользование, однако жилое помещение передается для проживания.

В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда является возмездной.

Арендатору как правило передается не право пользования но и право владения. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно правовые способы защиты от посягательств третьих лиц.

Законодательное регулирование договора аренды

Основой законодательного регулирования арендных правоотношений является гражданский кодекс РФ где им посвящена глава 34 ст 607-670.

В параграфе первом выявлены общие положения об аренде:

1.несмотря на то что арендное отношение может характеризоваться существенными особенностями все они имеют единую правовую природу предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.

2. Общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений не имеющих специфических признаков.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор которыми могут быть как физические так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации а так же РФ и ее субъекты. Для отдельных видов договора аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования которым должны отвечать стороны договора.

В качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатором может быть любой субъект гкрф обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию или отвечать иным требованиям законодательства.

В аренду могут быть переданы материальные объекты которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Непотребляемый характера объекта аренды свЗан с правовой природой данного договора предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончанию аренды то же самое имущество.

Законодатель вправе определить виды имущества сдача которого в аренду не. Допускается или ограничивается. Объектами аренды не могут быть вещи изъятые из оборота. Вещи ограниченные в обороте могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений.

Срок аренды

Договор аренды заключается на срок определенный по соглашению сторон однако для отдельных видов аренды а так же для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимально предельные сроки.

Предельные сроки аренды установлены для природных объектов.

Договор аренды заключенный на срок превышающий установленный законом предельный срок считается заключенным на срок равный предельному.

Если договор пренды заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора заблаговременно.

При обычной аренде предупреждение об отказе от договора должно быть заявлено не менее чем через 1 месяц а при аренде недвижимого имущества не менее чем за 3 месяца.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Форма договора

Устна форма допускается только при сроке аренды не более года.

Для некоторых видов. Договора аренды установлена обязательная письменная форма независимо от субъектов и сроков. Соблюдение установленных законом форм влечет недействительность договора аренды только в случаях прямо указанных а законе.

Права и обязанности сторон:

Основная обязанность арендодателя это своевременно предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии.

Прекращение и возобновление договора аренды.

Общие основания прекращения договора аренды:

1.договор аренды как и любой договор может быть прекращен по общим оснвоаниям, установленным в гл. 26 гк для всех обязательств.

2.однако которые основания пдусмотренные гл. 26 гк применяются с учетом специальных правил содержащихся в нормах об аренде. (418)

3.переход права собственностии иных вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является осованием...

Расторжение договора аренды:

1.на арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п.1. Ст450 гк).

В ст.619 и 620 регламентируется досрочное рассторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного...